Автор: Палько Е. А., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Налог на имущество в отношении отдельных видов имущества в соответствии со ст. 378.2 НК РФ определяется по кадастровой стоимости. Конкретный список видов такого имущества формируется субъектом РФ.

Аптеки ведут розничную торговлю, поэтому положения ст. 378.2 НК РФ относятся и к ним. Причем аптеке желательно добиться оптимальной величины указанной кадастровой стоимости, вплоть до ее пересмотра, если это возможно.

Разные варианты изменения кадастровой стоимости

В силу п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода устанавливает на этот период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1 и 2 п. 1 данной статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Это административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Именно в таких зданиях и помещениях обычно располагаются аптеки.

В отношении соответствующих объектов налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, исчисленной на 1 января налогового периода и указанной в ЕГРН. Это следует из п. 2 ст. 375 НК РФ.

К сведению: с 01.01.2023 п. 2 ст. 375 НК РФ дополнен таким положением: налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, указанных в данном пункте, за налоговый период 2023 года определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01.01.2022 с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ, если кадастровая стоимость таких объектов, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01.01.2023, превышает кадастровую стоимость таких объектов, внесенную в ЕГРН и подлежащую применению с 01.01.2022, за исключением ситуаций, когда кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого имущества увеличилась вследствие изменения их характеристик (Федеральный закон от 26.03.2022 № 67-ФЗ).

До окончания налогового периода кадастровая стоимость здания или помещения может измениться. В пункте 15 ст. 378.2 НК РФ указано, что такое изменение не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством РФ, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом.

Однако в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (см. Письмо ФНС России от 14.12.2021 № БС-4-21/17449@).

Иначе говоря, при изменении кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания: то есть начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 27.04.2022 № 5-КАД22-7-К2).

Надо учитывать, что для целей налогообложения есть преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости (постановления КС РФ от 11.07.2017 № 20-П и от 05.07.2016 № 15-П).

Таким образом, налогоплательщик, не согласный с применением при определении его налоговой обязанности достоверных результатов государственной кадастровой оценки, не лишен права опровергнуть представленный налоговым органом расчет налога, обосновывая необходимость исчисления налога исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021 № 09АП-52085/2018 по делу № А40-65285/2018).

Пересмотр кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, направлен не на установление новых условий налогообложения, а на исправление ошибок (искажений), допущенных по результатам ранее проведенной кадастровой оценки, обеспечение экономически обоснованного налогообложения, пресечение злоупотреблений (см. также Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.07.2019 № 305-КГ18-17303 по делу № А40-232515/2017).

Как учесть техническую ошибку

На основании пп. «а» п. 3 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством РФ, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, применяются со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых вследствие исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН (послужившего основанием для изменения).

Пунктами 3 и 5 данной статьи для случаев исправления ошибок, допущенных в значении кадастровой стоимости, установлено, что сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:

  • со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых вследствие исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для изменения, а также вследствие исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст. 16 Федерального закона № 237-ФЗ, в сторону уменьшения кадастровой стоимости;

  • со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст. 16 Федерального закона № 237-ФЗ, в сторону ее увеличения.

В силу п. 26, 28 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241) в ЕГРН отражается дата начала применения кадастровой стоимости, указанная в документе, направленном органом государственной власти субъекта РФ или государственным бюджетным учреждением субъекта РФ, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о кадастровой стоимости (при наличии в этом документе сведений о такой дате).

При отсутствии в названном документе сведений о дате начала применения кадастровой стоимости, а также в случаях, когда по законодательству РФ кадастровая стоимость изменяется в отсутствие этого документа, дата начала применения указывается органом регистрации прав в соответствии с требованиями федеральных законов № 237-ФЗ (ст. 18), от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 24.20).

Вопрос о дате начала применения для целей исчисления налога (авансовых платежей по налогу) кадастровой стоимости, измененной вследствие исправления ошибок, допущенных при ее определении, решается исходя из имеющихся в ЕГРН сведений о дате начала применения измененной кадастровой стоимости (Письмо ФНС России от 14.09.2021 № БС-4-21/13025@).

В Письме Минфина России от 24.05.2022 № 03-02-06/49086 рассмотрена ситуация, когда после исправления выявленной технической ошибки кадастровая стоимость увеличилась. В результате такого изменения за налогоплательщиком образовался долг по налогу на имущество (авансовым платежам по нему) со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости.

Финансисты отметили: в НК РФ нет указания на то, что в подобной ситуации не начисляются пени на сумму долга. При этом они вспомнили, что согласно Постановлению КС РФ от 02.07.2013 № 17-П налогоплательщик в целях организации планирования хозяйственной деятельности должен быть заблаговременно осведомлен о составе и содержании своих налоговых обязательств, с тем чтобы иметь возможность заранее учесть связанные с этим затраты в рамках расходов на осуществление экономической деятельности. Затраты на внесение фискальных платежей не должны носить внезапный характер, выступая в качестве непреодолимого препятствия для реализации экономической свободы.

С учетом ряда иных конституционных принципов, изложенных во многих других решениях КС РФ, Минфин пришел к выводу, что в случае добросовестности действий налогоплательщика исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН не является основанием для доначисления ему сумм соответствующих пеней.