Автор: Дурново Д. В., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Еще в 2014 году в п. 22 Постановления от 30.05.2014 № 33 Пленум ВАС разъяснил, что застройщик (заказчик), не выполняющий строительные работы собственными силами, квалифицируется как посредник, который включает в базу для исчисления НДС вознаграждение за услуги по организации строительства и сумму оставшейся в его распоряжении экономии (при ее наличии). Соответственно, в случае совмещения функций генподрядчика застройщик должен начислять НДС со всей полученной от дольщика (инвестора) суммы.

Тем самым была подтверждена правомерность позиции Минфина, который, в частности, в Письме от 26.10.2011 № 03-07-10/17 указал: в случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то согласно пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ. (О необходимости исчисления налога со всей суммы договора финансовое ведомство сообщало и позднее – например, в Письме от 01.06.2015 № 03-07-10/31550.)

Несмотря на наличие единой позиции, некоторые налогоплательщики до сих пор пытаются доказать, что поступившие от дольщиков суммы имеют инвестиционный характер и не являются предоплатой, полученной в счет предстоящего выполнения работ по строительству недвижимости. Организации ссылаются на пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, которым установлено, что реализацией товаров, работ или услуг не признается передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, поэтому операции не являются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Однако арбитры решают подобные споры в пользу налоговых органов. Один из недавних примеров – Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2018 № 17АП-14860/2018-АК по делу № А71-3163/2018. В нем отмечается: согласно ДДУ организация обязалась построить МКД своими силами, то есть одновременно совмещала функции застройщика, заказчика и генерального подрядчика. Поскольку в данном случае общество не занималось исключительно посреднической деятельностью, полученные от дольщиков денежные средства:

  • предназначаются для возмещения (оплаты) затрат на выполнение СМР силами организации;

  • квалифицируются как оплата (частичная оплата) в счет предстоящего выполнения работ (оказания услуг) по договору и включаются в базу по НДС как полученные авансы.

К сведению: размер доначисленного налога определен с учетом рассчитанной налоговым органом суммы налоговых вычетов.

Отметим, что аналогичный подход применяется в тех случаях, когда в качестве инвесторов (дольщиков) выступают муниципальные образования, а также когда к выполнению работ привлекаются другие лица (субподрядные организации). Иными словами, для целей исчисления НДС не имеют значения статус дольщика (инвестора) и объем работ, выполняемых силами застройщика. Например, в Постановлении АС СЗО от 20.07.2017 № Ф07-6302/2017 по делу № А56-58158/2016 указано: общество не занималось исключительно посреднической деятельностью, а являлось застройщиком, осуществляющим одновременно функции заказчика и генерального подрядчика, и производило работы по строительству дома с привлечением субподрядчиков. Поскольку строительство жилого дома осуществлялось с выполнением СМР силами застройщика за счет средств, полученных от муниципального образования, то на основании п. 1 ст. 154 НК РФ данные средства квалифицируются как оплата (частичная оплата) в счет предстоящего выполнения работ (оказания услуг) по договору и включаются в базу по НДС как полученные авансы.