Автор: Моряк Е. Н., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Организация, находящаяся на ОСН, заключила договор участия в долевом строительстве с целью дальнейшей передачи полученной квартиры директору в счет погашения долга по договору займа, по условиям которого директор выступил в роли заимодавца. Каким образом отразить в учете организации операции по договору участия в долевом строительстве, а также передачу квартиры, полученной от застройщика, директору?

Госпошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве: правовые моменты

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. За государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве организации уплачивают госпошлину в размере 6 000 руб. (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Госпошлина за совершение юридически значимых действий уплачивается до подачи заявлений и (или) документов на совершение таких действий, а в случае подачи заявления в электронной форме – после подачи, но до принятия заявления к рассмотрению (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ).

В силу п. 2 ст. 333.18 НК РФ, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

Соответственно, предполагаем, что организация за регистрацию договора участия в долевом строительстве заплатила 3 000 руб. (вторую часть уплатил застройщик).

Когда уплата цены договора участия в долевом строительстве – предоплата

Уплата цены договора участия в долевом строительстве производится после государственной регистрации этого договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Статьей 12 указанного закона предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором участия в долевом строительстве и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Считаем, что цену договора, уплаченную участником долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязательств (передачи квартиры), следует рассматривать в качестве предоплаты.

Госпошлина за регистрацию права собственности: правовые моменты

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (жилое помещение) после передачи ему этого объекта подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Организации за государственную регистрацию права собственности в отношении квартиры, полученной от застройщика по договору долевого строительства, нужно уплатить госпошлину в размере 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

После оформления права собственности на квартиру (считаем, что ее можно учесть в составе товаров) организация вправе передать ее директору-заимодавцу в счет погашения долга по договору займа, которому нужно будет зарегистрировать переход права собственности к нему.

Учет госпошлин

Государственные пошлины, уплаченные организацией за регистрацию договора участия в долевом строительстве и права собственности на квартиру, в бухгалтерском учете в качестве затрат, связанных с приобретением товара (квартиры), увеличивают его фактическую себестоимость (п. 9, 10 ФСБУ 5/2019 «Запасы»).

В налоговом учете организация может поступить аналогичным образом либо включить расходы по уплате госпошлин в состав прочих расходов на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ. При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде сумм налогов, сборов признается дата их начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Считаем, что датой начисления государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве и права собственности в отношении объекта недвижимости является дата подачи в Росреестр соответствующих заявления и документов. Поэтому при применении метода начисления сумма госпошлины отражается в налоговом учете в момент подачи заявления (документов) в Росреестр. (См. по аналогии письма Минфина России от 20.12.2019 № 03-03-06/1/99950, от 22.12.2008 № 03-03-06/2/176 о признании госпошлины, уплачиваемой в связи с подачей в суд искового заявления.)

Учет доходов и расходов от передачи квартиры

При передаче квартиры директору у организации возникнут доходы и расходы от реализации имущества (товара).

Следует помнить, что в бухгалтерском учете выручка признается при условии перехода права собственности на товар от организации к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому если между передачей квартиры директору и регистрацией права собственности возникает временной промежуток, то факт передачи квартиры нужно отразить в бухучете с использованием счета 45 «Товары отгруженные». Данный счет согласно Инструкции по применению Плана счетов предназначен для обобщения информации о наличии и движении отгруженной продукции (товаров), выручка от продажи которой определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете. (См. также Письмо Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74052.)

Расходы признаются в отчете о финансовых результатах с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями (соответствие доходов и расходов) (п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

В целях налогообложения прибыли при применении метода начисления доходы от реализации квартиры признаются в момент передачи квартиры директору (момент государственной регистрации перехода права собственности при этом не важен). Основание – п. 3 ст. 271 НК РФ, согласно которому при методе начисления датой реализации недвижимого имущества является дата передачи недвижимого имущества его приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче.

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектами обложения НДС признаются реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (передача результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. При реализации квартиры НДС не исчисляется, поскольку данная операция не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Бухгалтерские записи

Предположим, что цена договора участия в долевом строительстве – 5 млн руб. уплачена единовременно сразу же после регистрации договора. Организация уплатила госпошлины (3 000 и 22 000 руб.). Квартира продается директору по стоимости приобретения с учетом расходов на уплату госпошлины (за 5 025 000 руб.), на эту сумму погашается задолженность по договору займа.

В бухгалтерском учете организации могут быть сделаны следующие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Уплачена государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительства

68-госпошлина

51

3 000

Признаны расходы, возникшие в связи с уплатой госпошлины, затратами, связанными с приобретением товара (квартиры)

41

68-госпошлина

3 000

Перечислены застройщику денежные средства в качестве предоплаты по договору участия в долевом строительстве

76-расчеты с застройщиком по предоплате

51

5 000 000

Исполнено застройщиком обязательство по договору участия в долевом строительстве – передана организации квартира

41

76-расчеты с застройщиком по полученному имуществу

5 000 000

Зачтена уплаченная ранее застройщику предоплата в счет оплаты полученной квартиры

76-расчеты с застройщиком по полученному имуществу

76-расчеты с застройщиком по предоплате

5 000 000

Уплачена государственная пошлина за регистрацию права собственности организации на квартиру

68-госпошлина

51

22 000

Увеличена фактическая себестоимость квартиры на сумму уплаченной госпошлины

41

68-госпошлина

22 000

Отражена передача квартиры директору по передаточному акту (иному документу о передаче) (в целях налогообложения прибыли одновременно признаются доходы от реализации квартиры)

45

41

5 025 000

Отражены доходы от реализации квартиры (в момент регистрации перехода права собственности на квартиру к директору)

62

90-1

5 025 000

Списана стоимость квартиры

90-2

45

5 025 000

Списана задолженность по договору займа, согласно которому директор выступил в качестве заимодавца

66 (67)

62

5 025 000