Вопрос отнесения сооружения к недвижимости должен определяться на этапе проектирования такого объекта. Кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ, если объект не является объектом недвижимости, в отношении которого положен кадастровый учет, также отметил Минстрой.
Минстрой по запросу ФНС разъяснил, что такое недвижимость, с позиций градостроительного законодательства. Напомним, что недвижимое имущество облагается налогом на имущество организаций, в отличие от движимого.
Виды объектов
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса (ГрК) объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (то есть, объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных объектов и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Некапитальные строения, сооружения – те, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют их переместить, или демонтировать и собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие) (пункт 10.2 статьи 1 ГрК).
Объекты капитального строительства в зависимости от их функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:
- объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;
- объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капстроительства непроизводственного назначения);
- линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и другое).
В соответствии с нормами Гражданского кодекса (ГК) к объектам гражданских прав относятся вещи. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН.
Что подлежит учету и регистрации
Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капстроительства в общем случае производится в соответствии с проектной документацией, рабочей документацией, также указано в нормах ГрК. Идентификационные признаки зданий и сооружений должны быть определены и указаны застройщиком (техническим заказчиком) в задании на выполнение инженерных изысканий, а также в задании на проектирование.
Таким образом, право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Так что, при решении вопроса об отнесении объектов к объектам недвижимости следует руководствоваться:
- наличием у таких объектов признаков, способных относить их в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым вещам;
- наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения;
- возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Орган кадастрового учета при рассмотрении поданных документов определяет объект в качестве объекта недвижимости и подтверждает его существование в качестве такового. Индивидуализация недвижимого имущества осуществляется в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей.
При этом кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект не является объектом недвижимости, в отношении которого положен кадастровый учет.
Объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, являются объектами недвижимости, в отношении которых необходим государственный кадастровый учет и права на которые подлежат госрегистрации. При этом, если у объекта нет качеств самостоятельного объекта недвижимости, то право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь с земельным участком.
Резюмируя, Минстрой указал, что вопрос отнесения создаваемого сооружения к недвижимости должен определяться на этапе проектирования такого объекта, и по результатам строительства такой объект должен отвечать признакам недвижимости, определенным ГК РФ, и быть способным выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав (письмо от 07.08.2025 N 46420-ЕБ/08).
