Автор: Тимонина И. И., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Физлицо планирует приобрести апартаменты. Можно ли будет воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ? Придется ли уплачивать налог при продаже апартаментов?
Минфин неоднократно обращал внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
-
жилой дом, часть жилого дома;
-
квартира, часть квартиры;
-
комната.
В Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. В связи с этим апартаменты не признаются жилым помещением (Письмо от 17.09.2021 № 03-04-05/75585).
Право на имущественный вычет со стоимости приобретенного жилья закреплено пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, в котором указано, что в целях предоставления вычета учитываются фактически произведенные налогоплательщиком расходы на новое строительство либо приобретение на территории РФ:
-
жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них;
-
земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства;
-
земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
На основании абз. 3 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них.
Следовательно, физлицо вправе получить имущественный налоговый вычет в случае приобретения квартиры, комнаты или доли (долей) в них. В связи с приобретением апартаментов право на имущественный налоговый вычет не возникает. Последующий перевод нежилого помещения (апартаментов) в жилое помещение (квартиру) также не влечет возникновения права на использование вычета по НДФЛ.
Такие выводы содержатся в Письме Минфина России от 03.02.2020 № 03-04-05/6583.
Обратите внимание: Мнение финансового ведомства совпадает с правовой позицией КС РФ, согласно которой законодатель поощряет налоговой льготой именно строительство и приобретение гражданами жилья, а не перевод уже принадлежащих им нежилых помещений в объекты жилой недвижимости, который не равнозначен строительству жилых помещений или приобретению их по договору (Определение от 06.06.2017 № 1164-О).
Предположим, для оплаты апартаментов использовались кредитные денежные средства. Можно ли заявить в качестве имущественного вычета проценты, уплаченные по ипотеке?
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) предоставляется, если денежные средства израсходованы на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, а также на приобретение земельных участков (долей в них), которые предоставлены для индивидуального жилищного строительства или на которых расположены приобретаемые жилые дома (доли в них).
Как видим, речь идет только о жилых объектах недвижимости. В связи с этим при приобретении апартаментов не возникает права на имущественный вычет по расходам на уплату процентов банку.
Далее поговорим о налогообложении доходов от продажи апартаментов.
Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ по общему правилу доходы от продажи объекта недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения и более.
В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Исключения из этого правила предусмотрены п. 3 данной статьи, в котором указано: минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
-
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с СК РФ;
-
право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
-
в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в нем).
Продажа апартаментов, ранее приобретенных по договору долевого участия в строительстве или купли-продажи, не подпадает ни под один из перечисленных случаев-исключений (помним, что апартаменты – нежилые помещения). Поэтому минимальный предельный срок владения для апартаментов составляет пять лет. Соответственно, при продаже апартаментов до истечения названного срока доход признается объектом налогообложения.
Можно ли уменьшить указанные доходы на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, или на величину документально подтвержденных расходов на приобретение апартаментов?
Согласно названной норме имущественный вычет при продаже недвижимости предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:
-
жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков либо долей в указанном имуществе, но не более 1 млн руб.;
-
иного недвижимого имущества, но не более 250 тыс. руб.
При этом вместо получения имущественного налогового вычета продавец может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на размер фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества.
Отметим, положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 названной статьи).
Таким образом, при продаже апартаментов, которые находились в собственности меньше минимального предельного срока владения и не использовались в предпринимательской деятельности, налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на 250 тыс. руб. или на величину своих расходов, связанных с приобретением апартаментов.
Подведем итог. В связи с тем, что апартаменты не признаются жилым помещением, при их покупке и продаже не применяются предусмотренные для квартир и жилых домов нормы гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц», регулирующие порядок применения налоговых вычетов и налогообложения доходов. При приобретении апартаментов нельзя воспользоваться имущественными налоговыми вычетами ни в части их стоимости, ни в отношении сумм уплаченных банку процентов. Последующий перевод апартаментов в жилое помещение (квартиру) также не влечет возникновения права на использование названных вычетов.
Минимальный предельный срок владения для апартаментов составляет пять лет. Если продать их по истечении этого срока, полученные доходы будут освобождены от обложения НДФЛ. В случае продажи апартаментов до истечения пятилетнего срока доходы признаются объектом налогообложения.
Сумму облагаемых НДФЛ доходов налогоплательщик может уменьшить на величину своих расходов, связанных с приобретением апартаментов. При отсутствии документов, подтверждающих расходы на приобретение, доходы могут быть уменьшены только на 250 тыс. руб.