Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Регистрация
Подписка на новости

Имущественный налоговый вычет

24.07.2017 Печать Email

Налоговый вычет – это фиксированная сумма, уменьшающая размер доходов, подлежащих налогообложению или возврат части уплаченного налога на доходы физических лиц в связи с произведенными расходами на покупку квартиры, оплату обучения и т.д.).

Эта льгота может применяться к физическим лицам (гражданам России), уплачивающим подоходный налог 13%.

Имущественный вычет по НДФЛ при покупке квартиры и другого недвижимого имущества

При покупке недвижимости покупатель вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):

  • на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретение земельного участка (доли в нем) для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домом;

  • погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение указанной недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов.

Применение вычетов означает, что доход (в размере вычетов) не будет облагаться НДФЛ.

Условия получения имущественных налоговых вычетов

Право на имущественный вычет возникает начиная с года, в котором:

  • в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на недвижимость, что подтверждается свидетельством, выданным до 15.07.2016, или выпиской из ЕГРН;

  • имеются акт о передаче жилья (если приобретена квартира (комната) в строящемся доме) и документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья.

Если приобретается земельный участок для жилищного строительства, вычет можно заявить только после того, как дом будет построен и будет зарегистрировано право собственности на него в органах Росреестра.

Вычет на погашение процентов по кредиту, израсходованному на приобретение (строительство) недвижимости либо полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, можно использовать при наличии документов, подтверждающих право на получение вычета на приобретение (строительство) недвижимости, а также документов, подтверждающих факт уплаты процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Чтобы воспользоваться имущественным налоговым вычетом, физическое лицо должно (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ):

  • иметь статус налогового резидента;

  • получать доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Размер имущественных налоговых вычетов

Имущественный вычет на приобретение жилья и земельных участков (долей в них) предоставляется в сумме фактически произведенных вами расходов, но не может превышать 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Вычет на погашение процентов по целевому займу (кредиту), израсходованному на приобретение (строительство) жилья и земельных участков под приобретаемым (строящимся) жильем либо полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на проценты, однако не может превышать 3 млн руб.

Данное ограничение (в части вычета по процентам) действует в отношении кредитов, которые получены с 2014 г.

По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях перекредитования кредитов, полученных до 2014 г., имущественный вычет предоставляется без ограничения (п. 4 ст. 220 НК РФ).

Получение имущественных вычетов по НДФЛ

Получить имущественный налоговый вычет можно двумя способами (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):

- у работодателя, в том числе до окончания календарного года, в котором у физического лица возникло право на вычеты;

- в налоговом органе по окончании календарного года, в котором у физического лица возникло право на вычеты.

Подтверждающие документы

В зависимости от того, какой объект недвижимости был приобретен и какие расходы были произведены на его приобретение, для получения налогового вычета потребуются следующие документы и их копии:

1) паспорт;

2) свидетельство о праве собственности на недвижимость, если оно зарегистрировано до 15.07.2016. В случае регистрации права собственности на недвижимость после указанной даты для получения вычета понадобится выписка из ЕГРН;

3) договор о приобретении недвижимости, акт о ее передаче;

4) документы, которые подтверждают уплату за недвижимость денежных средств в полном объеме или расходы на строительство (например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, расписка или акт приема-передачи денежных средств, товарные и кассовые чеки);

5) кредитный договор и справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту;

6) справка о ваших доходах по форме 2-НДФЛ (если получать вычет вы будете в налоговой инспекции).

Как отразить имущественный вычет в справке 2-НДФЛ

В разд. 3 справки 2-НДФЛ имущественный вычет не отражается.

В разд. 4 справки 2-НДФЛ указывается (Разд. VI Порядка заполнения формы 2-НДФЛ):

  • вычет в размере суммы, потраченной на приобретение (строительство) жилья, - с кодом вычета 311;

  • вычет в размере суммы процентов по целевым займам (кредитам) на приобретение (строительство) жилья, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования таких целевых кредитов, - с кодом вычета 312.

НДФЛ и имущественный вычет по НДФЛ при продаже имущества

При продаже квартиры, дома, земельного участка и пр., а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).

При этом действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение.

Варианты налогообложения доходов от продажи недвижимости

В зависимости от срока владения недвижимым имуществом возможны два варианта налогообложения.

1. Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности три года и более

Если в 2017 г. продается недвижимость, которая была в собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются.

Поэтому в этом случае налог платить не нужно.

Кроме того,  также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

2. Продажа недвижимости (доли), которая находилась в собственности менее установленного минимального срока

Если физическое лицо владело недвижимостью меньше трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), то в этом случае необходимо самостоятельно рассчитать налог, а также подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ.

Минимальный срок владения объектом недвижимости

Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным после 01.01.2016, для освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи составляет три года - в отношении недвижимости, право собственности на которую получено одним из способов (ст. 217.1 НК РФ):

1) в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником согласно СК РФ;

2) в результате приватизации;

3) при передаче по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Расчет НДФЛ при продаже недвижимости

Формула расчета налога выглядит так:

НДФЛ = (сумма дохода от продажи - имущественный вычет) x 13%, или

НДФЛ = (сумма дохода от продажи - расходы по приобретению недвижимости) x 13%.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При этом если продается недвижимость, приобретенная после 01.01.2016, и сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом:

Сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

При расчете НДФЛ можно уменьшить доход от продажи по выбору:

  • на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующей недвижимости и долей в ней: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков; либо вычет в размере 250 000 руб. при продаже иной недвижимости (например, гаража) или

  • на документально подтвержденные расходы по приобретению этой недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) в той сумме, которая была фактически уплачена к моменту продажи имущества.

Отметим, что нельзя одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы.

Следует выбрать только один более выгодный вариант.

Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета

Физическое лицо продало в 2017 г. квартиру за 8 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году.

Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 9 500 000 руб.

При расчете налога физическое лицо применило имущественный вычет.

Облагаться НДФЛ будет сумма дохода 6 650 000 руб. (9 500 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб.).

Налог к уплате составит 864 500 руб. (6 650 000 руб. x 13%).

Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

Физическое лицо купило в 2017 г. квартиру за 5 500 000 руб. за счет кредита банка.

В этом же году квартира была продана  за 7 000 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 – не определена.

К моменту продажи были уплачены проценты по кредиту в размере 250 000 руб..

Рассчитаем налог с учетом произведенных расходов на покупку квартиры.

В этом случае облагаться НДФЛ будет доход в размере 1 250 000 руб. (7 000 000 руб. - (5 500 000 руб. + 250 000 руб.)).

Налог к уплате составит 162 500 руб. (1 250  000 руб. x 13%).



Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Имущественный налоговый вычет: подробности для бухгалтера
  • Имущественный налоговый вычет не подлежит перераспределению после получения
    ... требования к перераспределению между супругами имущественного налогового вычета после его получения, а также ... требования к перераспределению между супругами имущественного налогового вычета после его получения, а также ... , налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, учитываемого при определении базы по ... Закона, следует, что право на имущественный налоговый вычет имеет каждый из супругов в ...
  • О проблемах предоставления имущественных налоговых вычетов
    ... имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной указанным подпунктом, остаток имущественного налогового вычета ... до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета ... не предусматривают возможность подтверждения имущественного налогового вычета представленным гражданином актом ... передачей денежного обязательства. Следовательно, имущественный налоговый вычет применен физическим лицом правомерно. ...
  • Может ли гражданин получить имущественный налоговый вычет при продаже имущества (жилья, транспортного средства), которое использовалось в коммерческих целях?
    ... имущества? Вправе ли гражданин получить имущественный налоговый вычет? Пример: Гражданин продает имущество, ... имущества? Вправе ли гражданин получить имущественный налоговый вычет? Для ответа на этот ... гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества (пп. ... Налогового кодекса РФ). Вместо получения имущественного налогового вычета гражданин вправе уменьшить сумму своих ... не имеет права на получение имущественного налогового вычета (письмо Минфина России от ...
  • Обзор правовых позиций по вопросам налогообложения, отраженных в судебных актах КС и ВС РФ в I кв. 2018 г.
    ... установлен срок обращения за получением имущественного налогового вычета в случае приобретения физическими лицами ... чем налогоплательщику отказано в предоставлении имущественного налогового вычета. Суды трех инстанций поддержали выводы ... связи с приобретением которых предоставляются имущественные налоговые вычеты. Регистрация права собственности на квартиру ... установлен срок обращения за получением имущественного налогового вычета в случае приобретения физическими лицами ...
  • Некоторые нюансы налоговых вычетов
    ... договоров страхования жизни), а также имущественный налоговый вычет при приобретении/строительстве недвижимости может ...
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за апрель 2018 года
    ... г. № 03-04-05/21115 Имущественный налоговый вычет в связи с новым строительством ... своим правом на получение указанного имущественного налогового вычета до вступления в силу Федерального ... 2020 годов изменение порядка предоставления имущественного налогового вычета не предусмотрено. Письмо от 20 ...
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за июль 2018
    ... /48286 Налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в части расходов на отделку ... трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в ... 000 рублей, либо вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить доходы от ... . При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 ...
  • Раздел имущества супругов и НДС
    ... уменьшения налогооблагаемой базы и получения имущественного налогового вычета (например, определение КС РФ от ...
  • Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ
    ... , могут быть включены в состав имущественного налогового вычета. При этом не стоит забывать ...
  • Обзор Писем ФНС и налоговых изменений за II квартал
    ... порядке применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц» Размер имущественного налогового вычета между ... в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределялся между совладельцами в соответствии ... на длительный период времени, сумма имущественного налогового вычета может быть определена в полном ...
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за март 2018 года
    ... налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного ...
  • Обзор писем министерства финансов РФ за июнь 2018
    ... -04-05/41643 Право на имущественный налоговый вычет в сумме расходов на погашение ... своего права на перенос остатка имущественного налогового вычета на предшествующие периоды, в силу ... перенос в дальнейшем неиспользованного остатка имущественного налогового вычета на последующие налоговые периоды до ...
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за август 2017 года
    ... НК РФ, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в ... г. № 03-04-05/54866 Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен только в ... . При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, не превышающим в целом 1 ...
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за октябрь 2017 года
    ... долевого строительства основания для получения имущественного налогового вычета у налогоплательщика не имеется. Письмо ... -05/70750 Положения НК РФ, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные статьей 220 НК РФ ... 3 статьи 224 НК РФ, имущественные налоговые вычеты не применяются. Письмо от 27 ...
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за сентябрь 2017 года
    ... продажи автомобиля, либо на сумму имущественного налогового вычета, но не более 250 000 ... г. № 03-04-05/61264 Имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 НК РФ ...

Отключить мобильную версию