Автор: Лимонникова А. С., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Обязана ли организация связи на УСН уплачивать налог на имущество в отношении принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного в административном здании (не является торговым центром), если это помещение уполномоченным органом включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость?

Налог на имущество при применении УСН

Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение УСН организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество. Освобождение не распространяется на налог на имущество, уплачиваемый в отношении объектов недвижимости, находящихся на территории РФ и принадлежащих организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.

Особенности определения базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости установлены ст. 378.2 НК РФ.

Виды объектов недвижимости

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении названных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения. Это:

  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы), а также помещения в них (пп. 1);

  • нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2);

  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства (пп. 3);

  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (пп. 4).

На основании п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

  • здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

  • здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в указанных целях, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

В силу п. 5 ст. 378.2 НК РФ фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Когда налоговая база – кадастровая стоимость нежилого помещения

Пунктом 2 ст. 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, может быть принят только после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

К сведению: на территории Крыма особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены ст. 2.1 Закона Республики Крым от 19.11.2014 № 7-ЗРК/2014, которая введена Законом Республики Крым от 28.11.2019 № 16-ЗРК/2019, вступившим в силу 01.01.2020. Согласно обозначенной статье налоговая база с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ, определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении видов недвижимого имущества, которые в Налоговом кодексе названы в пп. 1, 2 и 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

В силу п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций:

  • определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1 и 2 п. 1 поименованной статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – перечень);

  • направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту РФ;

  • размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в Интернете.

Получается, условием применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество в отношении объектов, указанных в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, является включение их в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (за исключением случаев, приведенных в п. 10 ст. 378.2). См. также письма ФНС России от 02.02.2023 № БС-3-21/1299@, от 15.09.2022 № БС-3-21/10024@.

К примеру, перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Крыма, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год утвержден Распоряжением Совета министров Республики Крым от 24.12.2021 № 1760-р, на 2023 год – Постановлением Совета министров Республики Крым от 28.12.2022 № 1264.

К сведению: по мнению ФНС, для формирования перечня могут использоваться документы технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости (включая технические паспорта), составленные в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, действующими на дату составления указанных документов (Письмо от 27.06.2022 № БС-3-21/6681@).

В отношении объекта недвижимости, включенного уполномоченным органом в перечень, организация на УСН – собственник этого объекта должна уплатить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости.

Установление вида фактического использования объекта уполномоченным органом

На основании п. 9 ст. 378.2 НК РФ вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учетом положений п. 3, 4, 5 названной статьи высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

В Письме Минфина России от 24.11.2017 № 03-05-04-01/77887 (доведено Письмом ФНС России от 11.01.2018 № БС-4-21/195) добавлено: если здание (строение, сооружение) не признается административно-деловым центром или торговым центром (комплексом), то зарегистрированные в ЕГРН поименованные в пп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ нежилые помещения в этом здании (строении, сооружении) включаются в перечень исходя из назначения, разрешенного или фактического использования нежилых помещений с учетом условия, установленного п. 5.

К сведению: порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений, формирования и ведения Перечня объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Крыма, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержден Постановлением Совета министров Республики Крым от 13.12.2019 № 727.

В Письме от 07.10.2022 № 03-05-04-01/96848 финансисты прокомментировали: если нежилые помещения, расположенные в зданиях, не признаваемых административно-деловыми центрами и торговыми центрами (комплексами), не отвечают условиям, указанным в п. 5 ст. 378.2 НК РФ (то есть фактически нежилые помещения не используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания), то данные нежилые помещения не подлежат включению в перечень. Если нежилые помещения отвечают установленным п. 3–5 ст. 378.2 условиям, то данные объекты недвижимого имущества подлежат обложению налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости и подлежат включению в перечень.

Получается, если здание, в котором расположено нежилое помещение, не является административно-деловым или торговым центром, то такое помещение может быть включено в перечень в том случае, когда оно подходит под описание вида недвижимости, названного в пп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Что делать при ошибочном включении нежилого помещения в перечень

Если организация считает, что помещение включено в перечень ошибочно (неправомерно), то она может:

  • обратиться в уполномоченный орган с заявлением об исключении объекта недвижимости из реестра. С опорой на тот факт, что перечень признается нормативным правовым актом, при установлении несоответствия сведениям в отношении указанных в нем объектов в перечень должны вноситься изменения с учетом ст. 378.2 НК РФ во взаимосвязи с положениями ст. 5 «Действие актов законодательства о налогах и сборах во времени» НК РФ. Определение перечня, а также порядок его применения, внесение изменений в перечень вследствие технических ошибок и в иных случаях находятся в компетенции уполномоченных органов (Письмо ФНС России от 28.06.2022 № БС-4-21/8052@);

  • оспорить правомерность включения объекта в перечень в судебном порядке (Письмо Минфина России от 29.12.2018 № 03-05-06-01/96315).

Если нежилое помещение исключат из перечня либо судьи согласятся с тем, что объект недвижимости включен в перечень неправомерно, то организации связи на УСН не нужно будет платить налог на имущество.

Судебная практика

Насколько удачным будет обращение в суд, можно оценить исходя из опыта других налогоплательщиков.

Судебный акт / Выводы суда

Постановление АС ДВО от 20.07.2022 № Ф03-3077/2022 по делу № А37-2316/2021

Нежилое здание с наименованием «административный корпус» расположено на земельном участке с видом разрешенного использования «под здание административного корпуса»; фактическое использование здания в целях делового, административного или коммерческого назначения составляет не менее 24,3% общей площади здания.

С учетом того, что спорный объект недвижимости отвечает критериям, установленным п. 3 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество по данному объекту должна рассчитываться исходя из их кадастровой стоимости. Потому суды пришли к выводу о правомерном включении департаментом в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость в 2021 году, объекта недвижимости «административный корпус», назначение – нежилое здание

Постановление АС ЗСО от 17.11.2020 № Ф04-5090/2020 по делу № А45-6859/2020

При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что спорный объект недвижимого имущества – нежилое помещение находится на 1-м этаже здания, расположенного на земельном участке, имеющим разрешенное использование «для эксплуатации административного здания». В указанном помещении располагается магазин розничной торговли продуктами питания и иными товарами народного потребления. Право собственности за обществом зарегистрировано в 2014 году.

Следовательно, спорный объект является объектом недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость

Постановление АС ПО от 06.06.2017 № Ф06-20620/2017 по делу № А57-17614/2016

Исследовав и оценив фактические обстоятельства, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав положения действующего законодательства, а также установив, что вид разрешенного использования земельных участков – «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии», а согласно кадастровому паспорту объекта недвижимости нежилое здание является административным, арбитры пришли к выводу, что указанное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого предусматривает размещение зданий административного назначения, и в соответствии с требованиями пп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ это позволяет отнести названный объект к административно-деловому центру.

При таком положении правомерны выводы судов о соответствии распоряжения о включении объекта, принадлежащего АО, в перечень соответствующих объектов недвижимого имущества требованиям ст. 378.2 НК РФ и регионального закона

Постановление АС УО от 27.08.2020 № Ф09-5045/20 по делу № А07-37499/2019, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 15.12.2020 № 309-ЭС20-19912

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды установили, что спорные объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, являются зданиями АТС (автоматическая телефонная станция), по своим характеристикам не отвечают ни одному из критериев, установленных п. 4 ст. 378.2 НК РФ, региональным законом о налоге на имущество организаций.

Поскольку включение зданий в перечень противоречит требованиям ст. 378.2 НК РФ, нарушает права и законные интересы заявителя, суды удовлетворили заявленные требования

Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2022 № 88А-23206/2022 по делу № 3а-135/2021

Все принадлежащие административным истцам помещения согласно сведениям ЕГРН имеют назначение «нежилое помещение» либо «нежилое помещение», наименование «помещение», вид разрешенного использования «нежилое».

Из материалов дела также следует, что основанием для включения департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области принадлежащих истцам нежилых помещений в составе здания в перечни на 2017–2021 годы явился такой вид разрешенного использования земельного участка (один из), как «здания организации кредитования, страхования и коммерческого назначения (банки, отделения банков и т. п.), административные здания».

Оценив документы технического учета (инвентаризации) в отношении нежилого здания и входящих в его состав нежилых помещений, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что ни наименование, ни назначение, ни вид разрешенного использования помещений и здания не предусматривают размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. В связи с этим нежилые помещения не могли быть отнесены к числу объектов налогообложения и на основании пп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ при принятии как перечня объектов на 2017 год, так и перечней на 2018–2021 годы. Указанные в техническом паспорте на здание помещения как «кабинеты» не тождественны понятию «офис», поэтому их наличие в составе здания не свидетельствует об отнесении здания к числу административно-деловых центров или административно-деловых и одновременно торговых центров. Обстоятельств, свидетельствующих об отнесении здания к числу торговых центров (комплексов) по делу не установлено, административный ответчик о подобных обстоятельствах также не упоминает. Обследование здания и помещений в нем в целях установления фактического использования для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания не осуществлялось, сведений об отнесении здания к числу торговых центров (комплексов), в том числе в данных документах технического учета, по делу не установлено

* * *

Организации связи на УСН налог на имущество не нужно платить в том случае, если нежилое помещение будет исключено из перечня как ошибочно включенное в него либо если при обращении организации в суд будет вынесено судебное решение о неправомерном включении объекта недвижимости в перечень.