Переход на применение ФСБУ «Аренда»

Автор: Сильвестрова Т., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Учреждения здравоохранения в процессе своей финансово-хозяйственной деятельности достаточно часто предоставляют временно свободные помещения в аренду. Отношения между арендатором и арендодателем оформляются договором. В чем различия между финансовой и операционной арендой? Как на счетах бухгалтерского учета отражаются операции по сдаче имущества в аренду? Как вести учет имущества, переданного в аренду до 1 января 2018 года?

1 января 2018 года вступил в силу Приказ Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н, утвердивший федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда» (далее – стандарт «Аренда»). С целью перейти на применение положений данного стандарта Минфин разработал:

– Методические рекомендации (содержатся в приложении к Письму Минфина РФ от 13.12.2017 № 02-07-07/83464) (далее – Письмо № 02-07-07/83464);

– Методические указания (содержатся в приложении к Письму Минфина РФ от 13.12.2017 № 02-07-07/83463) (далее – Письмо № 02-07-07/83463).

Рассмотрим озвученные в преамбуле консультации вопросы, опираясь на информацию, приведенную в вышеназванных письмах и в самом стандарте «Аренда», но прежде определим, в чем различие между финансовой (неоперационной) и операционной арендой. Правильная классификация имущества в качестве объектов операционной или финансовой (неоперационой) аренды важна для корректного отражения на счетах бухгалтерского учета данных операций.

В чем различия между операционной и финансовой арендой?

Стандарт «Аренда» классифицирует аренду на операционную и финансовую (неоперационную).

Имущество, переданное в аренду, классифицируется для целей ведения бухгалтерского учета как объект операционной аренды, если из условий пользования имуществом предусматривается следующее (п. 12 стандарта «Аренда», разд. II.1 Письма № 02-07-07/83464):

1. Срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Здесь же заметим, что сроком полезного использования объекта учета аренды является срок, в течение которого предусматривается использование субъектом учета в его деятельности объекта учета аренды в тех целях, ради которых он был получен (использование в целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды). При сопоставлении срока пользования имущества, предусмотренного условиями договора, и оставшегося срока полезного использования передаваемого в пользование имущества следует исходить из обязанности пользователя имущества осуществить по завершении права пользования имуществом возврат объекта аренды (пользования) в состоянии, позволяющем правообладателю (собственнику) такового использовать его в дальнейшем.

2. На дату классификации объектов учета аренды общая сумма арендной платы (платы за пользование имуществом, предусмотренной договором за весь срок пользования имуществом) и сумма всех платежей (выкупной цены), необходимых для реализации права выкупа имущества по окончании срока пользования имущества, при условии, что размер таких платежей предопределяет осуществление указанного выкупа имущества по истечении срока пользования имуществом, ниже и несопоставимы со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды.

Объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого арендные платежи являются только платой за пользование арендованного имущества (арендной платой), классифицируются для целей применения стандарта «Аренда» как объекты учета операционной аренды (п. 15 стандарта «Аренда»).

Объекты учета аренды классифицируются для целей ведения бухгалтерского учета как объекты финансовой (неоперационной) аренды, если из условий пользования имуществом предусматривается следующее (п. 13 стандарта «Аренда»):

1. Срок пользования имуществом сопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении.

2. На дату классификации объектов учета аренды сумма всех арендных платежей (ожидаемых экономических выгод арендодателя) сопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества, определенной на дату классификации объектов учета аренды.

3. Передача права собственности на арендованное имущество арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом размер выкупной цены (выкупных платежей) настолько ниже рыночной стоимости предоставляемого в пользование имущества с учетом его естественного износа по завершении срока пользования, что это предопределяет осуществление указанного выкупа имущества пользователем (арендатором).

4. Передаваемое в пользование имущество носит специализированный характер, позволяющий только пользователю (арендатору) использовать его без существенных изменений (реконструкций (модификации)).

5. Передаваемое в пользование имущество не может быть заменено другим имуществом без дополнительных финансовых расходов.

6. Приоритетное право арендатора на продление договора аренды на дополнительный срок при сохранении прежнего уровня арендных платежей либо арендной платы, в том числе ниже рыночного.

7. Убытки (прибыль) от изменений справедливой стоимости передаваемого в пользование имущества в течение срока договора относятся на пользователя такого имущества, в том числе вследствие увеличения арендных платежей (арендной платы) по одностороннему решению собственника (правообладателя) имущества.

Объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, преду­сматривающему предоставление арендодателем рассрочки по оплате арендных платежей (арендной платы и (или) выкупной стоимости арендованного имущества), классифицируются для целей применения стандарта «Аренда» как объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

В большинстве случаев условия договора аренды, заключаемого учреждениями здравоохранения, при предоставлении имущества во временное пользование за плату отвечают условиям операционной аренды, поэтому ниже в консультации рассмотрим особенности отражения на счетах бухгалтерского учета операций по передаче имущества в пользование в рамках операционной аренды.

Как отражаются операции по договорам операционной аренды, заключенным до 01.01 2018?

Поскольку понятия «операционная аренда», «финансовая (неоперационная) аренда», так же как и стандарт «Аренда», начинают применяться государственными (муниципальными) учреждениями с 1 января 2018 года, учреждениям здравоохранения следует:

• пересмотреть все договоры аренды, заключенные до этой даты, действие которых не истекло в конце 2017 года;

• определить, относится договор к операционной или финансовой аренде.

В целях выявления объектов учета аренды, подлежащих отражению на соответствующих счетах бухгалтерского учета (балансовых, забалансовых), учреждению необходимо сделать следующее:

1. Провести инвентаризацию объектов имущества, полученных (переданных) в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующими в период применения стандарта «Аренда» (по договорам со сроком действия как в 2017 году, так и в год(ы), следующий(ие) за ним).

2. Определить оставшиеся сроки полезного использования объектов операционной аренды (оставшиеся сроки пользования объектами имущества).

3. Определить суммы обязательств по уплате арендных платежей за оставшиеся сроки полезного использования объектов (начиная с 2018 года и до завершения сроков использования объектов учета аренды).

4. Сформировать бухгалтерскую справку (ф. 0504833) в целях формирования входящих остатков по объектам учета аренды.

В бухгалтерской справке арендодатель (балансодержатель) объектов учета операционной аренды отражает такие операции:

Содержание операции	Дебет	Кредит
Отражены расчеты с пользователями имущества по арендным платежам за оставшиеся сроки полезного использования объектов учета аренды	0 205 21 000	0 401 30 000
Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей	0 401 30 000	0 401 40 121

5. Произвести сверку показателей принимаемых объектов учета аренды на балансовые счета и показателей, отраженных по итогам 2017 года (по состоянию на 1 января 2018 года) по соответствующим аналитическим счетам учета забалансовых счетов 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование».

6. Проверить наличие информации о передаче имущества (части имущества) пользователю в рамках операционной аренды в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) (далее – инвентарная карточка (ф. 0504031)). При отсутствии указанной информации в инвентарной карточке (ф. 0504031) ее необходимо внести.

7. Произвести сверку прогнозных показателей по доходам, отраженным в плане финансово-хозяйственной деятельности, в части арендных платежей с объемом ожидаемых доходов от арендных платежей (счет 0 401 40 121) и по необходимости их скорректировать.

Пример.

По состоянию на 1 января 2018 года у учреждения здравоохранения имеется договор аренды, который классифицирован как договор операционной аренды. Срок действия договора истекает в ноябре 2018 года. Размер ежемесячного арендного платежа составляет 25 000 руб.

На счетах бухгалтерского учета при формировании входящих остатков отражаются операции по договору операционной аренды:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Отражены доходы по расчетам с пользователями имущества по арендным платежам за период январь – ноябрь 2018 года (25 000 руб. х 11 мес.)	2 205 21 000	2 401 30 000	275 000
Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей	2 401 30 000	2 401 40 121	275 000

Как отражаются в учете операции по договорам операционной аренды, заключенным после 01.01.2018?

Из положений стандарта «Аренда», а также писем № 02-07-07/83464,02-07-07/83463 следует, чтовбухгалтерском учете при отражении операций по предоставлению имущества в аренду используются следующие счета:

– 0 205 21 000 «Расчеты с плательщиками доходов от операционной аренды», 0 205 22 000 «Расчеты с плательщиками доходов от финансовой аренды» (при отражении расчетов по арендным платежам с пользователем имущества);

– 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» (отражается информация об объектах имущества, переданных в пользование);

– 0 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды», 0 401 40 122 «Доходы будущих периодов от финансовой аренды» (отражается ожидаемый доход от арендных платежей, рассчитанный за весь срок пользования имуществом, предусмотренный на дату заключения договора (контракта));

– 0 205 35 000 «Расчеты по доходам по условным арендным платежам», 0 401 10 135 «Доходы текущего финансового года по условным арендным платежам» (отражаются доходы (расчеты) по условным арендным платежам, возникающие на дату определения их величины (как правило, ежемесячно));

– 0 401 40 000 «Доходы будущих периодов» (счет используется только при отражении операций по финансовой аренде, и с помощью него отражаются доходы будущих периодов по процентным платежам).

Согласно правилам, установленным с 1 января 2018 года, операции, совершаемые учреждением в рамках договора операционной аренды, будут отражаться так:

1. Отражаем передачу имущества, переданного в аренду как внутреннее перемещение объекта. Пунктом 24 стандарта «Аренда» передача объекта учета операционной аренды пользователю (арендатору) отражается арендодателем на дату классификации объекта аренды как внутреннее перемещение нефинансового актива без отражения его выбытия на счетах бухгалтерского учета.

На счетах бухгалтерского учета это отражается так:

Содержание операции	Дебет	Кредит
Отражена операция по внутреннему перемещению объекта в сумме балансовой стоимости переданного в пользование имущества (оборудования)	0 101 34 310 0 101 24 310	0 101 34 310 0 101 24 310
Отражается информация о балансовой стоимостной величине объектов операционной аренды, переданных в пользование, одновременно с отражением на балансовых счетах операций по внутреннему перемещению объекта нефинансового актива (отражению в инвентарной карточке (ф. 0504031) отметки о передаче объекта (его части) в пользование иному правообладателю) на соответствующих забалансовых счетах	25, 26

Обратите внимание: при передаче в пользование части инвентарного объекта основного средства в случае, когда учреждением не принято решение об обособлении передаваемой части имущества (например, отдельного элемента оборудования, автомобиля, части помещения), корреспонденции по внутреннему перемещению или обособлению передаваемой части инвентарного объекта в бухгалтерском учете не отражаются.

2. Отражаем передачу объекта (части объекта) в пользование юридическому лицу в инвентарной карточке (ф. 0504031).

3. На объект (часть объекта), переданный в аренду, продолжаем начислять амортизацию. Начисление амортизации объекта основных средств, признанного объектом учета операционной аренды, осуществляется с отражением расходов текущего финансового периода, обособляемых на соответствующих счетах рабочего плана счетов субъекта учета. Начисление амортизации осуществляется линейным способом с учетом срока завершения начисления амортизации, нормы амортизационных начислений, определенных для объекта основного средства, признанного объектом учета аренды при его принятии к бухгалтерского учету (разд. III.3 Письма № 02-07-07/83464).

4. Отражаем доходы от предоставления права пользования активом по операционной аренде. Согласно п. 24 стандарта «Аренда» на дату классификации объекта аренды (при передаче объекта учета операционной аренды пользователю (арендатору), при внутреннем перемещении нефинансового актива) арендатором признаются в бухгалтерском учете следующие объекты учета аренды:

• дебиторская задолженность арендатора (расчеты по доходам от собственности) в сумме обязательств арендатора (пользователя) по арендным платежам за весь срок пользования объектом учета аренды;

• предстоящие доходы от предоставления права пользования активом (доходы будущих периодов, ожидаемые от исполнения арендодателем обязанности предоставления в пользование имущества) в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды.

На счетах бухгалтерского учета записи по признанию предстоящих доходов от предоставления права пользования активом отражаются так:

Содержание операции	Дебет	Кредит
Начислены доходы будущих периодов (операция совершается в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды)	2 205 21 560	2 401 40 121

5. На счетах санкционирования расходов отражаем плановые (прогнозные) назначения по доходам от операционной аренды.Данные операции на счетах бухгалтерского учета отразятся так:

Содержание операции	Дебет	Кредит
Начислены прогнозируемые доходы в сумме обязательств арендатора, подлежащих исполнению в текущем году (рассчитывается за период с 10.01.2018 по 31.12.2018)	0 507 10 121	0 504 10 121
Начислены прогнозируемые доходы в сумме обязательств арендатора, подлежащих исполнению в году, следующем за текущим финансовым годом (рассчитывается за период с 01.01.2019 по 31.12.2019)	0 507 20 121	0 504 20 121

6. Сопоставим показатели по счетам 2 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды» и 2 504 00 121 «Сметные (плановые, прогнозные) назначения за счет доходов от операционной аренды» с объемом назначений, отраженных в утвержденном плане финансово-хозяйственной деятельности, и при необходимости произведем корректировку показателей плана финансово-хозяйственной деятельности.

7. Отразим признание доходов текущего финансового года от предоставления права пользования активом по операционной аренде (то есть переведем из доходов будущих периодов в доходы текущего периода).

Признание доходов от предоставления права пользования активом операционной аренды доходами текущего финансового года осуществляется одним из следующих способов (п. 25 стандарта «Аренда»):

1) равномерно (ежемесячно) на протяжении срока пользования объектом учета аренды;

2) в соответствии с установленным договором аренды (имущественного найма) графиком получения арендных платежей (арендной платы).

На счетах бухгалтерского учета операции по признанию доходов текущего финансового года отражаются так:

Содержание операции	Дебет	Кредит
Переведены в состав доходов будущих периодов доходы будущих периодов	2 401 40 121	2 401 10 121
Начислен НДС с операции по предоставлению имущества в аренду	2 401 10 121	2 303 04 730

В случае получения арендных платежей (арендной платы) в соответствии с графиком, установленным договором, возникающая разница между кредитовым показателем (остатком) по счету 0 401 40 121 и дебетовым показателем (остатком) по счету 0 205 21 000 отражает задолженность по расчетам по арендным платежам:

а) при отрицательном значении – дебиторскую задолженность арендодателя по платежам, срок уплаты которых наступил согласно графику, предусмотренному договором;

б) при положительном значении – объем предварительных (авансовых) платежей, оплаченных ранее сроков, предусмотренных графиком платежей.

При признании доходов по операционной аренде (права пользования активом) доходами текущего финансового года уменьшаются ранее признанные доходы будущих периодов от операционной аренды (права пользования активом).

8. Признаем расходы по содержанию переданного по операционной аренде имущества при условии дальнейшего предъявления арендатору (пользователю) их для возмещения. Расходы по содержанию объекта аренды (например, эксплуатационные расходы, расходы по техобслуживанию, текущему ремонту), производимые арендодателем (балансодержателем имущества) в соответствии с заключенным им договором (контрактом), отражаются в общеустановленном порядке (на основании соответствующих документов, подтверждающих произведенные объемы работ, потребленные услуги).

Бухгалтерские записи, отражаемые в бухгалтерском учете при осуществлении затрат на содержание имущества (при принятии соответствующих обязательств), будут такими:

Содержание операции	Дебет	Кредит
Отражены расходы по содержанию имущества, переданного в аренду с последующим возмещением их арендатором (операция совершается в сумме денежных обязательств, возникающих согласно документам-основаниям)	2 401 20 221 2 401 20 223 2 401 20 225 2 401 20 226	2 302 00 000

9. Отражаем расходы по условным арендным платежам (доходы от возмещения затрат на содержание переданного в пользование имущества). Бухгалтерские записи по отражению доходов, полученных учреждением от возмещения арендатором расходов на содержание арендованного имущества, отражаются по дебету счета 2 205 35 560 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам по условным арендным платежам» и кредиту счета 2 401 10 135 «Доходы по условным арендным платежам».

* * *

В завершение консультации отметим:

1. Договор аренды классифицируется как операционная аренда или финансовая (неоперационная) аренда.

2. Передача имущества в рамках договора операционной аренды оформляется как внутреннее перемещение объекта. При передаче в аренду части имущества операция по внутреннему перемещению объекта отражается только в случае, если по решению учреждения передаваемая часть будет извлечена из общего имущества и принята к учету как отдельный объект.

3. В учетной политике учреждения в отношении правил ведения бухгалтерского учета объектов учета аренды должны быть преду­смотрены:

• применяемые способы амортизации относительно групп объектов учета аренды (рекомендуем установить линейный метод начисления амортизации);

• особенности применения первичных (сводных) учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете, при досрочном расторжении договоров пользования, реклассификации объектов учета аренды;

• порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды, принимаемый с учетом положений Приказа № 52н.