Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Регистрация
Подписка на новости

Договор аренды

09.04.2018 Печать Email

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

  • договор субаренды;

  • договор аренды квартиры;

  • договор аренды нежилого помещения;

  • договор аренды автомобиля;

  • договор аренды транспортного средства;

  • договор аренды жилого помещения;

  • договор аренды оборудования;

  • договор аренды земельного участка;

  • договор аренды гаража;

  • договор финансовой аренды (лизинг);

  • договор аренды предприятия;

  • договор аренды имущества;

  • договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается  любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. 

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

 Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может  требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе  обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.




Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Договор аренды: подробности для бухгалтера
  • Приведение в соответствие с требованиями ФСБУ «АРЕНДА» договоров аренды, заключенных до 1 января 2018 года
    ... операции по такому договору? Объекты договоров аренды, заключаемые учреждениями, положениями ФСБУ «Аренда ... . Положения данного стандарта распространяются на договоры аренды, которые заключены до 1 января ... письменной формы договора); дата подписания договора аренды (имущественного найма) либо договора безвозмездного ... . Объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого арендные платежи ... аренды. Убедиться, что переданные по договору аренды объекты учитываются на забалансовых счетах ...
  • Налоговые последствия договора аренды
    ... внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества. Положения договора аренды интересуют не только ... следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества. На нормативном ... Проверьте права арендодателя Решив заключить договор аренды, в первую очередь, рекомендуется ... согласно требованиям законодательства: заключенный договор аренды; акт приема-передачи арендованного имущества ... несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных ...
  • Недействительность договора аренды при отсутствии существенной информации
    Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано, ... арендной платы. Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано ... . Фабула дела о нарушении условий договора аренды: Арендатор помещения, используемого в предпринимательской ... истории и культуры, и положений договора аренды. Согласно Федеральному закону № 73-ФЗ ...
  • Учет расходов в виде отступного, выплаченного в качестве компенсации за невыполнение обязательств в рамках договора аренды
    ... за невыполнение обязательств в рамках договора аренды. К сожалению, чиновники ограничились лишь ... в рамках договоров вообще и договора аренды в частности? К сожалению, в ... отступного за отказ от исполнения договора аренды могут быть учтены в расходах ... выплату отступного за «выход» из договора аренды во всех перечисленных случаях обоснованны ... . Речь идет не о самом договоре аренды, а о предварительном договоре об ... ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество ...
  • МСФО (IFRS) 16 «Аренда»: проблемные вопросы применения стандарта и автоматизации расчетов на базе продукта SAP
    ... отчетности. При значительном количестве договоров аренды требуется выбрать программный продукт, ... или использованию полезных ископаемых, договоры аренды биологических активов, концессионные соглашения ... действует освобождение для краткосрочных договоров аренды и договоров аренды объектов с низкой стоимостью ... дисконтирования составляет 10,4 %. Договор аренды также предусматривает обеспечительный платеж, ... дисконтирования составляет 10,4 %. Договор аренды предусматривает обеспечительный платеж, который ...
  • Доходы от операционной аренды: признание и учет
    ... и признания доходов, возникающих по договорам аренды (имущественного найма), регулируется ФСБУ ... учета аренды, возникающие в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление ... учреждениях»). Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители ... самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм ... 6. Произвести государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, если он ...
  • Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендатора
    ... -правовые отношения Обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества установлены ... Минфина, можно понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных ... в течение срока действия договора аренды неотделимые улучшения являются собственностью ... , являющиеся в соответствии с договором аренды собственностью арендатора (не передаваемые ... капитальных вложений арендодателю, окончание договора аренды, досрочное прекращение договора аренды и иные условия ( ...
  • Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя
    ... РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество ... имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. При прекращении договора арендатор ... , если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые улучшения могут быть ... их стоимости, стороны согласовывают в договоре аренды. Бухгалтерский учет Произведенные арендатором ... капитальных вложений арендодателю, окончание договора аренды, досрочное прекращение договора аренды и иные условия ( ...
  • Варианты компенсации директору, использующему личный автомобиль в производственных целях
    ... . Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, ... пользование имущества (имущественных прав), относятся договоры аренды имущества, включая транспортные средства. ... Следовательно, арендная плата, установленная договором аренды транспортного средства без экипажа, заключенным ... в служебных целях планируется оформить договором аренды или договором безвозмездного пользования. ... (общая система налогообложения) заключила договор аренды автомобиля без экипажа с сотрудником ...
  • МСФО (IFRS) 16: последствия и сложности
    ... обязательства по аренде для всех договоров аренды, за исключением случаев краткосрочной аренды ... обязательства по аренде для всех договоров аренды, за исключением случаев краткосрочной аренды ... использование процентной ставки, заложенной в договоре аренды, однако, как правило, возникают сложности ... только балансовых статей. При модификации договора аренды в виде уменьшения арендуемой площади ...
  • Справедливая стоимость нефинансовых активов
    ... фактической стоимости имущества , указанной в договоре аренды По первоначальной стоимости , в сумме ... имуществом, предусмотренных договором аренды (без учета затрат, связанных с заключением договора аренды и условных ... рубль» – в случаях неуказания в договоре аренды фактической стоимости имущества По справедливой ...
  • Позиции высших судов по налоговым вопросам за 2 квартал 2019 г.
    ... , а не из количества договоров аренды Патент по аренде недвижимого имущества ... и штрафы, исходя из количества договоров аренды, которое не соответствовало количеству ... на получение патента. Получилось, что договоров аренды больше, чем объектов недвижимости. ... одном здании на основании одного договора аренды – это будет считаться одним ... или несколько помещений по отдельным договорам аренды, то налоговая нагрузка возрастет ... Кроме того, в одном из договоров аренды арендодателем выступало другое лицо, а ...
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2019 года
    ... расходов по договору аренды для целей налогообложения прибыли является действующий договор аренды, условиями которого ... арендованного объекта недвижимого имущества является договор аренды, в котором предусмотрено, что учет ...
  • Учетная политика для целей бухгалтерского учета: что учесть в 2020 году?
    ... учета объектов у одной стороны договора аренды от порядка учета у другой ... того же договора. Каждая сторона договора аренды организует и ведет бухгалтерский учет ... предмета аренды или дату заключения договора аренды. ФСБУ 25/2018 устанавливает порядок ... может применить упрощенный порядок учета договоров аренды: он допустим в отношении краткосрочной ...
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за октябрь 2019
    ... -03/82655 При государственной регистрации договора аренды как ограничения (обременения) права, предметом ... значимое действие, связанное с регистрацией договора аренды, вне зависимости от количества указанных ... . Поэтому за государственную регистрацию одного договора аренды, предметом которого могут являться несколько ...

Отключить мобильную версию