В 2009 году компания (арендатор) заключила договор аренды нежилого помещения с ООО (арендодатель). При этом помещение находилось в состоянии, требующем ремонта. Договором предусмотрено проведение капитального и текущего ремонта силами и за счет арендатора и последующая безвозмездная передача улучшений арендодателю. Компания провела необходимый ремонт и вернула помещение арендодателю на основании акта приемки. В дальнейшем компания сняла только часть этих помещений под офис.

По результатам выездной налоговой проверки компании доначислен НДС, пени и штраф. Основанием послужил вывод инспекции о занижении налогооблагаемой базы в результате передачи на баланс арендодателя капитальных вложений (результатов выполненных работ) по окончании договора аренды.

Суды трех инстанций (дело № А70-5453/2013) признали решение инспекции правомерным. При этом судьи исходили из того, что для установления обязанности по уплате НДС необходимо учитывать цели договора аренды и его условия, а не наличие либо отсутствие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и не неучет арендатором стоимости неотделимых улучшений в качестве амортизируемого имущества.

Суды установили следующие обстоятельства:

  • арендованное помещение невозможно было использовать под офис в период ремонтных работ ввиду изначальной непригодности ("помещение" представляло собой открытую площадь, на которой находились несущие колонны);
  • в результате помещение переоборудовано в комфортное и дорогостоящее офисное помещение с системами вентиляции, кондиционирования, коммуникации, компьютерными, телефонными сетями, выделена бильярдная, тренажерный зал, помещение столовой, электрощитовая, помещение приемной, построен бассейн и SPA-салон;
  • в период осуществления работ компания располагалась по своему прежнему адресу, а после строительства заняла лишь часть кабинетов (88 кв.м. из 918 кв.м.).

Учитывая объем произведенных изменений, суды сочли, что в рассматриваемом случае имела место реконструкция арендуемой недвижимости истцом. По сути, арендодатель передал компании нежилое помещение по договору аренды в целях изменения его технических и качественных характеристик и приведения его в улучшенное состояние.

Следовательно, передача после расторжения договора аренды помещения арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений образует объект обложения НДС (статья 146 НК).