Автор: Л. Д. Ревуцкий, к.т.н., с.н.с.

Научные публикации последних лет по вопросам оценки рыночной стоимости и рыночной цены действующих предприятий и других бизнес-объектов ( в дальнейшем просто предприятий ) нормативно-доходным методом [ 1, 2, 3, 4, 5, 6 ] подготовили почву для разработки элементарных формул определения этих показателей для объектов рассматриваемого вида стоимости.

Ниже будут представлены три разновидности формул для определения рыночной стоимости и рыночной цены работающих предприятий при нормативно-доходном подходе к их оценке: концептуальная, принципиальная и развернутая по основным структурным элементам.

Концептуальные формулы решения поставленной задачи выглядят следующим образом:

Српо = Срп + Сзуп

и ( 1 )

Српо = Спп х Мспп х ( 1 - Иип ) + Спзу х Мсзу х Ккзу

а также

Црп = Српо х Ктсц = ( Срп + Сзуп ) х Ктсц

и ( 2 )

Црп = [ Спп х Мспп х ( 1 - Иип ) + Спзу х Мсзу х Ккзу ] х Ктсц,

где Српо и Црп - соответственно общая рыночная стоимости и рыночная цена предприятия;

Срп и Сзуп - соответственно рыночные стоимости непосредственно самого предприятия и земельного участка предприятия;

Спп и Спзу - соответственно стоимостеобразующие параметры предприятия и принадлежащего ему земельного участка;

Мспп и Мсзу - соответственно мультипликаторы (капитализаторы ) стоимостеобразующих параметров предприятия и его земельного участка;

Иип - интегральный показатель всех известных видов возможного износа предприятия, доли единицы;

Ккзу - коэффициент учета специфических особенностей земельного участка предприятия и его окружения;

Ктсц - коэффициент трансформации общей рыночной стоимости предприятия в его рыночную цену.

В качестве единиц измерения показателей Српо и Црп могут быть приняты условные денежные единицы ( у.д.е. ) либо другие измерители стоимости - рубли, евро, иены и т.д.

Принципиальные формулы отличаются от концептуальных большей степенью определенности и информативности, существенной, но не полной конкретизацией основных входящих в нее элементов.

Элементарные принципиальные формулы для определения Српо и Црп можно представить в следующем виде:

Српо = Дпн х Мдпн х ( 1 - Ип ) + Знп х Мзнп х Ккз ( 3 )

и

Црп = [ Ф ( 3 ) ] х Ктсз,

где Дпн - нормативная доходопроизводительность предприятия, д.е. в год;

Мдпн - мультипликатор или же демультипликатор нормативной доходопроизводительности предприятия;

Знп - земельный налог предприятия, д.е. в год;

Мзнп - мультипликатор земельного налога предприятия;

Ф ( 3 ) - третья формула для определения рыночной стоимости предприятия.

Вместо такого стоимостеобразующего параметра предприятия как Дпн могут быть использованы другие наиболее известные структурные составляющие ( элементы ) этого показателя - нормативная добавленная стоимость ( Дсн ), нормативный чистый доход ( Дчн ), нормативная балансовая прибыль ( Пбн ) или нормативная чистая прибыль ( Пчн ). Как правило, в качестве стоимостеобразующего параметра предприятия наиболее часто используют показатель Пбн. Для него и определяют базовый мультипликатор Мпбн. Для каждого из остальных показателей структуры нормативной доходопроизводительности предприятия определяют собственный мультипликатор, а именно - Мдсн, Мдчн и Мпчн, значения которых прямо пропорциональны друг другу.

Простейшая рационализация формулы ( 3 ) дает следующий результат: С рпо = Пбп х Мбпн х ( 1 - Ип ) + Знп х Мзнп х Ккз ( 4 ) и

Црп = [ Ф ( 4 ) ] х Ктсц.

Основное отличие принципиальных формул для определения Српо и Црп от концептуальных состоит в первоначальной конкретизации стоимостеобразующих параметров самого предприятия и его земельного участка.

Еще большей информационной прозрачностью и конкретизацией структурных элементов отличаются от предыдущих разновидностей полуразвернутые и развернутые формулы оценки рыночной стоимости и рыночной цены предприятия нормативно - доходным методом.

Полуразвернутые формулы для определения показателей Српо и Црп выглядит так:

Српо = Nрп х Сн-ч х Кбп х Мбп х ( 1 - Ипi ) + Рзу х Кпр х Мзн х Ккз ( 5 )

и

Црп = [ Ф (5 ) ] х Ктсц,

где Nрп - нормативная производственная мощность ( производственный потенциал ) предприятия, нормо - ч в год;

Сн-ч - стоимость одного нормо-часа или же удельный доходопроизводительный потенциал одного нормо- ч основной производственной деятельности предприятия, д.е. за один нормо-ч; Кбп - нормативная доля балансовой прибыли в рыночной стоимости одного нормо-ч работы предприятия, доли единицы;

Ипi - сумма всех известных разновидностей износа оцениваемого предприятия, доли единицы;

Рзу - размеры ( площадь ) земельного участка предприятия, кв. м, сотки, гектары;

Кпр - коэффициент пересчета размеров (площади ) земельного участка предприятия в расчетную величину взимаемого с него земельного налога, д.е. на единицу площади этого участка за год;

Мзн - мультипликатор земельного налога, уплачиваемого предприятием за год;

Ккз - коэффициент корректирования расчетной рыночной стоимости земельного участка предприятия, учитывающий специфические особенности, улучшения и обременения этого участка.

Переход от полуразвернутой формулы для определения Српо к развернутой формуле особых затруднений не вызывает:

Српо = m х nср х lсв х Фсв х св х ( 1 - Крсв ) х Кэсв х Сн-ч х Кбп х 1 + u / - u х х Курдк х [ 1 - ( Иф + Им + Иэ ) ] + Рзу х Кпр х Мзн х Ккз ( 6 )

и

Црп = [ Ф (6 ) ] х Ктсц,

где m - число наименований структурных рабочих мест ( СРМ ) предприятия для выполнения основных работ производственной деятельности, ед;

nср - среднее число СРМ одного и того же наименования, ед;

lсв - средневзвешенное число персональных рабочих мест ( ПРМ ) или же другими словами - основных производственных рабочих на одном СРМ предприятия, ед или чел.;

Фсв - средневзвешенный годовой фонд рабочего времени одного СРМ предприятия, ч;

- средневзвешенное значение коэффициента эффективности использования рабочего времени СРМ предприятия; Ксрв- средневзвешенное значение коэффициента резервирования производственных возможностей СРМ предприятия;

Кэсв - средневзвешенное значение коэффициента масштаба производства и уровня достижений научно-технического и социально-экономического прогресса на предприятии;

- безрисковая ставка дохода на вложенный капитал, доли ед;

u - индекс ежегодного темпа инфляции денежных средств в стране, доли ед;

Курдк - коэффициент уточнения расчетной доходности капитальных вложений с учетом факторов, не поддающихся точной количественной оценке;

Иф, Им и Иэ - показатели соответственно физического, морального и экономического износа предприятия, доли ед.

Произведение m х nср характеризует общее число СРМ для выполнения основных работ производственной деятельности предприятия, а произведение m х nср х lсв - показывает общее число ПРМ ( основных производственных рабочих ) предприятия. Произведение Фсв х св - фиксирует эффективное время работы одного СРМ предприятия в течение года.

В этой статье задача дальнейшего максимально возможного развертывания второго слагаемого рассматриваемой формулы, определяющего рыночную стоимость занимаемого предприятием земельного участка, не ставится, так как этот вопрос подробно раскрывается в утвержденной государством и повседневно используемой на практике методике определения рыночной стоимости земельной собственности. Также оставляется за рамками этой статьи задача определения значений коэффициента Курдк, решение которой можно найти в соответствующей специальной литературе по этому вопросу.

У кого-то может возникнуть вопрос: являются ли рыночными стоимости и цены предприятий, определяемые по предлагаемым формулам? Ответ безусловно однозначен - да, являются. Абсолютно рыночным является входящий в рассматриваемые формулы показатель стоимости одного нормо-часа работы предприятия, значения которого устанавливаются и уточняются в режиме реального текущего календарного времени. Кроме того, рыночными являются значения безрисковой ставки банковского процента и уровня инфляции денежных средств, которые используют для определения величины мультипликатора балансовой прибыли предприятия. Эти показатели также контролируются в режиме реального времени.

Цена предприятия бесспорно является рыночной, так как ее величина определяется в результате рыночного торга продавца и покупателя этого вида собственности, независимо от того, в какой форме этот торг производился ( непосредственное общение участников сделки купли-продажи, аукцион, тендер-конкурс и др. ).

Есть смысл остановиться на значениях некоторых структурных элементов предлагаемых формул для определения показателей Српо и Црп . Диапазон изменения возможных значений показателя номинального годового фонда времени работы СРМ при двухсменном режиме их использования составляет З990 - 4020 часов в год. Нормативный коэффициент эффективности использования рабочего времени СРМ, как правило, находится в пределах 0,85 - 0,98. Усредненная экспертная оценка величины этого показателя при отсутствии достаточной информации для его определения - 0,92. Для СРМ с преобладанием ручного труда и простейших средств технического и организационного оснащения принимаются наибольшие значения корректирующего коэффициента; по высокооснащенным СРМ - наименьшие.

Для коэффициентов Крсв характерны следующие величины: для малых предприятий - О,8 ; для средних - 0,9 и для крупных - 0,95.

По средним и малым предприятиям при отсутствии достоверной информации значение показателя Кэсв

берется равным 1,0 ; для малых предприятий с преобладанием ручного труда - 0,8 ; для крупных -1,1 и сверхкрупных - 1,15.

В настоящее время безрисковую ставку банковского процента можно считать равной 0,10 - 0,12 , а темпы годовой инфляции денежных средств в стране - 0,10.

В тех случаях, когда текущая безрисковая ставка банковского процента превышает индекс годовой инфляции денежных средств, для определения мультипликатора балансовой прибыли предприятия используют именно эту ставку. Если же она меньше индекса инфляции, применяют действующую ставку рефинансирования денежных средств, установленную и поддерживаемую Центральным Банком России.щ

Моральный износ предприятия в целом определяется по тем группам структурных элементов активной части его производственных основных фондов, для которых он имеет место: сложная техника, машины, механизмы, дорогостоящее ведущее специализированное технологическое оборудование и т.п.

В книге [ 7 ] указывается, что в высокоразвитых странах приблизительная рыночная стоимость предприятия принимается равной объему продаж продукции, работ и услуг за 10 месяцев его работы. При этом получается, что мультипликатор объема продаж равен 0,833 т.е. имеет место демультипликация годового объема продаж. Если считать, что рентабельность продукции у зарубежных компаний не превышает 10%, то мультипликатор их балансовой прибыли равен 8,33 - 8,5. В этой же публикации отмечается, что для многих российских предприятий коэффициент соотношения годового объема продаж и капитализации равен 7 - 8, т.е. объему продаж за 1,5 месяца работы предприятия. Таким образом по сравнению с зарубежными компаниями мера недооценки наших предприятий составляет 5 - 6 и более раз ( Мдпн = 0, 125 ). В наших условиях при рентабельности продукции 20 - 25% демультипликатор балансовой прибыли равен 0,50 - 0.625.

Коридор изменения возможных значений мультипликатора земельного налога в настоящее время установлен государством в пределах от 5,0 до 30,0. Стоимость земельного участка предприятия для первичного выкупа ( приватизации ) в настоящее время устанавливается и регулируется государством. При последующих переделах производственной собственности определять эту стоимость будет владелец предприятия.

Особого внимания заслуживает попытка разработки и предложения для практического использования одного из возможных методических подходов к определению и нормированию максимально-допустимой скидки с установленной рыночной стоимости предприятия для обеспечения процедуры рыночного торга в процессе купли-продажи предприятия и согласования с покупателем его рыночной цены. В качестве дисконтообразующего параметра предлагается использовать показатель его эксплуатационно-коммерческого износа ( Иэк ), с помощью которого устанавливается уровень фактически достигнутого коммерческого развития оцениваемого предприятия.

Иэк = 1 - Опф/Оп, ( 7 )

где Опф и Опн - соответственно фактический и нормативный годовой объем продаж продукции, работ и услуг предприятия.

На величину этого показателя в обязательном порядке должно быть наложено верхнее ограничение. Если значение эксплуатационно-коммерческого износа предприятия не превышает 0,15 - 0,20 (достигнутый уровень коммерческого развития предприятия - 0,8 - 0,85 ), максимально возможная скидка устанавливается по фактической величине этого показателя. При больших значениях показателя Иэк искомая скидка оставляется без изменений на уровне 15 - 20%.

Например, если величина Иэк составляет 10% ( достигнутый уровень коммерческого развития предприятия - 90% ), максимально допустимая скидка с установленной рыночной стоимости непосредственно предприятия ( и только его, без учета рыночной стоимости занимаемого им земельного участка ) не должна превышать 10%. Когда Иэк = 45% ( уровень коммерческого развития предприятия - 55% ), максимально допустимая скидка с его расчетной рыночной стоимости не должна быть выше 15 - 20% от величины Срп.

Максимально-допустимое отклонение рыночной цены предприятия от его общей рыночной стоимости, как правило, не должно превышать 10 - 15% в сторону снижения, а в отдельных, крайне редких случаях ажиотажного спроса такое отклонение при тендерной ( конкурсной ) или же аукционной процедуре рыночного торга может весьма существенно и даже в несколько раз быть выше единицы ( 100% ).

С другой стороны, как редчайшее исключение, окончательная цена предприятия может значительно, а иногда и в несколько раз быть ниже единицы: вынужденная срочность продажи при отсутствии реального спроса на продаваемый объект; необходимость смены собственника, особенно, если этот собственник - государство; неизбежная ликвидация бизнеса и т.д.

Для средних и крупных предприятий окончательные результаты оценки их общей рыночной стоимости необходимо в обязательном порядке подвергать независимому специализированному аудиту, а при отсутствии такового - независимой экспертизе, заключение которых вместе с протоколом устранения выявленных недостатков и ошибок должно прилагаться к отчету о проделанной оценочной работе.

Практическое использование разработанных и предлагаемых оценщикам простейших формул для определения общей и поэлементной рыночной стоимости действующего ( работающего ) предприятия при нормативно - доходном подходе позволяет повысить уровень унификации и регламентации процедуры решения этой задачи, обеспечить большую достоверность и воспроизводимость, меньший разброс получаемых результатов оценки, чем это наблюдается сегодня, в зависимости от уровня профессионализма, опытности и добросовестности оценщика.

Литература

  1. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. М., Перспектива, 1997. 128 с.

  2. Ревуцкий Л.Д. Еще один методологический подход к оценке стартовой рыночной стоимости предприятия. М., .ж. «Вопросы оценки», № 1 , 2002. С. 44 - 47.

  3. Ревуцкий Л.Д. Производственная мощность, продуктивность и экономическая активность предприятия. Оценка, управленческий учет и контроль. М., Перспектива, 2002. 240 с.

  4. Ревуцкий Л.Д. Пути и возможные перспективы рационализации методов оценки рыночной стоимости предприятий и других бизнес-объектов. М., ж. «Вопросы оценки», № 3, 2003. С. 44 - 47.

  5. Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его определения. М., ж. «Вопросы оценки», № 4, 2003. С. 28 - 31.

  6. Ревуцкий Л.Д. Рыночная стоимость и рыночная цена предприятия. М., ж. «Вопросы оценки», № 1 или 2, 2004.. ( в печати ).

  7. Дугельный А.П., Комаров В.Ф. Бюджетное управление предприятием. М., Дело, 2003. 432 с.

Аннотация

Предлагаются простейшие формулы для определения рыночной стоимости и рыночной цены действующих предприятий и других бизнес-объектов нормативно-доходным методом. В качестве стоимостеобразующих параметров непосредственно для предприятия рекомендуется использовать показатель его нормативной доходопроизводительности либо структурные элементы этого показателя; для земельного участка предприятия - величину нормативного земельного налога. Представлена попытка нормирования максимально-допустимой скидки с установленной рыночной стоимости предприятия, используемой в процессе рыночного торга между продавцом и покупателем производственной собственности.

Леопольд Давидович

E-mail: rev_ld@mail.ru