ООО «Аудиторская фирма «БИЗНЕС-СТУДИО»

Домом могут управлять как управляющая компания, так и ТСЖ. Соответственно, доходы от управления домами получать могут как ТСЖ, так и управляющие компании. И конечно, более выгодно управлять несколькими домами.

При этом в доходной части учитываются доходы, полученные от собственников жилья.

Кроме того, и ТСЖ и управляющие компании могут получать субсидии. Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ установлено, что к имуществу, полученному налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, которое не включается в доходы при определении налоговой базы, относятся средства бюджетов, выделяемые осуществляющим управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ.

Таким образом, средства, полученные ТСЖ из местного бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации Федерального закона N 185-ФЗ, не включаются в налоговую базу.

ТСЖ и управляющие организации не получают право распоряжаться имуществом собственников помещений, по своим обязательствам они отвечают только своим имуществом.

ТСЖ и управляющие компании, заключая со специализированными организациями договоры на оказание коммунальных и иных услуг, действует не в своих интересах, а в интересах своих членов. Соответственно, оно не должно начислять НДС на членские взносы. В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2012 по делу N А29-4657/2011 суд указал, что если исполнителем являются ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение холодной, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством РФ. Такие тарифы используются для расчета оплаты коммунальных услуг гражданами, при этом увеличение тарифов на сумму НДС нормативными актами не предусмотрено.

Однако на этом сходства в учете заканчиваются.

Так, ТСЖ может в свою очередь, заключить договор с управляющей компанией. В этом случае суммы доходов будут учитываться по единому договору с управляющей компанией. Управляющая компания должна в обязательном порядке подписывать договоры с каждым собственником и получать от него плату.

Товарищество собственников жилья может применить к недобросовестной управляющей компании санкции в соответствии с договором.

Неустойка отражается в доходах в сумме, присужденной судом или признанной должником (п. 3 ст. 250, ст. 317 НК РФ).

НДС с полученной неустойки (в том числе, за просрочку оплаты реализуемых товаров (работ, услуг)) по общему правилу платить не надо (Письма ФНС от 03.04.2013 N ЕД-4-3/5875@, Минфина от 04.03.2013 N 03-07-15/6333).

Причем сумма неустойки будет учитываться со всей суммы, которую управляющая компания должна перечислить ТСЖ.

А вот в отношении управляющей компании, в учете она сможет провести штрафные санкции и неустойки по каждому собственнику.    Каждый собственник помещения взаимодействует с управляющей организацией самостоятельно, в рамках заключенного между ними договора управления. Поэтому и штрафные санкции могут быть взысканы не со всех, а с каждого в отдельности.

Фактически, у управляющей компании не может возникнуть дополнительных доходов от сдачи нежилых помещений в многоквартирном доме, ведь право на получение нежилых помещений в приоритетном порядке управляющие организации не имеют.  А вот ТСЖ может иметь дополнительные доходы, поскольку товариществам собственников жилья для работы в приоритетном порядке предоставляются нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, которые являются свободными (не сданы в аренду), на бесконкурсной основе по минимальной ставке арендной платы.

В заключение необходимо отметить, что в законодательстве не поименованы прямо сходства и различия между ТСЖ и управляющими компаниями, что вызывает ряд вопросов в учете, а также судебные споры.