Автор: Манкина О. С., эксперт журнала

Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение" № 5/2023

Арендные отношения – распространенное явление. Напомним отдельные требования ГК РФ и позиции судов, о которых нужно знать арендодателю и арендатору.

Вопрос

Какое имущество можно сдавать в аренду?

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения;

  • оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и он не оспаривал ее передачу), стороны не вправе оспаривать этот договор по причине ненадлежащего описания объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 того же постановления).

Вопрос

Обязательно ли составлять договор аренды в письменной форме? Нужно ли регистрировать договор аренды?

В письменной форме должен быть заключен договор аренды в следующих случаях (п. 1 ст. 609 ГК РФ):

  • если срок его действия превышает 12 месяцев;

  • если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (в данном случае срок аренды не имеет значения).

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Таким образом, в случае аренды здания, сооружения, нежилого помещения госрегистрация обязательна, если договор заключен на год и более.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Вопрос

Какие виды арендной платы можно использовать?

В статье 614 ГК РФ указано, что арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли доходов (продукции, плодов), полученных в результате использования арендованного имущества;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Вопрос

Как часто арендодатель вправе повышать арендную плату?

В случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Пленум ВАС в п. 21 Постановления от 17.11.2011 № 73 указал, что по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы могут изменяться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Таким образом, если законом или договором предусмотрено право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это путем направления арендатору уведомления (сообщения) без оформления дополнительного соглашения не чаще одного раза в год. В противном случае (при отсутствии у арендодателя права корректировать сумму платы в одностороннем порядке) изменение размера арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения сторон. При этом стороны могут пересматривать размер платы чаще одного раза в год.

Условие договора о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения (Постановление АС ЗСО от 02.07.2020 № Ф04-2139/2020 по делу № А27-23499/2019).

Вопрос

Кто (арендодатель или арендатор) обязан производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендованного имущества?

По общему правилу (если иное не установлено законом или договором аренды) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ).

Одно из исключений из указанного общего правила – аренда транспортных средств. При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель в течение всего срока договора обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ). При аренде транспортного средства без экипажа арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ).

Вопрос

Можно ли заключить договор аренды недвижимости (передать ее арендатору) до получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта?

Пленум ВАС в п. 11 Постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснил:

  • отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительность договора аренды;

  • при наличии соответствующих оснований лица (арендатор, арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ;

  • передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям ГрК РФ;

  • договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе с условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным (п. 2 ст. 222, ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, стороны вправе заключить договор аренды недвижимости, не дожидаясь выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (реконструированного) объекта при условии, что он не является самовольной постройкой. Закон не запрещает передачу арендатору объекта до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ.

Вопрос

Может ли арендатор получить арендуемое имущество в собственность?

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не закреплено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее внесенной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.