Бюро оценки LABRATE.RU

Международная оценочная конференция RICS
Международная оценочная конференция RICS

© Артеменков Андрей, 2008
Российское общество оценщиков

Лондон, 5 ноября 2008 года

В этом году Международная Оценочная Конференция RICS (Британского Института специалистов по имуществу и оценке) состоялась 5 ноября в здании Королевского Общества Медицины. Не знаю, был ли в этом определенный намек, но, в условиях кризиса, оценочной профессии предстоит снова и познать, и вылечить себя: великая депрессия 1930-ых годов привела во многих странах к институциональному и методологическому оформлению оценочной профессии, в том виде, в котором она пока еще существует. Новый глобальный кризис способен обеспечить фазовый переход и создать качественно новые возможности для этой профессии.

RICS – The Royal Institution of Chartered Surveyors

Рассмотрим, удалось ли выступающим на конференции рекомендовать что-либо дельное по этому поводу.

Первая сессия конференции была посвящена «большой картине» и постановке диагноза в макроэкономической плоскости. Приглашенный по этому поводу «общий физиолог» Эван Девис (ведущий деловой и аналитической программы на Радио BBC 4 и автор книги «Публичные расходования») в докладе, который содержал оживляюще малое количество цифр и статистики (за что он заслужил похвалы, т.к слушать и одновременно рассматривать цифры достаточно сложно), в основном ограничился внешней феноменологией, отметив, что США и Великобритания жили в последнее время в долг и накопления населения стали нулевыми, в то время как прежде в период 1965-1995 г. их уровень составлял 7% от общего дохода населения. В будущем же ожидается, что накопления возрастут, и это позволит решить многие проблемы: «Невозможно управлять экономикой при нулевых накоплениях» - отметил выступающий, который явно не придерживается кейнсианских позиций. Но какой-либо план снятия населения с кредитной иглы раскрыт не был. Вероятно, что он подразумевает большую степень тавтологического автоматизма: в статистике выплата долга рассматривается как накопление – намекнул Девис. Затем этот выступающий переместился к другим вопросам, а к теме описания того, как банки сейчас живут, снова обратились лишь в послеобеденной банковской сессии. В заключение, текущий кризис был с довольно примечательной убежденностью классифицирован Девисом в составе 5 крупных из всего 18 европейских послевоенных кризисов (т.е. ожидаемое среднее сокращение роста экономики на 5% в течение 3 лет, снижение цен на жилье на 20%).

Вторым по счету выступающим был Иан Куллен, академический руководитель индексов RICS/IPD. На конференциях RICSон выступает уже не первый год, и всегда об одном и том же: текущей европейской статистике результативности имущественных инвестиций и «точности» оценок. Как известно, Investment Property Databank (IPD) публикует свои индексы уже десяток другой лет, и наибольшее внимание привлекают их индексы исторической результативности инвестиций в недвижимость - своего рода барометр отдачи наподобие индексов на фондовом рынке. В настоящее время эти индексы охватывают не только Великобританию, но также и крупные европейские страны, такие как Францию, Германию и Нидерланды. Характерно, что банки используют эти индексы как объект для торговли деривативами: так в настоящее время базисная сумма торгуемых производных контрактов на данные индексы составляет 20 млрд. фунтов в целом по Европе или порядка 15-20% от общего объема спотового (прямого) оборота недвижимости за сопоставимые периоды. Для оценщиков же более интересен другой тип индексов, публикуемых IPD: индексы точности оценок. Под точностью оценок Куллен и его команда, как не странно, понимают разницу между фактической достигнутой ценой продажи объекта и результатом его прежней оценки, пусть и скорректированной на индекс инфляции за период, прошедший между датой оценки и датой продажи. Такая причудливая чисто позитивистская интерпретация понятия стоимости и отождествления его с ценой – не может не вызвать вопросов, и в действительности вызывает их у некоторых делегатов конференции, с которыми нам удалось поговорить.

Однако недоумение по поводу методологии индекса точности оценок отчасти компенсируется тем, что такие чисто эмпирические исследования выявляют некоторые закономерности в исследуемом показателе – не будем называть его точностью. Кратко говоря, закономерность заключается в том, что до 2001 -2003 г. «точность» оценок инвестиционного имущества, выполняемых в странах Европы, повышалась, но затем начала падать, ныне став такой же, какой она была в 1998г. Кроме того, оценщики якобы склонны недооценивать, чем переоценивать имущества – особенно в Нидерландах и Германии. Вопрос: могут ли выявленные закономерности быть случайными? Но более интересен другой фундаментальный вопрос: справедливо ли считать оценку чисто позитивистским занятием, а стоимость отождествлять с ценой. В предыдущую Великую депрессию неоклассическая методология оценки, выкристаллизовавшаяся на основе Маршалианского воззрения в работах Ф. Бабкока, Бонрайта и пр., отвечала скорее негативно на последний вопрос - отсюда и воспринимаемая необходимость подкреплять результаты сравнительного подхода затратным подходом и пр. Однако, в какой-то момент большинство оценщиков в мире стало позитивистами и начало воспринимать оценку стоимости как просто оценку-измерение, хотя настоящие позитивисты, такие как Ратклифф, Киннард, Вендт и пр., отводили этому направлению значительно более скромное и вовсе не эксклюзивное место в спектре повседневной профессиональной оценочной деятельности. Каковым окажется влияние текущего кризиса (а он из большой пятерки - если верить Девису) на методологию оценки – покажет время, но вероятно чистому позитивизму, когда стоимости объясняются и эталонизируются ценами, и тем самым пропасть затуманивается под ногами, придется нелегко.

Позитивная методология, как минимум, объединится и сольется в нечто третье, как это объяснялось в работе Г.И. Микерина «Третье дано – но лишь вместе с оценочными суждениями» и обсуждалось на Круглом столе ЦЭМИ РАН 22 апреля 2008 года «Теоретические основы оценочной деятельности» (Кстати, одна из работ, основанная на идеологии этого доклада, вошла в недавнюю десятку лучших публикаций в международной сети SSRN по разделу «Прикладное бухгалтерское дело»). Будет очень интересно узнать, каким смыслом будут наделяться «индексы точности» IPD , когда произойдет такой фазовый переход.

Затем в качестве практического отвлечения собравшимся в аудитории оценщикам был предложен доклад Кирана Пателя «Рынки инвестиционного имущества: взгляд фондового менеджера». Этот выступающий доказал, что он является осторожным управляющим фонда, и что он в апреле 2007 года на пике европейского имущественного рынка предвидел его остановку и начало спада в ценах на рынке до 20% на протяжении последующих двух лет (что и происходит). Однако, им также было замечено, что никакой прогноз не бывает точным в своей реализации, поэтому приходится постоянно прибегать к составлению новых прогнозов, чтобы заменить ими старые, пока те окончательно еще не дискредитировали себя – чем он весьма рассмешил аудиторию и затем вверг ее в испуг, сказав, что по его новому прогнозу капитальная стоимость коммерческого имущества должна упасть уже не на 20%, а еще на 45% на протяжении дальнейших двух лет, считая с даты конференции. Как обычно бывает, когда нет никакого видения, этот весьма спорный вопрос на тему «сколько и когда» был поставлен на голосование: примерно четверть аудитории (представленной оценщиками из разных городов Великобритании и также ЕС) высказалась, что цены упадут еще, но не более чем на 10% и затем начнут снова повышаться; около половины аудитории подняло руку, когда был предложен к голосованию вариант, что цены продолжат падение еще на 15-20%; наконец, человек 8-10 были достаточно смелы в своих ожиданиях и выразились, что дна при падении даже на 20% видно все равно не будет. (Возможно, именно последняя группа лиц навела Стивена Вильямса, одного из крупных политиков/дипломатов в РИКС, в его кратком импровизированном выступлении на мысль, что оценщики вместо “Chartered Surveyors” теперь будут именоваться “Chartered Survivors.”). Возвращаясь к выступлению Пателя, им было отмечено, что цены в основном падают пока не за счет снижения арендных ставок (арендаторы еще в силах платить), а за счет того, что увеличивается доходность по объектам имущества, и она возвращается к своему нормальному спрэду над облигациями (Не являются ли подобные объяснения текущей динамики цен тавтологичными ?). Однако в будущем падения арендных ставок не избежать. Поэтому, пенсионным фондам и страховым компаниям было рекомендовано не держать более 15% своих средств в имуществе.

После обеда были предложены более интересные и злободневные презентации на тему состояния банковской индустрии и того, как она влияет на цены на рынке имущества. В этой сессии (с риторическим названием «куда ушли все деньги?») действительно было возможно усмотреть проблески нового системного мышления по вопросам оценки и прогнозирования цен, т.к. были предложены некоторые намеки на то, как «реально происходит» ценообразование имущества, и каковы методологические макроэкономические основы микроэкономических техник оценки. В частности, смещение фокуса от нейтральности денег и представлений о модерном фундаментальном ценообразовании к направлению ликвидностного ценообразования и активной роли денег в формировании цен – было весьма заметным проблеском новизны. Иными словами, оценщики прежде отвечали на вопрос: ‘какова стоимость объекта в терминах некоторого денежного «эталона»’, но, поскольку «оценка стоимости – это человеческий процесс, в который входит предвидение», для формирования целостных ожиданий (дабы этот вопрос не решался простым голосованием) необходимо также подходить к проблемам оценки комплексно и рассматривать их в том числе и с другой стороны: ‘а какова стоимость денег?’ Попытка находить ответ на этот вопрос, как представляется, является прерогативой оценщиков в той же мере, в какой она входит в компетенцию макро-экономистов. В этом смысле дискуссия о точности оценок приобретает новые тона: «Работник, регулярно проверяй точность своего инструмента!» - раньше писалось красными буквами на фоне штангель-циркуля на типографских постерах, прежде вывешивавшихся на индустриальных предприятиях. Деньги, конечно, не штангель - циркуль и даже не совсем эталон, но в каком-то смысле метафора уместна и в нашем случае. Поскольку банки создают деньги для реального сектора экономики если и не на все 100%, то на 90% (в режиме Базеля 1 и 2), этот процесс не может не повлиять на цены на тех рынках,

куда направляется вновь созданные деньги. Коль скоро ипотека занимает заметное место в деятельности западных коммерческих банков, и ипотеки можно больше не держать на балансах до их погашения, а секьюритизировать и продавать инвесторам, эффект Кантильона проявился в первую очередь на рынке имущества, где он вылился в настоящий пузырь. В докладе Стюарта Граэма, первого из выступающих по этой банковской секции, содержались, например, такие факты:

В 1995 году активы европейских банков составляли 173% от ВВП, но к 2007 году эта цифра выросла до 274% , а за последние 9 лет средний темп роста объемов выданных кредитов у европейских банков превышал 10% ежегодно (но с различной вариацией в разных странах ЕС), что конечно было значительно больше темпов роста экономики ЕС за тот же период. Вследствие такого роста активов и ослабления требований к банковскому капиталу, в целом по банковской системе произошло возрастание уровня левериджа у банков: неизменный уровень резервов и капитала банков позволял создавать значительно больший чистый объем денег для экономики в общем и рынка недвижимости в частности. Пока заемщики были в состоянии платить по созданным кредитам, все шло хорошо, а большой леверидж позволял держать ставки по ипотекам на низком уровне (в Великобритании они в среднем составляют около 5%) и при этом получать достаточный уровень отдачи для акционеров банков (ROE 10-12%). Однако даже небольшое разрушение стоимости активов банков (по МСФО они обязаны их регулярно переоценивать) находит отражение в отчете о прибылях и убытках и непропорционально сказывается на списывании («стирании») балансового собственного капитала у банка: чем больше леверидж, тем сильнее будет негативный эффект от одного и того же обесценения активов, и сейчас мы наблюдаем что банки страдают от него. Единственный способ, чтобы восстановить порядок и устойчивость системы, как отметил Граэм, это не отменять банковский учет активов и обязательств по справедливой стоимости, на чем сейчас сосредоточено усилие многих лоббистов от отрасли, а сделать так, чтобы банки проявили серьезную дисциплину и уменьшили свой леверидж. Вот некоторые запомнившиеся его заявления: «Вам было хорошо, когда вы ловили восходящий поток, но при этом вы также должны быть довольны тем, что когда-то придется испытывать неприятности от нисходящего потока» (это про оценку по справедливой стоимости), «Банки серьезно хотят уменьшить свой леверидж» (о леверидже).

С другой стороны, насколько серьезно и до каких пределов банки готовы действительно уменьшить свой леверидж (и в связи с этим пожертвовать своей прибылью от удачных инвестиционных возможностей), так и не было разъяснено. На вопрос о том, найдется ли в современном мире человек, который как Роберт Пиил [премьер-министр Великобритании в 1844 г. введший банкнотную монополию и 100% (т.е. безлевериджное) резервирование для Банка Англии] разведет все концы запутанных ниток и поставит регулирование банковской деятельности на адекватное публичное основание, был получен ответ, что сокращению левериджа нет пределов.

Иллюстрация того, что произойдет с ценами на рынке недвижимости, если банки перестанут создавать новые деньги в форме ипотек, а станут придерживаться консервативной политики, лишь перенаправляя приходящие им по выплатам ипотек средства обратно на данный рынок (т.е. обеспечивая нулевой уровень чистого ипотечного кредитования, который и стал наблюдаться в Великобритании с октября 2008г.), была предложена следующим выступающим по банковской секции проф. Давидом Майльсом. Доклад этого известного британского исследователя и главного экономиста «Morgan Stanley» по Великобритании был одним из самых запоминающихся, равно как и его простые элегантные аргументы и доказательства. В предложенной им модели рынка жилищных ипотек было показано, что отсутствие новых денег на данном рынке приведет к сокращению цен еще на 20-25%, но не более. Здесь важен не столько полученный им результат, сколько успешная иллюстрация того факта, что применение простых обще-рыночных моделей ликвидностного ценообразования (и прогнозирование с помощью них)1 оказывается вполне под силу простому оценщику, который благодаря этому способен углубить свой дар «человеческого предвидения». Тем самым микроэкономические навыки оценщика совмещаются с укрупненным общерыночным видением, и картина становиться более целостной: бартерные модели неоклассики, которые составляют основу мышления современных оценщиков в той сфере, в какой оно выходит за пределы наивного позитивизма, теперь дополняются соображениями, закрепляющими значимость ликвидности в процессе ценообразования и прогнозирования. В этом смысле заметная роль банковской секции на международной оценочной конференции является в определенной степени символичной.

-----------------------
1 - Под ликвидностным ценообразованием в самом грубом и приближенном смысле понимается монетаристское представление о том, что цены на рынке определяется не какими-либо фундаментальными показателями, а соотношением количества денежной массы, поступившей на рынок, и количеством обращающихся на нем благ. Поэтому в ценообразовании деньги не носят нейтрального характера, а динамика цен определяется динамикой кругооборота ликвидности (денег) на рынке. Данная идея сейчас обретает популярность и находит развитие в некоторых работах по бухгалтерским измерениям: см. Guilliamme Plantin, Haresh Sapra, Hyun Song Shin “Marking to market: Panacea or Pandora Box”, 2007 Journal of Accounting Research, Vol. 46, No. 2, pp. 435-460, 2008 (также доступно на SSRN: http://ssrn.com/abstract=1186362) ; Franklin Allen , Elena Carlettti «Mark-to-Market Accounting and Liquidity Pricing» July 20, 2006 (доступно на SSRN). В России по этому поводу примечательны работы К. Царихина «Игры крупного капитала» (см. журнал «Валютный спекулянт» № 1 -2 , 2005).

Кроме того, проф. Майльс привел ряд интересных прогнозов о степени влияния спада на рынке недвижимости на национальную экономику в целом: его модели не дают каких-либо свидетельств предполагать, что это влияние является существенным. Эрозия национального рынка недвижимости, продолжающаяся теми темпами, с которыми она идет сейчас, вряд ли способна срезать более 2% с динамики роста ВВП.

В нашей беседе с Майльсом мы заинтересовались тем, какими он видит происходящие изменения в методологии профессиональной стоимостной оценки. Хотя он не имел детального окончательно сформированного мнения на этот счет, в целом он был согласен об устарелости методологических предпосылок неоклассики при их применении к задачам оценки и ценообразования, и также согласился с тем, что сейчас – в условиях кризиса - самое время начать серьезные размышления и консультации по данному вопросу.

Затем шли выступления «зеленой секции». В переводе книги Сары Сейс «От стоимости к ценности», подготавливаемой к изданию Российским обществом оценщиков, содержится более подробное описание всех проблем, связанных с «повесткой устойчивого развития» и ее принципиальным методологическим влиянием на стоимостную оценку, поэтому не будем углубляться подробно в причины того, почему RICS уже третий год подряд включает данную секцию в состав своей Международной Оценочной Конференции. Отметим лишь, что такие казалось бы «внешние факторы» вскоре потребуется учитывать в оценке не столько по общечеловеческим, сколько по чисто прагматическим мотивам. Британское правительство уже экспериментирует с рейтингами экологичности имущества, и процедуры их получения во многих случаях способны стать обязательными при сделках с рядом имуществ. Это не говоря уже о налоге на выброс углекислого газа, который, независимо от формы его сбора, продолжит свой устойчивый рост и будет, поэтому, во все большей степени сказываться на ценообразовании недвижимости (лишь одно жилищное имущество ответственно за выброс 38% углекислого газа в Лондоне). Выступающие по этой секции Филипп Парнел (председатель факультета RICS по устойчивому развитию и начальник отдела оценки Drivers Jonas) и Андрю Такер (консультант Правительства Лондонского Округа по экологической политике) сделали все, чтобы аудитория еще раз задумалась о том, какую роль оценщики должны играть в продвижении повестки устойчивого развития. В частности, они посетовали на то, что рынок пока еще в должной мере не отражает в своих ценах качественные различия в экологичности имущества, и здесь оценщики способны сыграть принципиальную роль, чтобы нивелировать такое досадное упущение.

Хотя представляется, что западная оценочная элита уделяет внимание экологическим проблемам лишь (пока) по духу времени и ради формы (действительно, Парнел сказал, что текущий экономический кризис отодвигает проблемы устойчивого развития на второй план), на самом деле все эти вопросы также сводятся и к базовой методологии оценки. Так, Парнеллом на примере учета влияния экологических факторов была проиллюстрирована интересная дилемма: Является ли оценщик, как арбитр в спортивных играх, лишь ВЕДУЩИМ СЧЕТ (scorekeeper), т.е. должен ли он только заниматься чисто позитивной интерпретацией рынка, или все же он является также актором [деятельным участником рынка] СОЗДАЮЩИМ СЧЕТ (т.е. цены - scoremaker), и активно реализующим искусство суждения в своей нормативно-экономической роли. Поскольку экологические факторы пока слабо отражаются в «цифрах на рынке», лишь методологическая позиция, занимаемая каждым оценщиком и в целом профессией, способна дать ответ на вопрос, насколько «зеленой» станет оценка в будущем.

Парнелл также говорил о роли расчета ценности в контексте позитивной (рыночно-отражающей) стоимостной оценки и о том, что нужно «развивать полезность оценочной профессии в направлении публичного интереса» - важное заявление для профессии, которая до сих пор имеет методологический индивидуализм в качестве своей научной основы. И вовсе неплохо, что экологические проблемы являются катализатором такого процесса.

В противовес выступлению Парнелла, выступление его коллеги из правительства Лондонского округа было не совсем в оценочную тему, но весьма поучительным. Из него можно было узнать, что глобальное потепление приведет к возрастанию рисков того, что Лондон может оказаться затопленным в будущем, и уже сейчас искусственный барьер Темзы, защищающий ее от наводнений за счет приливов океана, приходится поднимать за сезон значительно чаще, чем раньше. Также удалось узнать, что в некоторые периоды летних месяцев жители Лондона и офисы тратят на кондиционирование воздуха больше электроэнергии, чем они тратят ее на обогрев в зимние месяцы! Такие факты наглядным образом свидетельствуют, что жители в целом особенно не заморачиваются экологическими проблемами - пока возможно будет легко включить кондиционер, больших успехов в борьбе с глобальным потеплением и разрушением экологии ждать не приходиться. Несмотря на это, правительственный консультант по экологии остался оптимистичным и сказал, что простой здравый смысл в форме энергосберегающих лампочек, небольшие модификации в изоляцию домов, новые материалы и новое строительство способны внести неоценимый вклад в борьбу с неблагоприятными экологическими последствиями.

Также выступал уже упомянутый Стивен Вильямс. Его выступление было связано с международной политикой RICS, в основном в отношениях с профессиональными организациями в США, хотя были также упомянуты значительные достижения в продвижении Стандартов оценки RICS («Красной Книги») в других регионах (в том числе и их перевод на русский язык) и развитие на их основе национальных руководств. Вильямс отметил, что за последний год РИКСом было достигнуто соглашение с Американским обществом оценщиков (ASA) и Национальной ассоциацией сельскохозяйственных управляющих США о том, что эти организации будут также использовать «Красную Книгу» RICS и обеспечивать ее применение среди своих членов. Помимо прочего, это даст толчок продолжению конвергенции различных американских стандартов оценки с международными стандартами МСО, на которых основывается и которые развивает «Красная Книга». Таким образом, данные дипломатические достижения - это важный шаг на пути к единой международной методологии и стандартам профессиональной оценки.

Последним мероприятием конференции было панельное обсуждение о том, что оценщики иногда действуют предвзято и вводят своими тенденциозными оценками банкиров в заблуждение (сопоставьте это с тем, что в докладах по банковской секции лейтмотивом наоборот было то, как банковские процессы сами способны искажать цены на рынках). Вряд ли нужно останавливаться на проблемах ипотечных оценок подробно – Россия по этим вопросам итак лидирует впереди всей планеты, хотя отнюдь не одинока и, как видим, оказывается в доблестной компании. Действительно, конфликт интересов в оценках, подготавливаемых по заказам залогодателей для банковских целей, приводит к тому, что тезис «объективный оценщик должен понимать субъективность природы оценки» иногда интерпретируется в корыстном, а не методологическом смысле. В настоящее время RICS тесно занимается вопросами оценки для банковского сектора и вскоре выпустит рекомендации по наилучшей практике, которые позволят снизить интенсивность таких конфликтов интересов. Кстати, об этом более подробно также говорилось в докладе Кевина Биггса, начальника отдела оценки в Королевском Банке Шотландии, недавно выступившем на совместной конференции RICS, Российского Общества Оценщиков и Ассоциации Российских Банков, состоявшейся в Москве 29 сентября этого года.

Длившиеся целый день интересные доклады и обсуждения таким образом подготовили присутствующих на Конференции оценщиков к тому, чтобы сформировать свое мнение по вопросам, которые были заданы в самом начале конференции. Эти вопросы перечислялись на слайде и звучали так:

«Как репутация оценочной профессии выглядит в сегодняшние наполненные вызовами времена?

  • Ее следует винить в текущем банковско-кредитном кризисе
  • Она не смогла отреагировать и уладить возникавшие вопросы
  • Вела надменно
  • Находилась в хорошем состоянии, но оказалась незаслуженно оклеветанной
  • Является устойчивой и уважаемой
  • Это все вина банков»

Видимо, не одно, и не второе, и не третье, но, между тем, и то, и другое, и третье, но сводящееся к отсутствию базового видения профессиональной миссии и осознанной важности методологии. Иначе говоря, вывод таков, что фронт открыт, но кампания еще не окончена.

В итоге, представляется, что, несмотря на все важные изменения и инстинктивные проблески, которые произошли в мышлении передовых оценщиков Великобритании за прошедший год, в следующем году, так же как и в этом, RICS-у придется проводить свою международную оценочную конференцию опять в некотором окружении, посвященном Асклепию, в надежде на соответствующий эффект.