Автор: Булгаков Дмитрий Николаевич, ведущий юрист компании Prospectacy
Государство, как и обещало, решило поддержать арендаторов недвижимости и был издан Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее «ФЗ №98»).
В статье 19 ФЗ №98 приведено три законотворческих момента в поддержку арендаторов. Посмотрим, насколько оригинально это нормотворчество.
Первая часть ст.19 ФЗ №98 устанавливает обязанность заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей. При этом арендодатель обязан предоставить отсрочку, если с такой инициативой выступит арендатор. ФЗ №98 не ограничил арендаторов по видам деятельности для возможности предоставления отсрочки. Основное условие, чтобы договор был заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Можно было бы обрадоваться всем, но Правительство РФ, которому поручили разработать требования к порядку и условиям предоставления отсрочки, в своем Постановлении от 03 апреля 2020 г. №439 (далее «Постановление №439») решило, что ею могут воспользоваться только арендаторы, «осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции». «Увы и ах» тем арендаторам, которые не попали в перечень наиболее пострадавших по мнению Правительства, с которым можно познакомится в Постановлении № 434 от 03 апреля 2020 г. Не будем здесь углубляться в порядок и условия предоставления отсрочки, это отдельная интересная тема для обозрения.
Вернемся к первой части ст. 19 ФЗ №98. Что же дает норма? Похоже новый инструмент – отсрочку.
Отметим, что отсрочка – это просто «отложить плату на потом». Но надо помнить, что «потом» неизбежно наступит. И «потом» всё равно придется заплатить. И заплатить сполна, всю сумму арендной платы.
Но похоже, что на этом вдохновение законодателя закончилось.
О чем гласит вторая часть ст. 19 ФЗ №98? То, что арендатор и арендодатель могут по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года изменять арендную плату. По соглашению сторон! А разве нельзя так было раньше? То есть, по сути, норма ничего нового не вводит по сравнению с тем, что уже есть в ГК и сложившейся практике. Так что, спасибо, что лишний раз обратили внимание на то, что и так было позволено.
То есть, как многие и рекомендуют в настоящий момент – договаривайтесь! А если не получается? Вспоминается присказка: «если командир не прав, смотри пункт первый».
Пойдем дальше.
Третья часть ст. 19 ФЗ №98 предоставляет арендатору право требовать уменьшения цены. Этот круг арендаторов законодатель ограничил теми, кто не может использовать имущество, в связи с ограничительными мерами со стороны властей. Итак, право потребовать государство предоставило. Обязательство же арендодателя последовать этому требованию пока явно не прослеживается из этой нормы. И что дальше? Как поступать, если один потребовал, а другой отказал? А на сколько уменьшить? И поручений Правительству разработать соответствующие регламенты по этим и иным вопросам о реализации инструмента уменьшения арендной платы - нет. Получается, опять договаривайтесь?
Но, возможно, законодатель просто хотел обратить наше внимание на ст. 451 ГК? На то, что суд может изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В начале этой статьи акцентировано – в исключительных случаях. Так может этот исключительный случай наступил?
Проанализировав все три положения п. 19 ФЗ №98 можно сделать вывод, что вводится только один новый инструмент - институт отсрочки. Но в результате которого все равно придется заплатить. Плюс государство обращает внимание на уже существующие нормы. Можно изменять по соглашению сторон арендную плату сколь угодно раз, если договоритесь. И, судя по всему, настали исключительные времена, когда арендатор вправе требовать уменьшения оплаты по суду, если увы – договориться не получилось.
Получается, что исходя из п.19 ФЗ №98 вновь с инициативой для защиты своих прав должен выходить арендатор. И не факт, что с положительным успехом и без судебных мытарств.
Но если государство в новом законе нам напоминает о уже действующих нормах, то может стоит самим обратить на другие нормы?
Кому-то не понравится, кто-то покритикует. А кому-то, особенно тем, кто осуществляет деятельность в отрасли российской экономики, которая не попала в перечень пострадавших в наибольшей степени по решению Правительства, Но если норма есть, то и ситуация под неё найдется.
В чем сущность аренды недвижимого помещения? Основное обязательство арендодателя – предоставить в пользование помещение. Встречное главное обязательство арендатора – оплатить пользование имущества. По сути, встречные обязательства согласно п.1 ст.328 ГК РФ.
Затем выходят ограничительные меры на определенные виды деятельности. И, как правило, действует логика арендодателя – я тебе сдал помещение, а то, что ты не можешь вести в нем свою деятельность – не моя забота. А если твоя? Что если попытаться обосновать этот вывод?
Главная хозяйственная цель договора аренда для арендатора – пользование. При этом, не редко в договорах стороны обозначают цель пользования – под конкретные виды деятельности. То есть арендатор ограничен в возможности использования помещения под иные цели.
А если при совокупности определённых условий сделки и фактических обстоятельств это забота арендодателя - обеспечить арендатору беспрепятственно возможность пользования помещения согласно условиям договора?
Не получается ли, что при таком подходе именно арендодатель не может исполнить своё основное обязательство?
И если так, то, сторона (в нашем случае – арендатор) вправе приостановить или отказаться от исполнения своего обязательства, в случае непредоставления другой стороной (арендодателем) встречного обязательства, как говорит нам в таких случаях п.2 ст. 328 ГК. Другими словами, если арендодатель не может обеспечить исполнение своего обязательства по беспрепятственному предоставлению помещения в пользование, то арендатор вправе не платить. Вдобавок, указанная ст. 328 ГК РФ в таком случае еще предоставляет право арендатору требовать возмещение убытков от арендодателя. И теперь уже не арендатор, а арендодатель должен озаботиться тем, чтобы использовать ст.401 ГК, которая должна освободить его от ответственности в связи с возникновением форс-мажора.
Так может не исключены случаи, когда в более выгодном положении находится арендатор?
Все мы попали в одну яму, как в известной с детства сказке. Но хочется оставаться людьми и помогать выбираться из неё всем вместе, а не затаптывать одних во благо других. Все понесли убытки. У одних нет выручки и нечем оплачивать аренду, у других расходы на содержание недвижимости и кредиты, вложенные в это имущество. Пока что государство пытается нам помочь нести свой груз убытков ценными указаниями, когда и кому нести.
На ум приходит образ русской тройки. И очень хочется, чтобы третий, центральный, хомут в этой тройке, между арендатором и арендодателем, надело бы на себя государство. Кажется, наступил тот самый исключительный случай, когда реальная помощь своему, родному малому и среднему бизнесу не только добрым словом, но и деньгами – просто необходима.
