Автор: Кислов С. С., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

По общему правилу в силу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Исключением являются объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в случае строительства, реконструкции которых выдача разрешения не требуется (п. 1.1 ч. 17 той же статьи).

Понятие объекта ИЖС содержится в п. 39 ст. 1 ГрК РФ, согласно которому это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Для строительства (реконструкции) объекта ИЖС необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 ГрК РФ).

Строительство жилых домов на земельных участках индивидуального жилищного строительства, дачных и садовых землях возможно при соблюдении застройщиком уведомительного порядка и без получения разрешения на строительство. Причем этот порядок распространяется на застройщиков, являющихся не только физическими, но и юридическими лицами.

Обратите внимание: уведомительный порядок строительства предусмотрен только для объектов ИЖС (за исключением тех объектов домов, которые создаются в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве). В противном случае (если жилой дом не признается объектом ИЖС) застройщик обязан действовать по общим правилам и получать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

Как видно из Постановления АС СКО от 21.11.2022 по делу № А32-47684/2020, администрация, опираясь на результаты проведенной проверки, обратилась в суд с иском к ООО и физлицу (на него было зарегистрировано право собственности на спорные объекты) со следующими требованиями:

  • признать самовольными постройками здания, возведенные на земельных участках, расположенных в СНТ;

  • обязать общество за свой счет снести спорные здания;

  • признать отсутствующим право собственности на здания путем аннулирования записей о государственной регистрации права в ЕГРН;

  • обратить решение к немедленному исполнению и взыскать с общества в пользу администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 30 000 руб. за каждый день просрочки исполнения.

К сведению: при проведении проверки было установлено, что на принадлежащих организации земельных участках («ведение садоводства, для ведения гражданами садоводства и огородничества») были расположены объекты незавершенного капитального строительства.

Суд первой инстанции обязал физлицо в течение трех месяцев осуществить снос спорных объектов и присудил неустойку на случай непроведения сноса в размере 30 000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязанности.

Арбитры сделали следующие выводы:

  • спорные объекты представляют собой четырехэтажные здания, в которых отсутствуют выделенные зоны проживания для одной семьи, на каждом этаже расположены изолированные однотипные помещения;

  • значительная площадь объектов, а также нахождение их на территории курортного города свидетельствуют о том, что спорные объекты предназначены для использования в качестве гостиниц (гостевых домов);

  • застройщик подал в уполномоченный орган уведомления о планируемом строительстве, но содержащаяся в них информация не соответствует фактическим параметрам возведенных строений, право собственности на которые зарегистрировано за физлицом.

Обратите внимание: с учетом отсутствия разрешительной документации на строительство объектов коммерческого назначения и их несоответствия целевому использованию земельных участков суд решил, что спорные объекты являются самовольными постройками (ст. 222 ГК РФ).

Две следующих судебных инстанции, приняв во внимание результаты повторной экспертизы, решили, что арбитры первой инстанции ошиблись. В удовлетворении исковых требований администрации было отказано.

Апелляция отметила: администрация осведомлена о строительстве спорных объектов (получила уведомления), на спорных земельных участках возможно возведение малоэтажных домов коттеджного и блокированного типа высотой до 15 м, площадью не более 500 кв. м.

Один из спорных жилых домов соответствует уведомлению, второй не соответствует, поскольку фактическая площадь превышает разрешенную на 19 кв. м, а количество этажей возводимого жилого дома составляет четыре вместо трех допустимых.

Вместе с тем эксперт подтвердил, что второе строение можно привести в соответствие выданному уведомлению.

Ответчики представили в материалы дела договор на выполнение СМР, что подтверждает принятие ими мер по приведению указанного объекта в соответствие выданному уведомлению.

Не согласившись с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций, администрация обратилась в Верховный суд.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ разъяснила следующее (Определение ВС РФ от 06.04.2023 № 308-ЭС22-27642).

По пункту 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой являются здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила определены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Обратите внимание: строение является самовольной постройкой при наличии у него хотя бы одного из квалифицирующих признаков, названных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие установленным требованиям осуществившим ее лицом либо за его счет.

Обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, состоящее в нарушении норм, регулирующих предоставление земельного участка и его застройку. К признанию постройки самовольной может приводить, в частности, возведение объекта с нарушением нормативных ограничений градостроительной деятельности, определяющих допустимые параметры построек.

Общество направило в орган местного самоуправления уведомления о предстоящем строительстве двух– и трехэтажных жилых домов площадью не более 500 кв. м.

Фактически возведены четырехэтажные здания с нарушением допустимых параметров в части площади и этажности.

Технические характеристики возведенных зданий не позволяют отнести их к индивидуальным жилым домам. Однако общество не принимало мер к получению разрешения на строительство.

Собственники земельных участков обязаны соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (п. 6 ст. 42 ЗК РФ).

Допустимые возможности использования и осуществления на участке каких-либо видов деятельности определяет вид его разрешенного использования.

Обратите внимание: возведение на земельных участках зданий, технические характеристики которых не соответствуют виду разрешенного использования участков, недопустимо. В связи с этим добросовестный застройщик, располагающий сведениями о виде разрешенного использования участков, должен был принять все необходимые меры к соблюдению соответствия фактических параметров зданий и предъявляемых к ним требований либо к получению разрешения на строительство.

Здания, возведенные с установленными по делу нарушениями допустимых параметров, даже в отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не могут быть сохранены. На это указано в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 16.11.2022), согласно которому отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

В данном случае действия общества, направленные в обход надлежащей процедуры получения разрешительной документации на возведение спорных построек с учетом их технических характеристик, являются недобросовестными.

В результате Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ оставила в силе решение суда первой инстанции и отменила постановления апелляции и суда округа.

Высказанная в данном деле позиция не противоречит ранее сформированной позиции о том, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности и отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Дело в том, что в рассмотренном нами случае объекты коммерческого назначения не могут быть расположены на участках с видом разрешенного использования «ведение садоводства, для ведения гражданами садоводства и огородничества» независимо от безопасности построек для жизни и здоровья людей.

Таким образом, в подобных ситуациях застройщикам нельзя рассчитывать на судебную защиту. Арбитры обязаны руководствоваться правовыми позициями, сформированными СКЭС ВС РФ.