Жигачев Ю. В., главный бухгалтер организации-застройщика

Журнал «Учет в строительстве» № 9, сентябрь 2010 г.

Правила об ипотеке имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства. Так, дольщик вправе получить кредит на приобретение жилья, при этом в обеспечение могут быть переданы соответствующие права по договору. Как учитывать дольщиков, права требования которых переданы банку?

Особенности учета

До момента передачи дольщику объекта недвижимости у организации числится кредиторская задолженность перед дольщиком в сумме полученных от него денежных средств (либо иного имущества). В учете данная задолженность, как правило, отражается по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (в целях упрощения здесь не рассматривается, что часть полученных от дольщиков средств, согласно условиям договора либо на основании учетной политики организации, следует учесть на счете 62 в качестве полученных авансов за услуги застройщика), а в пассиве баланса – по строке 625 «прочие кредиторы». При уступке дольщиком прав и обязанностей по договору третьему лицу у застройщика образуется кредиторская задолженность перед третьим лицом (новым участником долевого строительства) и погашается задолженность перед первоначальным дольщиком. При этом в учете застройщика (в момент надлежащего уведомления застройщика о состоявшейся уступке) делается проводка:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Первоначальный дольщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Новый дольщик»
– отражена задолженность перед новым дольщиком.

Однако при получении дольщиком кредита (займа), в обеспечение которого передаются права требования по договору участия в долевом строительстве, уступки не происходит. Соответственно в учете застройщика ничего не меняется. Стоит заметить, что у дольщика отсутствует обязанность уведомления застройщика о передаче заимодавцу в обеспечение кредита (займа) права требования по договору участия в долевом строительстве.

Условия перехода прав

Согласно статье 334 Гражданского кодекса РФ, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Причем он имеет преимущество перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение указанного требования без обращения в суд также допускается, но на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем.

Таким образом, до момента получения застройщиком документа (вступившего в силу решения суда, нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем и т. п.), свидетельствующего о переходе прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве к новому дольщику (в частности, заимодавцу), в учете застройщика числится задолженность перед первоначальным дольщиком. И если застройщиком такой документ получен не будет, то объект недвижимости подлежит передаче первоначальному дольщику.

Важно запомнить

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается при наличии одновременно следующих условий:

– сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем 5 процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору;

– период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств (п. 3 ст. 54.1 Гражданского кодекса РФ).

Задолженность перед дольщиком числится до момента передачи ему объекта
Дольщик не обязан уведомлять застройщика о передаче права требования
Требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества