Госдума снизила ставки, по которым Внешэкономбанк предоставляет АИЖК 250 млрд руб. из Фонда национального благосостояния на стимулирование ипотеки и выдачу кредитов застройщикам. С нынешних 9,5% ставка уменьшится до 6,5%.

Все это, по идее, должно привести к снижению цены денег и для застройщиков, и для ипотечных заемщиков до указанного премьер-министром РФ Владимиром Путиным предела в 11% годовых.

Кризисная ставка

О том, что ставка по ипотечным кредитам в России должна быть на уровне 10–11%, Владимир Путин заявил еще в ноябре на заседании Наблюдательного совета Внешэкономбанка (ВЭБ). «Ипотека станет доступной для широкого круга людей, если мы будем стремиться к тому, чтобы ставка по ней была не больше чем 10–11%», – объявил он. На тот момент средняя ставка по ипотеке, по словам премьера, составляла 14,5% годовых, что «очень много для граждан страны». Одновременно было объявлено о готовности дополнительно привлечь в 2010 году около 250 млрд руб. на поддержку ипотеки. Впервые власти заявили о своем намерении инвестировать в развитие ипотеки пенсионные накопления и средства Фонда национального благосостояния.

Но до последнего момента препятствием к снижению ставок выступал Закон «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ», принятый в самый разгар кризиса, осенью 2008 года, который устанавливал ставку для финансирования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 9,5%.

По словам председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку Владислава Резника, в условиях избыточной ликвидности банковского сектора интерес банков – потенциальных участников Программы по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья – переориентировался на рыночные ставки возможного привлечения денег. А отсутствие у них желания привлекать средства по ставкам 9,5% годовых не позволяет быстро направить деньги, так необходимые строительному сектору, в реальную экономику. Понадобились действенные меры, чтобы исправить сложившееся положение. В свою очередь член Комитета Госдумы по финансовому рынку Юрий Исаев, соавтор законопроекта, отметил, что процентные ставки, отраженные в законопроекте, соответствуют текущей экономической ситуации.

«Представляется, что значения процентных ставок являются приемлемыми с учетом необходимости эффективного инвестирования средств Фонда национального благосостояния, поддержки отечественной банковской системы, реального сектора российской экономики, а также финансирования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с целью укрепления рынка ипотечного кредитования», – уверен Юрий Исаев.

Необходимо заметить, что снижение процентных ставок будет стоить российскому бюджету 1,5 млрд руб. Но правительство готово идти на подобные жертвы. В заключении на законопроект, которое было подписано руководителем Аппарата Правительства РФ Сергеем Собяниным, сказано, что «предполагаемые изменения направлены на снижение ставки по ипотечным кредитам в целях реализации государственной жилищной политики».

В итоге на прошлой неделе Госдума приняла сразу в трех чтениях поправки в Закон «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ», которые снижают процентную ставку по кредиту для Агентства по ипотечному кредитованию до уровня 6,5% годовых, а также – ставки по депозиту Внешэкономбанка до 6,25% годовых.

Эти средства АИЖК должно целевым образом направить на Программу по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья, которая в итоге призвана «оживить» ипотеку на первичном рынке, в том числе – кредитование застройщиков и выдачу ипотечных кредитов по льготным ставкам.

Ликом к застройщикам

Таким образом, более ничего не препятствует выделению 40 млрд руб. для кредитования российских застройщиков по приемлемой ставке, получившей оригинальное название «Стимул». По оценкам экспертов, новая программа должна увеличить объемы кредитов и уменьшить ставку для строителей с 15% до 11% годовых. Пока Госдума РФ законодательно снижала ставки, АИЖК начало роуд-шоу, представляя банкирам новую программу. Сотрудники агентства побывали в том числе в Петербурге. Как заявляют в АИЖК, сейчас завершается процедура получения субординированного кредита Внешэкономбанка в размере до 40 млрд руб. по ставке 6,5% годовых на срок до 1 июня 2020 года. После чего в течение 2010-го агентство планирует заключить соглашения с банками на сумму 40 млрд руб.

Финансирование жилищных проектов будет состоять из двух частей: 70% средств банк получит от агентства, оставшиеся 30% составят собственные средства застройщика. При этом банк сам будет оценивать экономическую эффективность проекта и определять сумму кредита. АИЖК со своей стороны предъявляет к банкам только два требования: размер собственных средств должен быть не менее 1 млрд руб., а объем активов – 3 млрд руб.

АИЖК намерено предоставлять займы банкам на два года под 11% годовых, а с 1 июля – под 8%. Это станет возможным благодаря одобренному 12 мая Советом Федерации РФ законопроекту о снижении ставки по субординированному кредиту для АИЖК с 9,5% до 6,5% годовых. В свою очередь, банки выдадут кредиты застройщикам для реализации жилищных проектов. При этом, по мнению исполнительного директора по жилищному финансированию ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Андрея Шелкового, маржа банков может составлять 3–4%. Таким образом, до конечного потребителя этих кредитов – застройщиков – деньги должны дойти со ставкой в 11–12% годовых. Сейчас, по словам участников рынка, они получают кредиты по ставке 14–17% годовых.

«Стимул» для стимула

«Программа, предлагаемая АИЖК, одинаково важна для всех участников процесса, поскольку она позволит стимулировать запуск новых проектов», – считает Андрей Шелковый. По мнению председателя петербургского Комитета по строительству Вячеслава Семененко, такая программа необходима застройщикам: «Сейчас отрасль жилищного строительства преодолела кризис, и в перспективе рентабельность жилищных проектов будет расти. Потребность в жилье оценивается сегодня не ниже чем в 2 млн кв. м в год».

По словам Андрея Шелкового, задача агентства – не раздать деньги, а стимулировать развитие рынка жилищного строительства.

Кроме того, схема предполагает участие еще одного игрока – гаранта по выкупу, главная цель которого – минимизировать риски банков. Гарантом может выступить любая организация, имеющая необходимые финансовые средства.

Если застройщик не сможет своевременно погасить кредит и продать нереализованные площади, АИЖК привлечет гаранта, который выкупит у застройщика квартиры по цене на 10–30% ниже среднерыночной по региону и тем самым позволит погасить кредит. Причем выкуп готово профинансировать АИЖК, предоставив гаранту пятилетний кредит. Впоследствии гарант имеет право продать жилье по более высокой цене и отчитаться перед агентством.

Застройщики надеются, что увеличение доступного госфинансирования побудит банкиров увеличивать объемы кредитования строительства, но не верят, что ставка заметно снизится. «Сомневаюсь, что произойдет реальное уменьшение ставок. Есть рыночная стоимость денег, и вряд ли специально для какой-то отрасли ставки будут снижены. В то же время надеюсь, что банки станут более лояльно относиться к застройщикам и увеличат кредитование проектов: это будет хорошим подспорьем», – считает генеральный директор УК Группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.

По оценке директора по маркетингу компании «МИР недвижимости» Ильи Логинова, запланированных кредитных средств хватит, чтобы прокредитовать строительство 2–2,5 млн кв. м жилья.

  • СПРАВКА:

Специальные условия выдачи и выкупа ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ипотечных кредитов (займов), предоставленных физическим лицам на цели приобретения жилья во вновь возводимых/возведенных многоквартирных домах

1. Требования к предмету ипотеки:

1.1. Квартира, приобретаемая за счет средств ипотечного кредита (займа).
1.2. Приобретаемое жилое помещение (квартира) расположено в многоквартирном доме 2007-го и позже года постройки.
1.3.Оценка предмета ипотеки произведена независимым оценщиком (оценочной компанией), указанным в списке согласованных партнеров, размещенном на сайте Агентства на дату составления отчета об оценке.

2. Цели кредитования:

Ипотечный кредит (заем) предоставлен:
– на приобретение жилого помещения на этапе строительства, в том числе путем заключения договора уступки права требования от юридического лица физическому(-им) лицу(-ам);
– на приобретение жилого помещения по окончании строительства путем купли-продажи жилого помещения у юридического лица.

3. Максимальный размер кредита (займа):

для Москвы и Санкт-Петербурга –
8 000 000 (восемь миллионов) рублей.
Настоящий параметр оценивается на дату заключения кредитного договора (договора займа).

4. Коэффициент К/З:

Определяется на дату заключения кредитного договора (договора займа) в соответствии с пунктами 3.2, 3.3 раздела 3 части I Стандартов Агентства и должен составлять не более 90% (в части, не противоречащей указанным в настоящем пункте требованиям).

В случае если сумма кредита превышает 70% от стоимости предмета ипотеки, ответственность заемщика по кредитному договору должна быть застрахована. При этом страховая сумма не может быть менее размера такого превышения. Агентство вправе устанавливать требования к содержанию страховой документации, процедурам ее оформления, а также требования к страховым и перестраховочным компаниям.