Закон в ряде аспектов устанавливает не самые выгодные для дольщиков условия, однако КС не подверг такие нормы сомнению.
КС выпустил обзор своей практики за первый квартал текущего года. В том числе, в обзор попало несколько споров, касающихся долевого строительства.
Заплатить за шахту
Граждане пытались оспорить порядок определения общей площади жилого помещения, которое по закону состоит из суммы площадей всех частей, включая те, которые предназначены для вспомогательного использования, для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием. Из подсчёта общей площади однозначно исключаются только лоджии, балконы, веранды и террасы.
Исходя из этого законоположения застройщики включают в общую площадь квартиры также то, что занято общедомовыми инженерными коммуникациями, в частности, шахтами, в том числе, вентиляционными либо под канализацию. КС решил, что само по себе нахождение таких коммуникаций внутри жилых помещений не даёт оснований для исключения занимаемой ими площади из состава общей площади жилого помещения. То есть, действия застройщиков являются вполне законными – платить дольщикам надо и за ту площадь, что занята шахтами, и оспариваемые нормы неконституционными не являются.
При этом КС отметил, что стороны договора не лишены возможности согласовать площадь с включением в нее тех участков, что заняты общедомовыми инженерными коммуникациями, проходящими через квартиру, ещё на стадии заключения договора, чтобы впоследствии избежать возникновения спорных вопросов.
Закон или выгода?
Ещё два спора, рассмотренных Конституционным судом и включенных в обзор, касаются неустойки за задержку передачи помещения застройщиком дольщику. Неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Исчисляется неустойка исходя из цены договора.
КС повторил вывод, который формулировал и ранее – в этих целях следует применять ставку рефинансирования, которая действовала по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта. Если же обязательство подлежит исполнению в определённый срок, то ставка рефинансирования берётся на последний день этого срока. Граждане же хотели бы, чтобы в условиях роста ключевой ставки для расчета неустойки бралась та ставка, что установлена на день фактической передачи объекта.
КС пояснил, что законом установлено требование о едином сроке передачи объекта, однако на практике фактическая передача объектов всем участникам не происходит одновременно. Это зависит от различных обстоятельств, которые обусловлены, в том числе, действиями либо бездействием сторон договора. Так что применение ставки, действующей на день фактической передачи, привело бы к непредсказуемости, следует из определения КС. Также это создало бы условия для недобросовестного поведения самих дольщиков, которые могли бы тянуть с приемкой в ожидании повышения ставки (определение КС от 12.03.2024 N 553-О).
