Все больше игроков рынка коммерческой недвижимости ощущают необходимость в финансировании собственных проектов посредством привлечения кредита. Существенным моментом в процессе привлечения заемного финансирования является проведение профессиональной оценки объектов коммерческой недвижимости. Консультант-оценщик должен не только располагать необходимыми данными о рынке, но и квалифицированно определить специфические характеристики и стоимость оцениваемого объекта.

Почему в банк?

Бурный рост бизнеса в сфере коммерческой недвижимости — следствие благоприятной ситуации на рынке, снижения рисков, а также роста экономики страны в целом. Многие девелоперы стремительно осваивают имеющиеся в их распоряжении площадки в Москве и Московской области и все увереннее идут в регионы в надежде на получение наиболее привлекательных участков, льготных условий реализации проектов и высокой доходности своих инвестиций.

Многие девелоперы сталкиваются с проблемой более профессионального финансирования проектов. Существует множество способов привлечения необходимых финансовых ресурсов — начиная от продажи одного из собственных активов и заканчивая вхождением в проект с конкретным недвижимым имуществом. Последнее предполагает, как правило, долевое участие в проекте.

Но по мере снижения инвестиционных рисков и становления цивилизованного рынка коммерческой недвижимости все большую популярность приобретает финансирование собственных проектов посредством привлечения кредитов. Из наиболее важных причин такой политики — увеличение объемов необходимых инвестиций в объекты недвижимости, диверсификация рисков финансирования и создание публичной кредитной истории компании-заемщика. Важно также, что собственник, привлекая заемное финансирование, не продает закладываемый на определенный период объект недвижимости, а остается его владельцем.

Хотя уровень доходности по коммерческим площадям стремительно падает, привлечение долгового финансирования позволяет участникам рынка получить дополнительную прибыль (леверидж). Леверидж достигается в результате разницы между доходностью объекта недвижимости или девелоперского проекта и стоимостью привлечения долгового финансирования.

Разные стандарты

Как известно, профессиональная деятельность оценщика регулируется действующими оценочными стандартами. При их выборе главное слово — за банком-кредитором. Банк определяет стандарты, в соответствии с которыми должен быть подготовлен отчет и рассчитана величина рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости.

Обычной рыночной практикой является предоставление банком технического задания на оценку, которое включает рекомендации кредитора относительно используемых стандартов и содержания отчета в зависимости от типа коммерческой недвижимости, ее месторасположения и характеристик самого проекта.

Оценочные стандарты определяются исходя из характеристик недвижимого имущества, специфики конкретного проекта финансирования и состава его участников. Обычно российские банки ориентируются на четкое соблюдение оценщиком российских стандартов оценки, в то время как западные банки-кредиторы основываются на международных стандартах.

Роль оценщика

Величина кредита или объем финансирования зависят от стоимости закладываемого объекта недвижимости, а также от уровня дохода, который он приносит. Для определения данных параметров стороны сделки прибегают к услугам независимого консультанта-оценщика.

Роль консультанта-оценщика в процессе привлечения долгового финансирования важна, поскольку именно оценщику предстоит квалифицированно определить параметры и стоимость объекта в соответствии с рыночной практикой, стандартами оценки, а также определенными требованиями банка-кредитора к каждому конкретному объекту недвижимости. Для участников сделки крайне важно, чтобы объект недвижимости был детально изучен на предмет всех факторов, влияющих на его стоимость. Наиболее значимыми среди них являются не только месторасположение объекта, технические характеристики и общий уровень качества строительства. Ва
жнейшими факторами при оценке существующего актива являются наличие действующих договоров аренды, а также коммерческие условия по этим договорам. В дополнение необходимо квалифицированно провести анализ как общего состава арендаторов, или tenant-mix, что особенно важно для торгового центра, так и гарантий и поручительств со стороны материнских компаний тех арендаторов, которые представляют в России зарубежные компании. Все это находит отражение не только в общем уровне чистого операционного дохода, но и в доходности объекта недвижимости.

Не так давно консультанты компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (С&W/S&R) провели оценку бизнес-центра Capital Plaza для девелопера проекта — компании Capital Group, которая совместно с банком EuroHypo AG завершила сделку по рефинансированию строительного кредита. Строительство Capital Plaza было завершено в 2005 г. Архитектурную концепцию разрабатывало бюро “Остоженка”, генподрядчиком выступала компания Ant Yapi Sanayi Ve Ticaret LTD Sirketi (Турция). В данной сделке банк-кредитор предоставил оценщикам детальное техническое задание, в котором требовалось применение международных стандартов оценки, а также детальное изучение действующих арендных договоров и писем о намерении.

Еще одним примером может послужить сотрудничество Альфа-банка с компанией “ДжамильКо” по привлечению долгового финансирования. С&W/S&R выступила консультантом по оценке торгового дома Louis Vuitton — St. James, расположенного в Столешниковом переулке. В этой сделке кредитор также предоставил консультантам техническое задание на оценку недвижимости. В данном случае требование кредитора состояло в четком соблюдении оценщиком российских стандартов оценки, а также в анализе денежного потока и заключенных сделок как по аренде, так и по продаже недвижимости.

Если говорить о проекте, находящемся в процессе девелопмента, необходимо провести детальный анализ и оценку сметы затрат по проекту, чтобы выявить, насколько они обоснованны с точки зрения рынка. Такая оценка проводится для того, чтобы предоставить участникам сделки, и в особенности банку-кредитору, наиболее полную информацию об объекте недвижимости и его особенностях. Эти данные используются при обсуждении условий финансирования.

Еще одним примером может послужить оценка C&W/S&R девелоперского проекта торгового центра в Санкт-Петербурге для HSH Nordbank. В данном случае помимо оценки данного актива по международным стандартам оценки к требованиям банка-кредитора относились анализ существующей концепции и дизайна, анализ зоны охвата будущего торгового центра, а также рекомендации в отношении будущих арендаторов и условий договоров аренды.

Кредитору также важно понимать и то, как объект залога будет функционировать в течение всего срока кредитования. Например, С&W/S&R провела оценку стоимости девелоперского проекта в Московской области для Европейского банка реконструкции и развития согласно стандартам Королевской ассоциации сертифицированных оценщиков Великобритании. В данном случае кредитору необходимо было оценить, как будет меняться стоимость объекта на различных этапах его развития.

При оценке коммерческой недвижимости для банков часто необходимо предоставить детальный конкурентный анализ, не только основанный на изучении существующего уровня конкуренции, но и учитывающий будущую конкуренцию со стороны строящихся и планируемых объектов. Особенно важным при такой постановке задачи является тесное сотрудничество между клиентом и консультантом на протяжении всего процесса оценки.

Для участников сделки долгового финансирования недвижимости очень важна роль консультанта-оценщика, специализирующегося на оценке именно объектов коммерческой недвижимости. Это в наибольшей степени проявляется при участии в сделках западных игроков, которым необходимо не только предоставить полную информацию о самом объекте, но и провести детальный анализ релевантного рынка коммерческой недвижимости с целью предоставления клиенту понимания динамики спроса, предложения, уровня доходности, арендных ставок и незанятых помещений.

Станислав Бибик, старший консультант отдела “Рынки капитала” Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, специально для “Ведомостей”.