ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

Идея управления недвижимостью объединениями граждан уже имела практическое воплощение в начале XX столетия, когда такие организации обеспечивали сохранность и приращение жилищного фонда. Однако объединения, существовавшие ранее, к которым следует отнести жилищные и жилищно-строительные кооперативы, были призваны, прежде всего, удовлетворять потребность граждан в жилище. В настоящее время на смену жилищным и жилищно-строительным кооперативам приходит новая юридическая организация – товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), соответствующая современным условиям.

ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Основным нормативным документом, регулирующим деятельность ТСЖ, сегодня является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). В данном нормативном акте законодатель попытался консолидировать регламентирующие нормы для целого комплекса правоотношений, возникающих в сфере оборота и использования жилых помещений.

Нормы ЖК РФ закрепляют обязанности по содержанию общего имущества жилого дома за собственниками помещений. Собственник жилого помещения согласно статье 30 ЖК РФ несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Пункт 1 статьи 39 ЖК РФ содержит аналогичные требования. Напомним, что согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ к этому имуществу относятся: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Указанное имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. В статье 244 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) под имуществом в такой собственности подразумевается имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, которое не может быть выделено в натуре без нанесения ему ущерба. В случае с многоквартирным домом размер доли каждого из собственников определяется пропорционально размеру общей площади находящегося у него в собственности жилого помещения в составе данного многоквартирного дома. Естественно, что затраты на содержание указанного общего имущества определяются пропорционально размеру его доли.

В многоквартирном доме могут быть квартиры, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Такого рода жилые помещения предоставляются проживающим в них лицам на основании договоров социального найма. Под данным договором подразумевается договор, согласно которому собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Условия, которые должно соблюдать лицо, проживающее в квартире, предоставленной на основании договора социального найма, закреплены в пункте 2 статьи 67 ЖК РФ:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Как видно, среди этих требований нет ни слова о необходимости проживающему в многоквартирном доме жильцу в квартире, предоставленной ему на основании договора социального найма, участвовать в содержании общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома. У него есть лишь обязанность своевременно вносить квартирную плату, за счет которой и будет осуществляться содержание данного имущества. А сама обязанность по содержанию части общего имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома и являющегося “неотъемлемой” частью квартиры, предоставленной по договору социального найма, возложена на его собственника, то есть наймодателя, роль которого могут исполнять разнообразные уполномоченные органы властей различного уровня. Например, в Москве роль такого уполномоченного органа (наймодателя) исполняет Департамент жилья и жилищной политики города Москвы. Таким образом, именно данный орган в соответствии со статьей 65 ЖК РФ обязан:

«1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества».

Более того, в данном контексте, по мнению автора, следует обратиться к пункту 2 статьи 66 ЖК РФ.

«При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя».

Таким образом, при определенных обстоятельствах жильцы многоквартирного дома, проживающие в своих жилых помещениях (квартирах), могут установить экономические санкции по отношению к органу местного муниципального управления, который не произвел своевременного ремонта проводки, канализации или отопления, в результате которого возникли перебои с оказанием коммунальных услуг. Кроме того, несмотря на то, что обязанность по ведению текущего ремонта помещения, в случае проживания в нем на основании договора социального найма, возложена на проживающее в нем лицо, закрепленная в этой же главе ЖК РФ обязанность наймодателя по капитальному ремонту помещения дает основания предполагать, что в будущем при разрешении споров между соседями по компенсации вреда имуществу, возникшему в результате различного рода аварий коммуникаций, повышает вероятность привлечь наймодателя, (то есть фактически муниципальные власти) в качестве ответчика, обязанного возместить вред.

Для успешной организации эксплуатации общего имущества, входящего в состав многоквартирного дома, необходимо подобрать оптимальную форму управления. Под управлением следует понимать систему мер по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом собственников в их интересах и в тех пределах, которые определены в соответствии с российским законодательством. Пределы управления данным имуществом в общих чертах закреплены в пунктах 3-6 статьи 36 ЖК РФ. Например, по решению собственников помещений в многоквартирном доме (собственность на общее имущество долевая), принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Фактически законодательство предоставляет право собственникам помещений в многоквартирном доме при определенных обстоятельствах сдавать такое имущество, например чердак или подвал, в аренду и так далее.

В ЖК РФ установлены некоторые ограничения для собственников по распоряжению общим имуществом. Например, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По мнению автора, данное требование фактически запрещает переход права собственности на часть из состава общего имущества многоквартирного дома любому иному лицу, не являющемуся соответственно собственником жилых помещений в этом доме. Также на законодательном уровне наложены ограничения на право распоряжения земельным участком, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома. В пункте 5 статьи 36 ЖК РФ указано, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. ЖК РФ также предусмотрено, что в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством (пункт 6 статьи 36 ЖК РФ).

Более подробно с вопросами, касающимися правовых основ деятельности товариществ собственников жилья, порядок создания и обеспечение его повседневной деятельности, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Товарищества собственников жилья».