Отсутствие документов из графы "иные документы", которые прежде считались необязательными, теперь может стать основанием для отказа в регистрации сделки с недвижимостью. Президиум Высшего Арбитражного Суда рассмотрел спор (А56-72407/2009) о регистрации сделки между заявителем и Росреестром и принял решение в пользу последнего.
ООО "Грузовой терминал "Руслан" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с заявлением о регистрации договора ипотеки земельного участка, которым были обеспечены два займа (100 млн руб. и 300 тыс руб.), предоставленные соучредителем общества Ахмедовым. Росреестр, дополнительно запросив нотариальное согласие супруги Ахмедова и не получив его от общества, в регистрации отказал.
Грузовой терминал решил добиваться регистрации сделки в суде, и Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил его требования, признав отказ Росреестра незаконным. По мнению суда, требование о предоставлении дополнительных документов, не предусмотренных стандартным для такого рода сделок перечнем, противоречит п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Позднее это решение отменил суд кассационной инстанции, который сослался на то, что общество не предоставило другой бумаги – доказательства передачи 100 млн руб. по договору займа. Иными словами, договор займа считается заключенным с момента передачи средств. Если же доказательств этой передачи заявитель предоставить не в состоянии, то и договор ипотеки, которым обеспечивается займ, не может считаться действительным и регистрации не подлежит.
По мнению коллегии судей ВАС, вынесших дело на рассмотрение Президиума, постановление кассации было неправомерным, так как законодательство не предусматривает возможности отказа в регистрации на основании отсутствия дополнительных документов. С этим согласен специалист по недвижимости юридической фирмы "Некторов, Савельев и Партнеры" Александр Киселев: "Любая неопределенная норма, применительно к компетенции госорганов, в их отношениях с частными лицами должна истолковываться как можно более ограничительно". Он добавил также, что если позволить регистрационному органу широкое усмотрение в отношении термина "иные", то неизбежны произвол и коррупция.
Но, несмотря на это, по результатам заседания Президиум вынес решение в пользу Росреестра. Мотивация суда будет известна позднее, но дело уже получило оценку в деловых кругах. Так, Киселев, комментируя прошедшее заседание, спрогнозировал, что такое решение повлечет за собой волну отказов в регистрации со ссылкой на недостающие дополнительные документы.