Источник: "Комсомольская правда"

«Как хорошо, когда нет денег на квартиру — никто ее не отберет», — порадовались недавно мы в кругу коллег, обсуждая новости рынка жилья. А именно так называемые «бабушкины схемы» — новый кошмар покупателей вторичного жилья. Про суть этих схем KP.RU уже неоднократно писал. Продавец — пожилой человек — уже после сделки заявляет, что стал жертвой мошенников и на самом деле жилье продавать и не думал. Суды встают на защиту пенсионеров и расторгают сделку. Бабушка-продавец получает назад квартиру. А покупатель, который никого не обманывал, остается и без квартиры, и без своих денег: получить их назад с бабушки уже невозможно, они переданы мошенникам.

Но что делать, если жилье все-таки купить надо? А, как назло, продавец подходящего по всем параметрам варианта — в возрасте «за шестьдесят»? Как теперь должна выглядеть сделка со стороны покупателя, чтобы максимально подстраховаться, в эфире радио «Комсомольская правда» рассказал кандидат юридических наук, топ-юрист рынка недвижимости и автор серии книг «Сделки с недвижимостью» Вадим Шабалин.

1. Собираем «базу»

Первое, с чего следует начать, — завести у себя на компьютере отдельную папочку. Для документальных подтверждений своей добросовестности как покупателя.

— Все документы, записи переговоров, сканы переписки в мессенджерах, видео-аудиофайлы складываем в эту отдельную папочку, чтобы у нас была доказательная база, — инструктирует Вадим Шабалин.

2. Обязательно вносим предоплату

При таких сделках — это крайне важно.

— Иногда бабушки говорят — мол, нам не нужна никакая предоплата, мы вам верим на слово, мы честные люди, вы нам очень нравитесь — это пурга 100-процентная. Надо внести предоплату за 7–10 дней до сделки, это первое доказательство того, что бабушка, даже ведомая «следователями», выразила волю жилье продать. Без предоплаты на такую сделку выходить нельзя, — предупреждает юрист.

3. Выясняем, куда бабушка «выписывается»

Выслушать истории, что «еду к родственникам в Ростовскую область» или «к своей дочери в Италию», мало. Надо удостовериться, что эти родственники существуют и реально знают о планах бабушки. Можно устроить видеоконференцию с дочерью? Нет возможности, неудобно, там трое детей? Тогда до свидания.

— Никаких выписок в воздух. Бабушка до сделки должна не просто выписаться из той квартиры, которая продается, но и прописаться где-то по другому адресу. Или хотя бы быть в процессе приобретения альтернативного жилья, — говорит Вадим Шабалин.

Альтернативное жилье — это имеются в виду альтернативные сделки, когда одна квартира продается, а другая покупается.

Юрист особо предостерегает, что крайне важно найти родственников пожилого продавца и поговорить с ними — даже если не имеется в виду, что бабушка съезжает именно к ним. Просто бабушки — «жертвы» обычно свои планы ото всех скрывают. А если это те самые родственники, к которым бабушка вроде как переезжает — взять с них документ (лучше заверенный нотариально), что они действительно поселят ее у себя.

4. Освидетельствование — только в госклинике

Во многих «бабушкиных сделках», которые потом оспаривались через суд, среди документов присутствовало освидетельствование у психиатра (обычная мера подстраховки при сделках с пожилыми людьми). И оно подтверждало вменяемость и дееспособность пожилого продавца. Но — покупателям это не помогло. Пояснения от Вадима Шабалина:

— Освидетельствование в этих случаях делалось у какого-то коммерческого психиатра. От этой практики мы отказались. Теперь — только в госорганизации. В Москве это НИИ судебной психиатрии имени Сербского либо психбольница номер один имени Алексеева, которую все знают как «Кащенко». В других городах — в государственной психиатрической клинике вашего региона, вашего города.

5. После психиатра — психолог

И следующий лайфхак от нашего эксперта:

— После психиатрического освидетельствования необходимо пригласить психолога — обязательно дипломированного. Пусть психолог поговорит с бабушкой в непринужденной обстановке — да хоть в кафе. И точно также даст свое заключение о состоянии бабушки.

6. Подписка, что «не давала подписки»

Также Вадим Шабалин рекомендует взять с продавца заявление — заверенное нотариально — что квартира не находится в процессе каких-то следственных или процессуальных действий и что продавец не давала подписку о сохранении тайны дознания и следствия.

Зачем, вы, наверное, уже поняли. Это реально одна из главных схем телефонных мошенников — с участием «Следственного комитета» или «Росфинмониторинга».

7. Нотариус и видео

Сделка — обязательно нотариальная, с видеофиксацией. Как показывает опыт уже прошедших судов, не всегда это помогает. Но без нотариуса — гораздо рискованнее, поскольку он обязан удостовериться, что стороны понимают смысл сделки и совершают ее в здравом уме — и подтвердить это своей подписью.

8. Только безнал и без «схематозов»

Никаких наличных расчетов! Вадим Шабалин, в частности, предлагает использовать как вариант депозит нотариуса (есть такая возможность при нотариальной сделке). В этом случае нотариус, который удостоверял сделку, отслеживает и правильность и законность расчетов.

— В договоре — только реальная полная сумма. Не заниженная, не завышенная — без «схематозов» (используются продавцами для ухода от налогов — Ред.), — предупреждает Шабалин.

Иными словами, все просьбы продавца типа «мне нужны наличные», «а поставьте в договоре вот эту сумму» — игнорируем. Это дополнительный риск для покупателя, а уж в «бабушкиных» случаях — тем более. Продавец настаивает — ищем другой вариант.