Ипотека восстанавливается: портрет заемщика

Рынок ипотечного кредитования медленно, но верно восстанавливается. На каких условиях выдают кредиты, и каков портрет среднего ипотечного заемщика, выясняли Вести.Ru.

Главным ведомством, которое занимается в России вопросами ипотечного кредитования, является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По данным АИЖК, к концу 2010 года российские банки выдадут ипотечных кредитов на сумму 320-360 млрд рублей. Ранее Агентство прогнозировало этот показатель на уровне 280-320 млрд рублей.

"В первую очередь, на повышение прогноза повлияли предварительные итоги первого полугодия 2010 года, которые свидетельствуют о закреплении тенденции по восстановлению рынка ипотечного кредитования. За первые пять месяцев 2010 года выдано 84,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 105,3 млрд рублей. Таким образом, объем выдачи в 2,37 раза превысил уровень того же периода 2009 года. В мае этот показатель вырос в 2,9 раза", - пояснила Вестям.Ru начальник управления анализа и исследований АИЖК Анна Любимцева.

В улучшении положения на рынке ипотеки большую роль сыграло восстановление банковского финансирования и рефинансирования. Увеличилась конкуренция среди банков и, как следствие, смягчились требования к заемщикам, что повысило доступность кредитования.

"Начиная с IV квартала 2009 года сложилась благоприятная ситуация для приобретения жилья: ставки по ипотечным кредитам начали ощутимо снижаться, при этом цены на жилье достигли исторического минимума за последние два года, - отметила Любимцева. - На фоне некоторых позитивных сигналов со стороны экономики в первом полугодии 2010 года стало очевидно, что при благоприятных экономических тенденциях цены на жилье вновь начнут расти. В этих условиях начал активно реализовываться отложенный спрос на жилье".

По данным Банка России, доля первой пятерки крупнейших банков на 1 июля в общем количестве выданных ипотечных кредитов составила 59,9%. Эти пять банков выдали 64 208 кредитов на общую сумму 72,184 млрд рублей. Большинство экспертов рынка считает, что наилучшие условия кредитования у Сбербанка, хотя порядок предоставления кредита всегда обговаривают индивидуально, за закрытыми дверями.

По объему выданных кредитов первое место занимает Сбербанк. За ним идут "Газпромбанк", Россельхозбанк, "Банк Москвы" и "ВТБ 24".

"В то же время, в первом полугодии росла доля мелких и средних банков. Это происходило, в основном, благодаря АИЖК, работа по стандартам которого позволяет небольшим банкам поддерживать низкий уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам - от 10,5% до 12%. Кроме того, некоторыми кредитными программами Агентства предусмотрены вычеты из процентной ставки для отдельных категорий населения (продукт "Новостройка"), а также пониженный первоначальный взнос (продукт "Материнский капитал", - пояснил Вестям.Ru заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.

По данным ЦБ, в первом полугодии средний размер рублевого ипотечного кредита составил 1,19 млн рублей, средневзвешенная ставка - 13,5% годовых, средний срок кредитования - 16,5 лет. 98,5% из общего числа кредитов выдано в рублях.

"Мы прогнозируем, что ставки продолжат свое снижение благодаря мерам, предпринимаемым государством для повышения доступности ипотечных кредитов для граждан, и в конце года ставки составят 12-13%. Однако, темпы падения ставок замедлятся ввиду снижения уровня первоначального взноса крупнейшими банками", - отметил Семенюк.

Всего в первом полугодии российские банки выдали 107 200 ипотечных кредитов на общую сумму 133,4 млрд рублей.

Таким образом, статистика говорит о продолжении восстановления рынка ипотечного кредитования, начавшегося в I квартале 2010 года: объем выдачи кредитов в первом полугодии в 2,4 раза превышает показатель первого полугодия 2009 года, подчеркнул Семенюк.

Вместе с тем, кризис заставил банки и заемщиков тщательнее оценивать свои возможности при кредитовании. Экономические ожидания населения возвращаются на докризисный уровень, однако россияне учли уроки кризиса и стали осторожнее подходить к распределению средств в семейном бюджете.

"В то время как почти половина россиян в ближайший год не видит никакой угрозы для своего материального благополучия, доля тех, кто откладывает деньги на "черный день", увеличилась до 39%. При этом целевые накопления на недвижимость осуществляют 13% населения", - отметила Любимцева.

На основе банковской статистики эксперты по рынку ипотеки определили типичный образ заемщика. Это незамужняя женщина 25-30 лет или женатый мужчина 27-40 лет, с высшим образованием. Как правило, заемщик работает в крупной государственной компании, имеет доход от 100 тыс. рублей в месяц, подтвержденный справкой 2НДФЛ. Если это семейная пара, то речь идет о совокупном доходе от 100 тыс. рублей в месяц.

Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования банки предлагают заемщикам, которые готовы сделать первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жильяи и вернуть кредит в ближайшие 5-10 лет.

При таких условиях не вызывают удивления данные АИЖК, согласно которым купить недвижимость в ближайшие пять лет планируют всего лишь 13% россиян. 2% из них намерены сделать это в ближайший год.

"Во II квартале 2010 года доля потенциальных ипотечных заемщиков снизилась на 3% (с 19% до 16%) и вернулась на уровень февраля 2009 года. Это свидетельствует о том, что россияне стали реальнее оценивать свои финансовые возможности и больше ориентироваться на собственные, чем на заемные средства. Тем не менее, среди тех, кто планирует приобретение недвижимости в пятилетней перспективе, доля собирающихся брать ипотечный кредит выросла с 23% в феврале 2009 года до 31% в июле 2010 года", - пояснила Любимцева.

"У нас банки нагибают граждан. А должны, в идеале, прогибаться под граждан. Вот в чем разница, в чем парадокс рынка ипотеки. Сейчас ипотека - удел "среднего" класса. Это очень узкая прослойка населения. В условиях кризиса, когда компании оптимизируют издержки, именно среднюю, "дорогую" часть сотрудников увольняют в первую очередь. Кого нанимают вместо них? Дешевую рабочую силу, которая и не помышляет об ипотеке", - считает независимый эксперт по рынку недвижимости Андрей Бекетов.

По данным департамента экономической политики и развития Москвы, среднемесячная зарплата в столице в 2009 году составила 32,95 тыс. рублей. В департаменте полагают, что среднемесячная зарплата в 2010 году должна составить 36,28 тыс. рублей, в 2011 году - 40,16 тыс. рублей, в 2012 году - 44,26 тыс. рублей, в 2013 году - 48,78 тыс. рублей.

"С такими доходами жилье приобрести трудно. И это в Москве. В большей же части страны такие зарплаты и не снились. Какой выход из этого положения для ипотечного рынка? Их два. Первое. Нужно снизить стоимость строительства и, как следствие, стоимость самого жилья. Это комплексная проблема, но она решаема. Посмотрите, по каким низким ценам возводят сейчас жилье для погорельцев в средней части России. Без откатов, без посредников. То есть дешевое качественное жилье в стране строить можно", - полагает Бекетов.

Второй способ расширения рынка ипотечного кредитования Бекетов видит в снижении процентной ставки по кредитам. По его мнению, в условиях кризиса основную часть жилищного кредитования должно взять на себя государство.

"ЦБ выдает банкам кредиты под 7-8-9% годовых, банки выдают кредиты населению под 13-15-20% годовых. Маржа идет на зарплату для банкиров. Но если человек желает купить жилье, это не значит, что он хочет платить из своих денег зарплату банкиру. Банкир - это посредник между гражданином и деньгами, выпущенными в оборот государством. Так почему бы государству не дать деньги напрямую гражданину под 9-10%? Для этого существует опыт других стран. Нужно только создать госбанк, который займется прямым кредитованием населения. Сбербанк, "ВТБ 24" и другие банки работают по принципу коммерческих частных банков, они уже далеки от государства", - считает Бекетов.

Брать или не брать кредит, покупать или подождать - каждый решает сам. Но ясно одно: всплеск ипотечного кредитования, отмеченный в первом полугодии, затихает, рынку нужны новые подходы и способы привлечения клиентов. Материальное состояние потенциальных покупателей в ближайшее время вряд ли вырастет, считает Бекетов. Аппетиты банков не изменятся. Поэтому государству необходимо помочь гражданам напрямую, без посредников.

Во время кризиса 1930-х и 1960-х годов в США для прямого ипотечного кредитования граждан создали два государственных агентства - Freddie Mac и Fannie Mae. Именно на эти годы приходится резкое увеличение объемов кредитования и строительства. Конечно, были и другие факторы роста, но агентства сыграли свою положительную роль.

Безудержное "разбухание" финансового рынка США, неконтролируемый рост количества акций, облигаций и деривативов, ипотечных кредитов вкупе с мошенничествами привели финансовую систему Америки к кризису. Пострадали также Freddie Mac и Fannie Mae. Но это уже другая история, считает Бекетов. Главное, что первая часть этой истории достойна внимания, поскольку применима к российскому рынку ипотечного кредитования.

Сегодня коммерческие банки не способны массово кредитовать население, значит, нужно искать другой источник кредитования. И тогда граждане с уровнем дохода 30-40 тыс. рублей в месяц, каковых большинство, придут на ипотечный рынок для улучшения свои жилищных условий, заключил Бекетов.