В соответствии с п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ возврат арендуемого нежилого помещения по окончании действия договора аренды осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами.
Напомню, что, хотя норма п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ касается договора здания или сооружения, но она применяется по аналогии и к договору аренды нежилого помещения под офис.
Если формально толковать указанную норму, то акт является хотя и не единственно возможным, но основным доказательством возврата нежилого помещения по договору аренды офиса. На практике такой акт чаще всего называют акт возврата арендуемого нежилого помещения. Он может иметь и другие наименования.
Однако судебная практика толкует приведенную норму Гражданского кодекса РФ в существенно расширительном ракурсе.
Судебная практика к доказательствам возврата нежилого помещения относит, в частности:
- передачу арендатором арендодателю ключей от арендуемого нежилого помещения;
- прекращение фактического использования помещения и его освобождение по окончании срока действия договора аренды;
- подписание акта приема-передачи помещения с новым арендатором и его фактическое использование;
- сверку имущества по инвентарным ведомостям;
- уведомление арендодателя об одностороннем расторжении договора аренды;
- применение арендодателем мер по ограничению допуска арендатора в нежилое помещение (например, выставление охраны, опечатка нежилого помещения и смена входных замков);
- показания свидетелей об освобождении арендатором занимаемых нежилых помещений;
- замену замков в дверях в день освобождения помещений;
- расписку арендодателя о получении от арендатора пультов от кондиционеров;
- расторжение арендатором договоров об оказании охранных услуг, добровольного страхования имущества, оказания услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов;
- прекращение торговой деятельности в арендуемом нежилом помещении (подтверждается датой выдачи последнего кассового чека, записью в журнале регистрации показаний суммирующих денежных и контрольных счетчиков контрольно-кассовых машин, работающих без кассира-операциониста).
Приведенный перечень доказательств содержится в судебной практике (примеры – Постановления Федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа от 24.03.2011 по Делу № А56-41448/2008, Центрального округа от 22.12.2011 по Делу №А14-2518/2011, Волго-Вятского округа от 30.11.2011 по Делу №А17-6083/2010, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 по Делу №А32-19016/2016).
Однако встречаются примеры судебной практики (хотя и немногочисленные) о том, что акт является единственным доказательством возврата нежилого помещения (пример – Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.12.2013 по Делу №А31-2756/2013).
Не является доказательством возврата нежилого помещения, например:
- акт возврата помещения, если фактически арендатор не освободил помещение (пример судебной практики – Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2014 по Делу №А48-3795/2013);
- письмо арендатора об освобождении части помещений (пример судебной практики – Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.04.2009 №Ф09-2058/09-С6).
Автор: А.А. Рудаков - юрисконсульт компании М-СТАЙЛ.