Бухгалтерский учет. Налогообложение. Аудит.
|
Бухгалтерский учет. Налогообложение. Аудит.
|
Рассматриваемым Федеральным законом (далее - Закон N 167-ФЗ) в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) внесены следующие важные дополнения:
- установлена процедура проведения государственной кадастровой оценки;
- определен порядок утверждения результатов кадастровой оценки;
- регламентированы способы урегулирования споров о результатах кадастровой оценки.
Помимо этого Закон N 167-ФЗ изменяет ст. 66 Земельного кодекса РФ.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости
Закон N 135-ФЗ теперь дополнен главой III.1, регулирующей порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.
Государственная кадастровая оценка в соответствии со ст. 24.11 Закона N 135-ФЗ в новой редакции включает в себя следующие действия.
1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, органа местного самоуправления (далее - заказчик) не реже чем один раз в пять лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки (ст. 24.12 Закона N 135-ФЗ в новой редакции).
2. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Согласно ст. 24.13 Закона N 135-ФЗ в новой редакции данный перечень формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (Росреестр).
3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.
Закон N 135-ФЗ в новой редакции не регламентирует порядок отбора исполнителя и заключения с ним договора. До принятия Закона N 167-ФЗ порядок отбора исполнителя и заключения с ним договора был предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Постановление N 316). Согласно п. 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель для проведения такой оценки привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". После принятия Закона N 167-ФЗ указанный порядок привлечения оценщиков будет действовать лишь в случае заключения заказчиком договора на проведение работ по государственной кадастровой оценке земель до истечения 60 дней после дня официального опубликования данного Закона и если такие работы в указанный срок не завершены (п. 1 ст. 5 Закона N 167-ФЗ).
До подписания договора на проведение оценки исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления такой деятельности на страховую сумму в размере не менее чем 30 млн руб. (ст. 24.14 Закона N 135-ФЗ в новой редакции).
Если договор на проведение оценки заключен до момента заключения оценщиком договора страхования своей ответственности, договор об оценке будет признаваться ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.
4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.
Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (Министерство экономического развития РФ), стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости (ст. 24.15 Закона N 135-ФЗ в новой редакции).
После определения кадастровой стоимости оценщиками должен быть составлен отчет на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах.
5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.
Экспертиза составленного оценщиком отчета производится саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, в течение 30 дней с даты его составления.
По результатам экспертизы саморегулируемая организация оценщиков дает экспертное заключение о соответствии или несоответствии этого отчета требованиям к определению кадастровой стоимости.
Если саморегулируемая организация признает отчет не соответствующим требованиям к определению кадастровой стоимости, исполнитель работ дорабатывает отчет и обеспечивает проведение его повторной экспертизы.
Заказчик принимает отчет при условии наличия экспертного заключения о соответствии требованиям к определению кадастровой стоимости (ст. 24.16 Закона N 135-ФЗ в новой редакции).
6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со ст. 24.17 Закона N 135-ФЗ в новой редакции в течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета заказчик утверждает результаты определения кадастровой стоимости. В пятидневный срок после утверждения заказчик направляет сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета в Росреестр.
7. Опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости.
В течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик публикует информацию об утвержденных результатах, в том числе о кадастровой стоимости и дате проведения последней государственной кадастровой оценки (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ в новой редакции).
Каких-либо указаний на печатное издание либо сайт сети Интернет, на которых должны быть опубликованы такие сведения, Закон N 167-ФЗ не содержит.
8. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Постановление N 316 предусматривало рассмотрение споров, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки земель, лишь в судебном порядке.
Закон N 135-ФЗ в новой редакции помимо судебного порядка разрешения споров предусматривает также и внесудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Порядок досудебного разрешения споров регламентирован ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ.
В соответствии с данной статьей комиссии создаются на территории соответствующего субъекта РФ. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта РФ, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, осуществивший определение кадастровой стоимости, Национального совета по оценочной деятельности.
Таким образом, ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ в новой редакции предусматривает представительство лиц от органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, и от органа кадастрового учета, однако в настоящее время органом, осуществляющим обе функции, является Росреестр, так что не ясно, необходимо ли присутствие двух представителей данного органа или же достаточно одного.
Исходя из толкования абз. абз. 1, 5 ст. 24.19 и абз. 1 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ в новой редакции можно сделать вывод, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии как непосредственно после опубликования, так и в течение шести месяцев с даты внесения в государственный кадастр недвижимости.
Обжалование результатов определения кадастровой стоимости осуществляется путем подачи в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Основаниями для пересмотра являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, по результатам его рассмотрения комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости или принять решение о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений.
Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Статьей 24.19 Закона N 135-ФЗ в новой редакции предусмотрена возможность оспаривания решений комиссии в суде.
9. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ в новой редакции после рассмотрения комиссией споров Росреестр осуществляет внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Принимая во внимание все вышеизложенное, необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 5 Закона N 167-ФЗ государственная кадастровая оценка земель, работы по проведению которой не завершились до истечения 60 дней после дня официального опубликования данного Закона, проводится в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ, то есть в соответствии с Постановлением N 316, и действие на нее Закона N 167-ФЗ не распространяется.
Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка
В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в предыдущей редакции в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливалась в процентах от его рыночной стоимости.
Анализ судебной практики по применению указанной нормы показывает неоднозначность ее применения судами.
Согласно первой позиции рыночная стоимость не может быть применена для определения кадастровой стоимости, поскольку нормативные акты в развитие положений п. 3 ст. 66 ЗК РФ не приняты и в законодательстве РФ не определен процент, который составляет кадастровая стоимость от рыночной (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2008 по делу N А43-1391/2007-38-54, ФАС Северо-Западного округа от 30.08.2007 по делу N А21-7049/2006, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2008 N Ф08-416/08-129А, от 16.04.2009 по делу N А32-3251/2008-58/54).
В силу второй позиции п. 3 ст. 66 ЗК РФ не является отсылочным и имеет прямое действие на территории РФ, ввиду чего наличие какого-либо нормативно-правового акта, устанавливающего процент от рыночной стоимости, не требуется (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 14.08.2008 N Ф04-4981/2008(9836-А45-23), ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2008 N Ф08-992/08).
Внесенные в п. 3 ст. 66 ЗК РФ изменения, в соответствии с которыми в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, в совокупности с дополнениями в Закон N 135-ФЗ позволят землепользователям реализовать защиту своих прав и законных интересов в ситуациях, когда кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.
Закон N 167-ФЗ вступил в силу со дня официального опубликования (26.07.2010) за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки вступления в силу.