Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Регистрация
Подписка на новости

Субаренда

03.07.2018 Печать Email

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.




Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Субаренда: подробности для бухгалтера
  • Судебные победы арендаторов
    ... передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ ... и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил ... , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в ... одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду. Но Судебная коллегия Верховного ... арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. ... позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду. Причем арендодатель на этом не ...
  • О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков
    ... газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу. Данные ... период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков. К сведению: в ... этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся ... свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков ... частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в ...
  • Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости
    ... арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие ... , наличие возможности сдачи площадей в субаренду, Также не стоит забывать о ... на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в ... сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание ...
  • Очередные изменения в порядке применения КОСГУ
    ... от платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования ... исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от ... в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый ...
  • Новое в бухгалтерском учете и отчетности
    ... 25/2018 применяется для аренды (субаренды) и лизинга, если: Арендодатель предоставляет ... аренды не предполагается сдавать в субаренду; срок аренды не должен превышать ...
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2019
    ... аренду (внаем), в том числе субаренду, жилого помещения, такое физическое лицо ... в аренду, в том числе субаренду, нежилого помещения НПД не применяется ...
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за май 2019
    ... отношении операций по предоставлению в субаренду вышеуказанного имущества особенностей уплаты налога ... установлено. Поэтому при передаче в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской ...
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за март 2019
    ... отношении операций по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией ... оказании услуг по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией ...
  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России
    ... оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской ... , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм ...
  • Об учете расходов на арендные платежи
    ... , которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между ... том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей ... оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов ...
  • Налоговые последствия договора аренды
    ... аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше ... согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в ...
  • Сотрудники используют личный транспорт в служебных целях: оформление аренды или безвозмездного использования для списания ГСМ
    ... том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей ... оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов ...
  • Дробление бизнеса без налоговых потерь
    ... , и передавал часть помещений в субаренду одному или двум взаимозависимым лицам ... денежные средства по договорам аренды (субаренды) на счет ИП не поступали ...
  • Уход от налогов через дробление: что ищет налоговая?
    ... путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Общество обжалует решение налогового органа ... путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Инспекция проанализировала участие учредителей данных ...
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за август 2018
    ... оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской ... , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм ...

Отключить мобильную версию