Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Регистрация
Подписка на новости

Неотделимые улучшения

16.03.2018 Печать Email

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя). 

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей  616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье  623 ГК РФ рассмотрено термин - «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах  2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

  • по окончании срока аренды, или

  • сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

  • давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;

  • возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);

  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;

  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;

  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).



Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Неотделимые улучшения: подробности для бухгалтера
  • Передача арендодателю неотделимых улучшений, отражение в учете
    ... компенсацию от арендодателя. Передача арендодателю неотделимых улучшений будет производиться непосредственно после их ... компенсацию от арендодателя. Передача арендодателю неотделимых улучшений будет производиться непосредственно после их ... неотделимые, возмещаемые или невозмещаемые). Значит, неотделимые улучшения, произведенные арендатором, должны быть включены ... арендатором неотделимых улучшений арендодателю право собственности на них не переходит, поскольку неотделимые улучшения в ...
  • Спорные вопросы налогообложения при передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений
    ... , что представляют собой неотделимые улучшения арендованного имущества. Что считается неотделимыми улучшениями арендованного имущества и ... суд не признал произведенные работы неотделимыми улучшениями. Разграничивая неотделимые улучшения и ремонт, следует обратить ... стоимость таких «согласованных» неотделимых улучшений арендатору не возмещается); стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных ...
  • Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и передаются безвозмездно: учет по окончании договора
    ... отражаются принимаемые от арендатора неотделимые улучшения по окончании или расторжении ... виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. ... улучшать арендованное имущество. Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, которые нельзя ... в собственность арендатором арендодателю неотделимых улучшений должна производиться на основании ... капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором ...
  • Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества: споры
    ... силу которого они являются собственниками неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором ... ремонт, неотделимые улучшения. Было установлено, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения только ... Посчитав, что вложения в неотделимые улучшения не окупились, арендатор потребовал ... Арендатор за свой счет произвел неотделимые улучшения арендованного имущества – выполнил техническое ... счел позицию арендатора правильной: неотделимые улучшения произведены за счет инвестиционной ...
  • Неотделимые улучшения арендованного имущества в учете арендатора
    ... предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором ... договор аренды предусматривает возмещение арендатору неотделимых улучшений после возврата помещения арендодателю, ... неотделимые улучшения амортизировались. Расходы на неотделимые улучшения Сумму полученного арендатором возмещения расходов на создание неотделимых улучшений ... предусмотрено, что арендодатель будет возмещать неотделимые улучшения, произведенные арендатором, после расторжения ...
  • Неотделимые улучшения: учет расходов при ОСНО
    ... нельзя сделать однозначный вывод, возникают неотделимые улучшения только в результате капвложений ( ... комментируемом письме речь идет о неотделимых улучшениях в арендованное имущество, проведенных ... ) установил пожарную сигнализацию. Указанные неотделимые улучшения проводятся за счет арендатора и ... аренды , начисление амортизации по неотделимым улучшениям в целях налогообложения прибыли должно ... признания арендатором капвложений в форме неотделимых улучшений амортизируемым имуществом обусловлена тем, ...
  • Неотделимые улучшения. Учет у арендатора
    ... возможности применения амортизационной премии по неотделимым улучшениям арендованного имущества. Контролирующие органы ... компенсирует арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений. Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю ... получает частичное возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, сумма полученного ... арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации. Поскольку неотделимые улучшения ...
  • Неотделимые улучшения. Учет у арендодателя
    ... арендодатель возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных последним. Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю ... более 10% (30%) стоимости неотделимых улучшений. Отметим, результатом неотделимых улучшений может быть появление нового ... согласия на проведение арендатором неотделимых улучшений Арендатор, который осуществил неотделимые улучшения арендованного имущества, не ...
  • Возникает ли НДС при безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю?
    ... стоимость улучшений арендатору, то неотделимые улучшения передаются арендатором безвозмездно. В ... при безвозмездной передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений возникает объект обложения НДС. ... цену, соответствующую затратам на неотделимое улучшение объекта за вычетом амортизационных отчислений ... придерживаться позиции, что передача неотделимых улучшений арендатором арендодателю является облагаемой ... поставщика, при безвозмездной передаче неотделимых улучшений налогового вычета у организации ...
  • Капитальные вложения в арендованные ОС: учет и налогообложение
    ... произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого ... что передача арендатором арендодателю неотделимых улучшений после завершения арендных отношений ... из сложившейся судебной практики к неотделимым улучшениям, в частности, относятся : ... частности, кондиционеры (сплит-системы) неотделимыми улучшениями , суд привел следующие аргументы. Кондиционер ... что установка кондиционеров относится к неотделимым улучшениям, подтверждается судебной практикой (постановления ...
  • Налог на прибыль в 2017 году. Разъяснения Минфина России
    ... случае если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия ... прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. Однако, в ... вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, списываются через механизм амортизации ... вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, списываются через механизм амортизации ... прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. Однако, в ...
  • Дооборудование помещения системой отопления
    ... инвентарный объект. Таким образом, неотделимые улучшения, произведенные арендатором (если таковые ... поэтому изменение первоначальной стоимости ОС (неотделимых улучшений) допустимо. Но нужно ли ... отопления необходимо увеличить стоимость бытовки (неотделимых улучшений). Налоговый учет Согласно п. ... объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия ... * * Если сроки полезного использования помещения (неотделимых улучшений) и системы отопления существенно различаются ...
  • Отмена налога на движимое имущество: оптимизация налогов и риски?
    ... не платить налог со стоимости неотделимых улучшений. Есть основания считать, что имеется ... согласия арендодателя. По условиям договора неотделимые улучшения должны учитываться на балансе арендодателя ... попросту неизвестно о том, что неотделимые улучшения были произведены. Арендатор вплоть до ... . Когда действие договора аренды заканчивается, неотделимые улучшения передаются арендодателю, что оформляется актом ... способами. Прежде всего, не вводить неотделимые улучшения в эксплуатацию до момента окончания ...
  • Налог на прибыль в 2018 году: разъяснения Минфина России
    ... произведение арендатором с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, которые после ... капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора ... виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений для целей налогообложения прибыли ... признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора ... прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. В случае ...
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за июль 2018
    ... капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора ... виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений для целей налогообложения прибыли ... признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора ... прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. В случае если ... вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества ...

Отключить мобильную версию