Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит
Регистрация
Подписка на новости

Неотделимые улучшения

16.03.2018 Печать Email

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя). 

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей  616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье  623 ГК РФ рассмотрено термин - «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах  2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

  • по окончании срока аренды, или

  • сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

  • кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

  • порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

  • давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;

  • возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);

  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;

  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;

  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).




Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Неотделимые улучшения: подробности для бухгалтера
  • Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя
    ... не увеличился. Передача неотделимых улучшений оформлена актом приемки-передачи неотделимых улучшений. Таким образом, оставшийся ... Принятие к учету переданных неотделимых улучшений Отражено безвозмездное получение неотделимых улучшений в виде дооборудования ... к учету переданных арендатором неотделимых улучшений Отражено безвозмездное получение неотделимых улучшений, произведенных арендатором 08 ...
  • Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендатора
    ... организацией объекта ОС с неотделимыми улучшениями стоимость этих неотделимых улучшений определена сторонами в размере ... Акт приемки-передачи неотделимых улучшений Начислен НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю (120 000 ... вправе включить стоимость неотделимых улучшений в состав амортизируемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю ... арендодателю объекта ОС с неотделимыми улучшениями Списана амортизация по неотделимым улучшениям (8 000 руб ...
  • Передача неотделимых улучшений объекта аренды госоргану (унитарному предприятию)
    ... исчисления НДС при передаче неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества арендодателю ... исчисления НДС при передаче неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества арендодателю ... или бесплатно), при передаче неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества арендатору нужно ... то момент арендатор передает безвозмездно неотделимые улучшения (кстати, амортизируемое имущество) ... Первоначальная стоимость такого имущества (неотделимых улучшений) формируется исходя из расходов ...
  • Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть
    ... Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие: строительно-ремонтные работы ( ... стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому ... получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. ... расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства ... позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды ( ...
  • Расходы аптек на обеспечение пожарной безопасности
    ... , которые могут быть отделимыми или неотделимыми. Улучшения, отделимые от арендуемого имущества без ... арендодателя. В силу того что неотделимые улучшения невозможно отделить от самого объекта ... объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя ... . 256 НК РФ. Если стоимость неотделимых улучшений не возмещается арендодателем, то они ... объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя ...
  • Трудности признания имущества недвижимым
    ... некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие ... их с большей вероятностью неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка ... , то есть являющихся либо неотделимыми улучшениями земельного участка, либо некапитальными ... признал, что произведенные налогоплательщиком неотделимые улучшения в арендованное имущество (капитальный ... дооборудованием имущества. Свободное перемещение неотделимых улучшений (капитальных вложений в арендованное ...
  • Обзор судебных актов Верховного и Конституционного судов по вопросам налогообложения в 1 кв. 2021 г.
    ... согласованию с арендодателем общество произвело неотделимые улучшения арендованных помещений (монтаж трубопровода, реконструкцию ... арендодателю. При этом остаточная стоимость неотделимых улучшений (недоамортизированная их часть) была единовременно ... прибыль организаций. Поскольку затраты на неотделимые улучшения со стороны арендодателя компенсированы обществу ... исключение ситуаций, когда возмещение стоимости неотделимых улучшений производится в скрытой необлагаемой налогами ...
  • Нюансы применения амортизационной премии
    ... № 03-03-06/1/35167). Неотделимые улучшения Согласно п. 1 ст. 256 ... объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя ... Минфина, не возникает, так как неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества ... указано: капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные арендатором, когда ...
  • Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за январь 2022
    ... аренды возмещение затрат на проведение неотделимых улучшений, от арендодателя не получило, суды ... выводу о безвозмездной передаче налогоплательщиком неотделимых улучшений арендуемого имущества, что в целях ... РФ признается реализацией, ввиду чего неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия ... затраты, понесенные обществом на создание неотделимых улучшений имущества, уже учтены в расходах ...
  • Об уплате налога на имущество организаций со стоимости производственных площадок и дорог, иных замощений и покрытий
    ... исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и ... числе на которых проведены указанные неотделимые улучшения) не признаются объектом обложения налогом ... замощений и покрытий. Напомним, к неотделимым улучшениям земельного участка могут быть отнесены ...
  • Обзор судебной практики по налогам и трудовым спорам за февраль 2021 года
    ... высказался о налогах при передаче неотделимых улучшений объекта аренды При проверке инспекция ... списала во внереализационные расходы стоимость неотделимых улучшений, которую не успела самортизировать до ... , он может списывать расходы на неотделимые улучшения через амортизацию. Когда договор аренды ...
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за июль 2019 года
    ... вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества ... вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества ...
  • Какие объекты считать недвижимостью в налоговых целях
    ... по делу № А05-879/2018. Неотделимые улучшения Насчет капвложений в арендованное имущество ... бухучете фирмы появился объект "неотделимые улучшения", их стоимость и была ...
  • Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за декабрь 2020
    ... , включены амортизационные отчисления по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества (реконструкция адыгейского филиала ... течение действия которого были проведены неотделимые улучшения, прекратил свое действие, а потому ... реализации, амортизационных начислений по произведенным неотделимым улучшениям. НДФЛ Определение от 17 декабря ...
  • Налоговые итоги за март 2021
    ... России. 3. Налоговые последствия передачи неотделимых улучшений Налогоплательщикам следует обратить внимание на ... налоговые последствия при безвозмездной передаче неотделимых улучшений. Применительно к налогу на прибыль ...

Отключить мобильную версию