Бухгалтерский учет. Налогообложение. Аудит.
|
Бухгалтерский учет. Налогообложение. Аудит.
|
Освобождение от НДФЛ по сроку владения не действует, если квартиру продали раньше минимального срока — трёх или пяти лет (пункты 2-4 статьи 217.1 Налогового кодекса, дальше — НК); закон субъекта может уменьшить этот срок вплоть до нуля (подпункт 1 пункта 6 той же статьи). Если иных оснований освобождения нет, при быстрой сделке со скидкой бухгалтеру продавца одного договора мало: размер дохода может зависеть от кадастровой стоимости, налоговый год — от дат платежей, база — от бумаг о прежней покупке. Часть этих сведений инспекция получает без участия продавца.
Если доход от продажи меньше 70 % кадастровой стоимости (понижающий коэффициент 0,7), для налога его принимают равным этим 70 %. Берут стоимость, которая внесена в ЕГРН и подлежит применению с 1 января того года, когда зарегистрирован переход права (для объекта, образованного в том же году, — на дату постановки на кадастровый учёт); если её нет, правило не применяют (пункт 2 статьи 214.10 НК).
Закон субъекта может увеличить коэффициент до 1 включительно (пункт 9 статьи 214.10) или уменьшить вплоть до нуля (подпункт 2 пункта 6 статьи 217.1).
По общему правилу статьи 223 НК днём получения денежного дохода считается день выплаты, в том числе перечисления на банковский счёт налогоплательщика или, по его поручению, на счёт третьего лица (подпункт 1 пункта 1), а налоговый период — календарный год (статья 216 НК). Аккредитив и эскроу статья 223 не упоминает: значим день, когда банк перечислил деньги продавцу или по его поручению другому получателю.
Например, компания Соброкер на своей странице выкупа квартир пишет о расчётах через аккредитив, о погашении ипотеки и долгов из цены сделки и о полном расчёте после регистрации. Если часть цены по поручению продавца ушла его банку в погашение кредита, эта часть получена в день перечисления банку, остаток — в день перечисления продавцу (подпункт 1 пункта 1 статьи 223 НК).
Налоговому резиденту (пункт 6 статьи 210 НК) положен вычет, равный доходу, полученному за налоговый период с продажи квартир, жилых домов, комнат, садовых домов, участков и долей в них, которыми владели меньше минимального срока, но в сумме не выше 1 000 000 ₽ (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК). Вместо него резидент вправе уменьшить доход на фактически произведённые им и подтверждённые документами расходы, связанные с приобретением проданной квартиры (абзац первый подпункта 2 того же пункта); перечня бумаг в нём нет. Если продают квартиру в общей собственности, вычет делят между совладельцами: при долевой — по долям, при совместной — как они договорятся (подпункт 3 пункта 2). Ни вычет, ни такой учёт расходов не применяют к доходу от продажи квартиры, которая использовалась в предпринимательской деятельности, кроме случаев, предусмотренных самой статьёй 220 (подпункт 4 пункта 2).
Если наследство или подарок не облагались налогом по пунктам 18 и 18.1 статьи 217, при продаже такой квартиры учитывают также документально подтверждённые затраты наследодателя или дарителя на её приобретение, не учтённые им самим при налогообложении; его вычеты по подпунктам 3 и 4 пункта 1 статьи 220 этому не мешают (абзац девятнадцатый подпункта 2 пункта 2 статьи 220).
Доходы от продажи объектов, названных в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220, можно не указывать в декларации, если право на вычет есть, а их сумма за год не больше его размера (абзац третий пункта 4 статьи 229 НК). Доход для такого сравнения определяют с учётом планки в 70 % (абзац пятый пункта 4 статьи 229). Поэтому дешёвая по договору комната может оказаться выше порога.
Декларацию подают не позднее 30 апреля (абзац второй пункта 1 статьи 229 НК), налог по ней перечисляют не позднее 15 июля (пункт 4 статьи 228 НК); оба срока приходятся на год, следующий за годом дохода.
Органы регистрации прав на недвижимость обязаны сообщать налоговым органам сведения о зарегистрированных правах и сделках с недвижимостью и об их владельцах (пункт 4 статьи 85 НК). Если декларация о доходе с продажи недвижимости в срок не представлена, камеральную проверку проводят на основе документов и сведений, которые есть у налоговых органов (абзац первый пункта 1.2 статьи 88 НК). На проверку отводится три месяца со дня, следующего за последним днём срока уплаты налога; инспекция вправе потребовать пояснения в пятидневный срок, а декларация, поданная до конца проверки, прекращает её — начинается новая, по поданной декларации (абзацы второй — четвёртый того же пункта).
Налог в таком случае исчисляет сама ИФНС по пункту 3 статьи 214.10. Доход — цена сделки из сведений по статье 85, а если цены нет или она ниже 70 % кадастра, — эти 70 %. Для дохода по ставке пункта 1.1 статьи 224 его уменьшают на подтверждённые документами расходы на приобретение; если их у налоговых органов нет — на расходы, рассчитанные по цене сделки, на основании которой регистрировали право при приобретении, когда сведения о ней получены по пункту 4 статьи 85; в иных случаях — на вычет по подпункту 1 пункта 2 статьи 220. Для квартиры в долевой собственности доход определяют пропорционально доле, в совместной — в равных долях (пункты 4 и 5 статьи 214.10).
Условный пример: цена покупки — 7,3 млн ₽, через два года квартиру продают за 8,2 млн ₽, а стоимость по ЕГРН на год регистрации — 12 млн ₽. Её 70 % — 8,4 млн ₽, больше цены, и доходом признают эту сумму. С документами о покупке база — 1,1 млн ₽. Если декларация не подана, а у ИФНС нет ни этих документов, ни сведений о цене прежней сделки, база — 7,4 млн ₽: доход минус вычет 1 000 000 ₽.