Метр в зубы

Новый закон о приватизации муниципального и государственного имущества субъектами малого и среднего бизнеса мог бы положительно сказаться на развитии этого сегмента предпринимательства. Для этого регионам необходимо временно запретить аукционы на покупку недвижимости и разработать их нормативы.

4 августа вступил в силу закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Бизнесмены, арендующие помещение в течение трех лет и более, добросовестно вносящие плату, получили преимущественное право выкупа (без проведения аукциона) по рыночной стоимости, которую будут определять независимые оценщики. Позволено приобретать площади в рассрочку по ставке, равной трети ставки рефинансирования. Предполагается также внести поправки в закон об ипотеке: предприниматели смогут брать кредит на покупку имущества под его залог. Поначалу федеральные законодатели установили минимальную величину арендуемой площади в 500 кв. метров, максимальный срок рассрочки — 5 лет. Но когда законопроект принимался в третьем чтении, депутаты неожиданно вернулись во второе, устранили эти нормы прямого действия и отдали их на откуп регионам. Если до 1 января 2009 года заксобрания субъектов РФ не определятся с параметрами, за них это сделают федеральные органы.

Лазейки остались

Новый закон призван существенно облегчить жизнь малого и среднего предпринимательства. Во¬первых, не надо беспокоиться, что помещение в собственности отберут, во¬вторых, такая недвижимость стала вполне ликвидным активом.

Однако, как это часто случается, в новом документе есть несколько подводных камней. Основной минус — норма, по которой малый и средний бизнес получает право преимущественного выкупа арендуемого помещения, вступает в силу только с 1 января 2009 года. До этого времени помещения будут продаваться по старому порядку — на аукционах. Таким образом, по словам вице¬президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, у чиновников остается достаточно времени, чтобы распродать все привлекательные площади. У малого бизнеса просто нет возможности соревноваться с крупными компаниями за место под солнцем.

Президент Союза малого и среднего бизнеса Свердловской области Анатолий Филиппенков констатирует: «К появлению этого закона готовились не только бизнесмены, но и чиновники, в регионе резко выросло количество проводимых аукционов по продаже муниципальной собственности». Во многом это стало возможным благодаря тому, что у многих предпринимателей истек срок договора (он заключается всего на один год), а значит, у чиновников появилась возможность продать помещения. Слова Анатолия Филиппенкова подтверждает директор сети «Дом книги» (Екатеринбург) Тамара Пиманова: «Муниципальные власти за три последних года продали помещения четырех книжных магазинов. Причина — очень выгодное расположение». Руководитель Ассоциации малого бизнеса Красноуральска (Свердловская область) Анатолий Комар также указывает на злоупотребления чиновников в преддверии вступления в силу нормы о преимущественном праве выкупа: «У нас в городе администрация продает помещения, которые по договору должны быть арендованы еще пять лет. Да, конечно, это суды, разборки, и у нас уже есть прецеденты подобных дел. Но большинство представителей малого и среднего бизнеса молча соглашаются с действиями властей, их не прельщает перспектива многолетней тяжбы».

Некоторые бизнесмены отмечают: чиновники намеренно пытаются выжить их с насиженного места. По данным председателя совета НП «Комитет 101» Дмитрия Головина, арендная ставка ежегодно прирастает на 20 — 30%. С теми, кто отказывается или не может платить, договор тут же разрывается, помещение продается.
Если выгнать бизнесмена не получается, то при помощи повышения ставок его можно лишить преимущественного права выкупа площадей. «Если за три года вы хоть раз несвоевременно внесете плату, вы лишитесь права приобрести площади вне аукциона, — отмечает Владимир Герасименко. — Этим и пользуются чиновники». Показательный пример привел предприниматель из Режа (Свердловская область) Леон Джалалов:
— Я занимаюсь пассажирскими перевозками. Раньше городская администрация мне платила исправно, а сейчас ее долг передо мной составляет 12 млн рублей. Соответственно, раз у меня нет денег и мне не из чего платить за аренду, я лишаюсь преимущественного права выкупить имущество. Есть подозрение, что это сделано намеренно, в преддверии вступления в силу закона.

Наконец, закон никак не затрагивает вопрос субаренды. Между тем многие помещения, находящиеся в муниципальной собственности, сдаются малому и среднему бизнесу в течение нескольких лет как раз на условиях субаренды. Таким образом, предприниматели лишаются права преимущественного приобретения занимаемых площадей.

Что нам надо

От последнего недостатка избавиться в рамках нового закона, видимо, не удастся. Единственное решение — запретить сдавать муниципальные площади в субаренду — можно закрепить только в иных правовых актах.

Что касается норм обсуждаемого закона, то бизнес уже всерьез обеспокоился их реализацией. Например, в Свердловской области по инициативе Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности в середине августа прошло обсуждение нового закона: представители малого и среднего предпринимательства пытались выработать способы защиты от чиновничьего произвола, а также определить необходимые параметры минимальной площади и рассрочки.

Бизнесмены быстро договорились о том, что в Свердловскую облдуму нужно внести инициативу, согласно которой до 1 января 2009 года следует запретить согласование проведения аукционов по продаже государственного и муниципального недвижимого имущества, находящегося в аренде у малого бизнеса. «Таким образом, мы лишим чиновников возможности распродать все привлекательные помещения», — заявил Владимир Герасименко.

Наиболее ожесточенные споры разгорелись вокруг норм прямого действия. Владимир Герасименко в начале обсуждения напомнил, что федеральные законодатели обязали регионы определить предельные значения арендуемых площадей, на которые будет распространяться право преимущественного приобретения, а также срок рассрочки. Он уточнил, что у федеральных властей есть желание оставить неизменным минимальное значение площади на уровне 500 кв. метров. «Малый бизнес, который бы арендовал такое помещение, еще надо поискать», — заметил Владимир Герасименко. В Национальном фонде развития рынка недвижимости и оценочной деятельности высчитали, что минимум должен составить 18 кв. метров для офисных площадей и 50 кв. метров для производственных. Величину рассрочки определили в пять лет.

Однако с такими расчетами согласились немногие. Производственные помещения тут же было предложено сократить до 30 кв. метров. Причина — в сельских местностях есть предприятия общественного питания (они относятся к производственным помещениям), которые занимают именно такую площадь. Кроме того, Тамара Пиманова напомнила, что есть еще и торговая недвижимость, ее минимальный размер в областных городах она предложила установить на уровне 18 кв. метров, в административных центрах — 30 кв. метров.

Директор торговой фирмы «АВК» (Каменск-Уральский, Свердловская область) Андрей Колмогорцев предложил вообще отказаться от определения точных минимальных площадей:
— Ни мы, ни чиновники в Москве не смогут предусмотреть все возможные варианты помещений. Вполне может быть зарегистрирован и спокойно функционировать и офис площадью 10 кв. метров.

Я думаю, что стоит определять предельное значение площади исключительно исходя из санитарных и пожарных требований. Если помещение им соответствует, тогда его и можно приватизировать. Хотя есть и второй вариант — дойти до абсурда и определить минимальное значение в 1 кв. метр.

С Андреем Колмогорцевым согласился директор компании «Рада¬тел» Владимир Пичугин (Серов, Свердловская область): «Я занимаюсь связью, у меня в Серове есть помещение — вынос телефонной станции, там нет работников, занимает он 3 кв. метра, за его аренду мы платим. Если мы примем за минимум, например, 18 кв. метров, что мне делать?»

Были и недовольные предложенной величиной рассрочки. Заместитель директора техно¬торгового центра «Бирюса» (Екатеринбург) Лариса Ким: «Я сделала подсчеты по своему предприятию. Получилось, что мне надо вносить 400 тыс. рублей ежемесячно. Для нас в некоторые месяцы это нереально, надо будет отказаться от выплаты зарплаты и от развития. Мое предложение — увеличить рассрочку до 7 лет».

Представители министерства торговли Свердловской области указали, что рассрочка в первую очередь важна для сельских предприятий малого бизнеса, у которых нет доступа к кредитным ресурсам. Банки просто отказываются их кредитовать. Правда, срок в пять лет они посчитали вполне приемлемым.

Звучали также предложения определить диапазон рассрочки от 5 до 10 лет согласно представленным расчетам, однако практически сразу от этой идеи отказались, так как бизнесмены посчитали, что это только добавит закону коррупционной емкости. «Будет так: дал взятку — 10 лет, не дал — 5 лет. Это недопустимо», — подытожил Андрей Колмогорцев.

Кроме того, на обсуждении бизнесмены затронули и проблему работы оценщиков. Закон не прописывает, каким образом она будет финансироваться. «Мы же понимаем, что музыку заказывает тот, кто платит, — высказала опасения Тамара Пиманова. — Необходимо урегулировать этот вопрос в законе, чтобы исключить возможность злоупотреблений».

Среди опрошенных бизнесменов согласия по затронутым на обсуждении вопросам также нет. Заместитель генерального директора «Центра Бизнес-Образования» (Екатеринбург) Наталья Евдокимова считает, что срок рассрочки должен увеличиться до 10 лет. Дмитрий Головин также склоняется к этой цифре.

Владелица спортивных клубов «Данс-Холл» Екатерина Жданова рассказала нам, что три года назад брала трехлетний кредит на покупку недвижимости, однако сегодня делать рассрочку меньше пяти лет нет смысла. По поводу площади Екатерина Жданова заметила: «Вполне может быть, что 18 кв. метров для малого бизнеса много. Например, сейчас мы ищем под магазин спортивного питания площадью 12 кв. метров, нам предлагают и 5, и 4 кв. метра — и мы рассматриваем эти варианты».

Отметим, что кроме присутствующих на обсуждении бизнесменов о новом законе в предпринимательской среде не знал практически никто. Из двух десятков представителей малого и среднего бизнеса нам удалось добиться внятных комментариев лишь от нескольких. По словам Владимира Герасименко, такое незнание может быть создано искусственно: по его данным, многие чиновники до сих пор специально не сообщают представителям малого бизнеса о нововведениях, уверяя, что никакой закон еще не принят. «Это незнание власти могут использовать опять-таки в свою пользу, — замечает Владимир Герасименко. — Пока бизнесмен ничего не знает, он шевелиться не будет, не будет ничего требовать. За это время можно все и распродать».

Навстречу малым

Что же остается? Очевидно, что запрет согласования сделок по продаже муниципального и государственного имущества — необходимая мера. Иначе закон окажется практически бесполезным: к моменту вступления в силу положения о преимущественном праве выкупа помещений многие из них уже будут распроданы на аукционах. Прецеденты есть. Например, в мае президент указом предписал к 1 января 2009 года создать Фонд содействия развитию жилищного строительства, который бы изымал неэффективно использующиеся федеральные земли под жилую застройку. При этом до момента создания этого фонда согласование сделок с государственной землей было запрещено, что, по словам Владимира Герасименко, как раз и помогает исключить вариант распродажи земельных участков.

Вопрос предельного значения площади логично решить в пользу формулировки «не ниже нормы, установленной техническими регламентами» (именно на них сейчас заменяются санитарные и пожарные нормы). Если жестко ограничить площадь, не исключено, что многие предприниматели не смогут выкупить свои помещения.

Бизнес предлагает и другое решение: передать функции выработки минимального значения площади муниципалитетам. Причины две. Первая — местные думы лучше знакомы с условиями ведения бизнеса. Вторая — есть опасения, что если местные депутаты не выработают точные значения площади, то за них это сделают федеральные власти. Каковы в таком случае должны быть минимальные величины? По всем городам определить сложно, но если собрать все мнения, например, по Екатеринбургу, цифры получатся следующие: офисные помещения — 18 кв. метров, торговые и производственные — по 30 кв. метров, помещения в сфере услуг (к ним, например, относятся средства связи) — 3 кв. метра, склады — 20 кв. метров. Верхнюю границу площадей предлагается не устанавливать.

А вот точка зрения по рассрочке едина: подавляющее большинство представителей малого и среднего бизнеса согласны на пять¬семь лет. Однако, по словам Владимира Герасименко, региональные власти вряд ли согласятся на срок более пяти лет.

Будут ли малые и средние предприниматели выкупать имущество с 1 января 2009 года? С одной стороны — безопасность и ликвидный актив, с другой — рыночная цена. По словам Дмитрия Головина, предположить, что сейчас все предприниматели начнут скупать недвижимость, ошибочно. «Массовой скупки недвижимости не будет, потому что в законе написано: продавать ее будут по рыночной стоимости. На данный момент это очень дорого. Предпринимателю гораздо выгоднее арендовать помещение, нежели его покупать. Тем более что сейчас стоимость недвижимости пошла вниз, все предполагают, что в 2009 году она будет падать еще быстрее, потому что мы сползем в ипотечный кризис вслед за США. Поэтому выкупать недвижимость сейчас — нецелесообразно. Лучше это сделать через год, а в идеале — через два». Слова Дмитрия Головина подтверждают данные АЦ «Эксперт-Урал». Минимальный индекс выкупа (указывает, за какой срок сумма арендной платы сравняется с ценой покупки) равен 5,06 года. Для малых предпринимателей это большой срок.

Ясно одно: малому и среднему бизнесу надо активно продвигать свою позицию в региональных законодательных органах. Иначе позитивная федеральная инициатива рискует разбиться о заинтересованность чиновников в получении прибыли или депутатов (не секрет, что многие из них аффилированы с различными финансовыми структурами) — в приобретении выгодного помещения.