Поскольку по наследству перешло не само имущество, а только права на него, срок в 3 года не применяется. Момент отсчета срока зависит от того, кто оплатил по договору - наследник или еще сам наследодатель.

Минфин напомнил, что от НДФЛ освобождаются доходы граждан от продажи объектов недвижимости, а также долей в них, если объект находился в собственности от 5 лет (минимальный срок владения, в некоторых случаях, в том числе, при получении по наследству – 3 года).

Для долевого строительства минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в соответствии с договором ДУ. Для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади после ввода в эксплуатацию.

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства права и обязанности, основанные на договоре ДУ, входят в состав наследства.

По мнению Минфина, для целей НДФЛ минимальный срок владения жилым помещением, полученным налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, перешедшему по наследству, исчисляется со дня открытия наследства, если наследодатель полностью оплатил. Если оплатил уже сам наследник, то минимальный срок владения исчисляется с момента оплаты.

При этом не признаются имуществом имущественные права, за исключением безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг. Если полученное наследство не является объектом недвижимости (как права по договору долевого участия), то положения о минимальном сроке в три года не применяются. Соответственно, минимальный срок будет в этом случае – 5 лет. Исключение – улучшение жилищных условий семьями с детьми (письмо ФНС от 20.09.2023 N БС-4-11/12027@, Минфина от 12.09.2023 N 03-04-07/87164).

Напомним, что семьи с детьми, продавая жилье ради улучшения жилищных условий, не платят налог с дохода от продажи независимо от срока владения продаваемым жильем. Это действует с 2021 года. Необходимое условие для освобождения от НДФЛ – площадь приобретаемого жилья превышает площадь продаваемого. Приобретение двух помещений меньшей площади не поможет. Но при этом можно не платить НДФЛ с продажи двух помещений. Кроме того, с этого года от НДФЛ освобождены также доходы от продажи семьями с детьми участка под продаваемым домом.

Сейчас льгота при продаже жилья семьями с детьми применяется только при приобретении жилья. Планируется разрешить семьям пользоваться льготой также и в случае строительства индивидуального жилого дома.