... независимо от срока владения. Но при этом каждое из проданных помещений должно быть меньше купленного.
С дохода, получаемого физлицами от продажи недвижимости, по общему правилу надо платить НДФЛ, если объект находился в собственности менее 5 лет (в ряде случаев – 3 лет). Однако для семей с детьми установлено исключение.
Продажа жилья, направленная на улучшение жилищных условий семьи, не приводит к НДФЛ вне зависимости от срока владения. Для этого одновременно должен соблюдаться ряд условий, одно из них такое: общая площать или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем такие же показатели у "старого". При этом берутся совокупные доли в собственности супругов и детей. Приобретение двух помещений меньшей площади, суммарная площадь которых превышает площадь проданного, не зачтется.
Вместе с тем, в одном из последних писем Минфин указал, что если при продаже двух жилых помещений в отношении каждого из них выполняется названное условие о площади или кадастровой стоимости, и выполняются все остальные условия для освобождения от НДФЛ, то налога не будет с продажи каждого из этих жилых помещений (письмо от 9 ноября 2022 года N 03-04-07/108875).
Кстати, ранее чиновники разъясняли, что выполнению условия о площади не помешает, если в сумме оба проданных помещения больше купленного – общая площадь помещений в этих целях не суммируется.
При этом надо помнить, что есть и еще одно условие: в собственности налогоплательщика, а также членов его семьи не может находиться иное жилое помещение общей площадью большей, чем приобретаемое. Это условие должно соблюдаться на дату госрегистрации при продаже. Если же такое помещение существует, то для выполнения названного условия совокупная доля налогоплательщика, а также членов его семьи в праве собственности на это помещение не должна превышать 50%. Иначе налог за проданное жилье придется заплатить.
Упомянутое выше мнение Минфина этому не противоречит – если оба "старых" помещения меньше, чем "новое", условие будет выполнено. Если площадь одного из них больше, чем у "нового", а срок владения меньше "нормы", то надо готовиться к уплате налога после продажи.
Напомним, что в целом по закону не надо платить НДФЛ с продажи жилого помещения, если:
- у налогоплательщика не менее двух детей до 18 лет (студенты-очники считаются детьми до 24 лет). или налогоплательщик является одним из указанных детей;
- приобретено новое жилье или полностью оплачено долевое строительство (без учета дополнительной оплаты за увеличение площади) в том же году, когда предыдущее жилье продано, или – до 30 апреля следующего года;
- общая площать или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем такие же показатели у "старого". При этом берутся совокупные доли в собственности супругов и детей. Если кадастровая стоимость не определена – в расчет берется только общая площадь;
- кадастровая стоимость проданного жилья независимо от доли налогоплательщика не превышает 50 млн рублей;
- в собственности нет других помещений (долей в них от 50%), общая площадь или кадастровая стоимость которых превышали бы характеристики купленного жилья.
