Одно из условий - приобретение жилья большей площади. Но это должен быть один объект. Если приобретено два, и каждый из них - меньше, то их суммарная площадь не позволит выполнить названное условие. Даже - если две купленные квартиры планируется объединить, или - если физически это целый объект, но по бумагам проходит как две части.

Начиная с прошлого года, не надо платить НДФЛ с продажи жилого помещения (независимо от срока владения им), если:

  • у налогоплательщика не менее двух детей до 18 лет (студенты-очники считаются детьми до 24 лет). Или – если налогоплательщик является одним из таких детей;
  • приобретено новое жилье или полностью оплачено долевое строительство (без учета дополнительной оплаты за увеличение площади) в том же году, когда предыдущее жилье продано, или – до 30 апреля следующего года;
  • общая площать или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем такие же показатели у "старого". При этом берутся совокупные доли в собственности супругов и детей. Если кадастровая стоимость не определена – в расчет берется только общая площадь;
  • кадастровая стоимость проданного жилья независимо от доли налогоплательщика не превышает 50 млн рублей;
  • в собственности нет других помещений (долей в них от 50%), общая площадь или кадастровая стоимость которых превышали бы характеристики купленного жилья.

Речь идет везде об объектах в количестве одна штука. Если, например, семье принадлежат несколько иных помещений, площадь которых менее площади купленного, а в сумме они составляют площадь больше, чем площадь купленного жилья, то это не помешает соблюдению последнего условия. "Общая площадь жилых помещений не суммируется", – указал Минфин (письмо от 7 апреля 2022 года N 03-04-05/29523).

Насчет третьего в списке условия – о том, что площадь приобретенного помещения должна быть более площади проданного – Минфин высказался в другом письме (от 14 марта 2022 г. N 03-04-05/1867):

предусмотрено сравнение общей площади в проданном жилом помещении с общей площадью одного приобретенного жилого помещения. Возможность суммирование площадей двух приобретаемых жилых помещений в целях соблюдения условия ... не предусмотрена.

Так что приобретение двух помещений меньшей площади не поможет соблюсти условие о большей площади купленного помещения. Например, не получится избежать налога, если семья приобрела две смежные квартиры (с целью их объединения), площадь (или кадастровая стоимость) каждой из которых меньше, чем у ранее проданной, но в сумме они дают больше.

И даже если приобретена уже объединенная квартира, но в документах она числится как две – это тоже не поможет уйти от налога. То же самое – если приобретен дом, который по документам значится как две или более части дома (если площадь/стоимость каждой из частей меньше требуемой).