Минфин рассмотрел вариант, когда проданное имущество получено по наследству, и вариант, при котором квартира продана после расторжения брачного договора.

Наследование

У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты госрегистрации этих прав, сообщил Минфин.

Так что, если со дня смерти наследодателя до момента продажи недвижимости (госрегистрации перехода права собственности от наследника к другому лицу) прошло менее трех лет, то доход от продажи облагается НДФЛ (письмо от 23 декабря 2021 года N 03-04-05/105331).

Брачные игры

В другом письме Минфин рассмотрел ситуацию, когда имущество было предметом брачного договора, который затем был расторгнут.

По общему правилу, срок владения для целей налогообложения исчисляется с момента госрегистрации права собственности налогоплательщика на объект. Вместе с тем, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим. Как следствие, для каждого из супругов срок владения "совместным" имуществом исчисляется с даты возникновения права собственности у одного из супругов.

Переход такого имущества в единоличную собственность одного из супругов в связи с заключением брачного договора не изменяет описанный порядок для этого супруга. При этом заключение брачного договора прекращает режим совместной собственности.

Срок владения для супруга, которому недвижимость перешла в единоличную собственность по брачному договору, впоследствии расторгнутому, исчисляется с даты возникновения права совместной собственности на такое имущество до заключения брачного договора.

При этом для второго супруга срок владения имуществом, перешедшим из единоличной собственности в совместную собственность после расторжения брачного договора, исчисляется, по мнению Минфина, с даты расторжения указанного брачного договора (письмо от 28 декабря 2021 года N 03-04-05/106746).

Общие правила

Напомним, что в соответствии с НК при продаже недвижимости гражданин может не платить НДФЛ, если владел объектом дольше минимального предельного срока. В общем случае для жилой недвижимости такой срок равен пяти годам, однако может быть уменьшен до трех из-за "особых" способов получения права собственности:

  • в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи/близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • а также – если жилье единственное.

Кроме того, продажа жилья семьями с детьми ради улучшения жилищных условий теперь вообще отвязана от срока владения.