Почему льготная ипотека снижает доступность жилья для тех, кому оно необходимо, и как решить проблемы инфраструктуры ЖКХ — в интервью «Известиям» на полях Восточного экономического форума рассказала аудитор Счетной палаты Наталья Трунова.
— ФАС сейчас проводит проверку строительных компаний, производителей стройматериалов. Есть ли какие-то предварительные результаты? Как это отразилось на стоимости жилья?
— Пока результатов проверки ФАС мы не знаем, ждем ее тоже. Хотя, я думаю, будет сложно выявить те факторы, которые повлекли за собой стремительное изменение цен — всё идет как снежный ком за ценами на металл, которые начали расти еще в прошлом году.
Прежде всего в связи с конъюнктурой мировых рынков весь строительный рынок отреагировал повышением. Здесь ФАС, конечно же, ищет некий сговор, но это реакция рынка на повышение стоимости одного из товаров. Часто говорят, что это был ажиотажный спрос со стороны строительных организаций, но если мы посмотрим на то, как у нас происходит динамика строительства, то увидим, что она находится в запланированных параметрах. Если берем социальные объекты, они тоже были все известны, этот фактор нельзя рассматривать как стимулирующий.
При этом для строительного рынка, особенно для бюджетных строек, которые не имеют никакого люфта для увеличения цены, это большой шок. По оценке Минстроя и строительных ассоциаций, стоимость по социальным объектам увеличилась на пять и более процентов. Сейчас Минстроем приняты меры — контракты свыше миллиона и заключенные до 1 июля могут претендовать на увеличение стоимости при определенных условиях. И это, с нашей точки зрения, должно спасти бюджетные стройки.
Что касается строительства жилья, тут тоже не надо забывать, что если мы берем многоэтажное строительство, то практически все компании имеют свои строительные мощности. Поэтому на отдельные материалы стоимость выше, но сильно на цене жилья, с нашей точки зрения, это не скажется.
— Как ранее сообщала Счетная палата, существенный рост себестоимости жилья может привести либо к остановке строительства, либо к увеличению количества обманутых дольщиков. Видите ли вы какие-то риски и сколько строительных компаний на данный момент испытывают трудности? Каким образом эту проблему можно решить?
— Вы знаете, что «Дом.РФ» ведет постоянный мониторинг проблемных объектов, именно в жилищном строительстве. Если брать тенденцию по сравнению с февралем, на начало августа существенного увеличения нет. Если на 1 февраля у нас было 2883 объекта, сейчас 2892. Это несущественное увеличение. Здесь нельзя сказать, что ситуация какая-то серьезная и у нас как снежный ком растут эти объекты.
Что касается низкомаржинальных проектов, вы видите, что правительством тоже приняты меры по их поддержке, выделены средства в районе 6 млрд рублей. Но в этом году всего две заявки: из Владимирской и Саратовской областей. Тут надо понимать, что это компании небольшие, региональные, которые могут не знать об этой поддержке, хотя региональные органы власти информируют всех и стараются донести эту возможность, и не всегда могут оформить документы.
Это как в свое время была проблема с моногородами. Фонд долгое время вел системную работу, чтобы просто людей сориентировать, обучить, помочь оформить эти заявки и получить финансирование. Здесь надо быть более активным местным институтом развития, которые могут взять на себя консультационную функцию и быть проводниками между федеральными институтами развития и бизнесом.
Количество строительных компаний сократилось на 19%, свыше 700 компаний ушло с рынка, на это повлияла как пандемия, так и переход на эскроу-счета. Региональные компании работают не только со строительством жилья, но и со строительством инфраструктурных объектов, постоянно ужесточаются правила 44 ОФЗ, очень много объектов строятся без аванса, и еще есть целый комплекс факторов, которые влияют на процесс сокращения числа строительных компаний. Но, как я уже сказала, количество проблемных объектов не растет стремительно, и будем надеяться, что эта тенденция сохранится.
— Недавно сообщалось о том, что на Дальнем Востоке недостаточно эффективно выполняется программа расселения аварийного жилья. С чем это связано?
— Да, этот вопрос будет находиться на постоянном контроле в связи с поручением, которое получила Счетная палата. Это связано переселением из так называемого временного фонда, в котором жили геологи, приехавшие осваивать северные территории. К сожалению, у нас есть семь регионов, в которых этот фонд сохраняется, и проблема решается медленными темпами. Это Бурятия, Саха, Забайкальский край, Красноярский край, Амурская область, Тюменская область, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО. Это всё регионы, в которых в советское время было передовое освоение — временные конструкции строились, и никто не предполагал, что в них люди будут продолжать жить на постоянной основе.
Если мы берем конец 2017 года, у нас расселению подлежало около 32 тыс. человек, сейчас — 2,5 тыс. семей. По оценке субъектов, на данный момент в аварийном жилье проживает 20 тыс. семей, в 2020-м, к сожалению, была переселена 71 семья. Это крайне низкие темпы, их надо наращивать.
— Недавно премьер-министр Михаил Мишустин объявил о выделении 20 млрд рублей на расселение, президент чуть позже объявил о новой программе на 45 млрд рублей. Как вы считаете, достаточно ли этого, удастся ли с помощью этих средств нарастить темпы переселения?
— Сегодня в стране насчитывается 100 тыс. аварийных домов, это 20,3 млн кв. м, 1 399 000 человек. Сейчас в программу расселения включено 45%, это то, что будет в ближайшее время решено. Для остальной части разработано предложение по реализации новой программы расселения, надеемся, что она будет реализована.
Сейчас приняты не только эти меры, но принимается разного рода законодательная база, которая позволяет использовать разные механизмы. Например, комплексное развитие территорий, которое предполагает реализацию и использование данных средств, но и также заемных средств. Когда целые территории, занятые ветхим аварийным жильем или выполняющие не свойственные определенным частям города функции, могут быть подвергнуты редевелопменту и у вас появляется новый квартал. Проблема всё равно будет нарастать, у нас очень устаревший жилищный фонд, но самые острые вопросы будут сняты.
— Как повлияло на рынок введение программ льготной ипотеки, стало ли жилье на самом деле более доступным?
— Наши коллеги из департамента, который занимается банковским сектором, проводили такую проверку вместе с нами, анализировалась льготная ипотека, семейная ипотека, дальневосточная и сельская. Если брать весь объем ипотечных кредитов, с применением этих четырех типов ипотеки было выдано 30%, это достаточно большое количество.
Мы можем с уверенностью сказать, что этот механизм был достаточно эффективным. Что нас смущает и почему мы дали рекомендации более точечно подходить к продолжению всех этих льготных программ? Прежде всего это цены. При наличии всех этих льготных программ показатель доступности жилья не улучшается. С одной стороны, мы стимулировали рынок, с другой — даже в каком-то смысле снизили доступность собственного жилья для граждан.
Мы увидим через некоторое время региональные перекосы. В течение последних трех лет, с тех пор как были запущены национальные проекты, мы ведем мониторинг национального проекта «Жилье и городская среда». И в этом году тоже обязательно проанализируем региональный разрез того, как повлияла льготная ипотека на покупку жилья в отдельных регионах. Гипотеза, которую мы проверяем: льготная ипотека повлияла на увлечение покупки жилья в некоторых регионах. Это, понятно, наша крупнейшая агломерация — Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Калининградская область и наш юг России.
В целом в этом нет ничего плохого, но мы понимаем, что стимулируем дальнейшие миграционные потоки, что люди инвестируют не только в жилье, а скорее в потенциал своего будущего. Поэтому было еще одно предложение: чтобы льготной ипотекой можно было воспользоваться один раз. Это связано с третьим фактором — у нас пользуются льготной ипотекой не те, кому она жизненно необходима. Это возможность вложить хоть куда-то свои средства. В этом смысле мы провоцируем еще и перекос за счет снижения доступности: у одних граждан появляется большой имущественный фонд, который в какой-то момент выплеснется на рынок в виде арендного жилья, а для тех категорий граждан, которым улучшение жилищных условий жизненно необходимо, мы снижаем доступность. Вот эти риски мы будем смотреть и тоже будем отдельные рекомендации по этому поводу формулировать.
— Давайте поговорим о ЖКХ. В каком состоянии сейчас находится инфраструктура ЖКХ в регионах, как решить проблему недофинансированности этой отрасли?
— Вопрос этот всегда очень сложный. Официальные данные говорят, что общая изношенность коммунальных сетей в стране в районе 60%. С нашей точки зрения, главная проблема — водоотведение и канализация. В отличие от теплосетей эти системы очень долго окупаются, так как там тариф совсем небольшой. И ситуация по регионам очень разная. Например, есть регионы, у которых износ превышает 80% и более. Связано это со сложным финансовым состоянием. Как мы помним, ЖКХ — это прерогатива местных властей. Если у нас регионы практически все дотационные, то местное самоуправление в глубоком бюджетном кризисе. Кроме ряда крупных городов, но и там всё непросто. Потому что системы формировались как централизованные, с другим уровнем застройки.
Строительство жилья в 1990-е и 2000-е, высотное прежде всего, спровоцировало очень высокую нагрузку на сети. Сейчас производить замену сетей не всегда просто по сравнению с тем, что было до этой точечной застройки.
Что касается того, как действовать... Мы знаем, что за границей используются методы межгосударственного партнерства, у нас они тоже используются при формировании ЖКХ, но не всегда они эффективны. Если за рубежом это всегда консенсус между местными самоуправлениями и жителями, это всё прозрачно — если тариф повышается, то он затем действительно снижается, — то мы знаем, что у нас практически даже диалог такой невозможен. И недоверие граждан очень высоко, в местном самоуправлении часто сменяются руководители, в связи с этим граждане не готовы заключать какие-то сделки. Поэтому здесь, безусловно, должно быть привлечение частного капитала, но очень ограниченный у нас потенциал к этому. Хотя средние и крупные города могут использовать этот механизм.
