ВС: арендатор вправе отложить оплату или снизить ее даже без допсоглашения
© anekdotov.net

Отсрочка уплаты положена пострадавшим, а снижение платы – тем, кто по факту не может использовать имущество из-за карантина, независимо от факта отнесения к пострадавшим. Это касается в том числе имущества, принадлежащего частным лицам.

Перед праздниками ВС опубликовал второй обзор, посвященный законодательным новшествамна фоне пандемии коронавируса. Мы уже рассказали об этом обзоре: о возможности получить "в одни руки" и кредитные каникулы, и льготный период по ипотеке, а также – о "кризисных" правилах начисления пеней по ЖКХ. Но – это не все.

Аренда "в законе"

ВС также рассказал, что 1 апреля был принят федзакон 98-ФЗ, которым в ряд законов внесены изменения по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. Статья 19 закона посвящена взаимоотношениям между арендаторами и арендодателями (в том числе – частными). Согласно первой части этой статьи после введения в регионе режима ЧС или повышенной готовности арендатор может обратиться к арендодателю насчет отсроки платы за 2020 год. В течение 30 дней арендодатель обязан заключить такое допсоглашение.

То есть – приоритетная роль отведена именно обращению арендатора, а допсоглашение в этом случае – обязанность арендодателя, являющая следствием обращения. В таком ключе разъяснил эти правила и ВС.

Конкретные условия устанавливает кабмин, также предусмотрено этой статьей. Поэтому было принято постановление правительства 439. Прежде всего – отсрочка положена только тем арендаторам, которые относятся к пострадавшим. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения в регионе соответствующего режима. Касается это договоров аренды, заключенных до его введения.

Отсрочка автоматом

ВС отметил, что дата заключения допсоглашения роли не играет. Обязательства сторон считаются измененными в части отсрочки с даты введения в регионе режима независимо от даты заключения допсоглашения (либо даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению допсоглашения). Вместе с тем, стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки.

Если допсоглашения нет, а арендатор из числа пострадавших не заплатил в "обычный" срок, и если арендодатель в курсе, в какой сфере арендатор работает, то арендодатель может проинформировать арендатора о его праве на отсрочку. Если он этого не сделал, то отсрочка считается предоставленной автоматически, утверждает ВС.

Защита от обмана

Еще один вопрос, раскрытый в обзоре, таков: достаточно ли арендатору просто относиться к пострадавшим, или же надо доказать, что он не может использовать арендованное имущество? ВС ответил – достаточно. Дополнительных доказательств не надо.

При этом на случаи злоупотреблений со стороны арендаторов ВС тоже предусмотрел "рецепт": если арендатор вопреки всему продолжает работать, то арендодатель может доказать, что арендатор в действительности не пострадал от пандемии. Тогда суд вполне может принять сторону арендодателя и лишить арендатора отсрочки.

Плату можно и уменьшить

Кроме того, упомянутой статьей закона 98-ФЗ, точнее, третьей ее частью, оговорено, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества из-за режима повышенной готовности или ЧС. Это не привязано к списку пострадавших отраслей (критерий лишь один – неиспользование имущества) и почти не регламентируется упомянутым постановлением (в этой части оно лишь содержит рекомендацию арендодателям снизить плату).

ВС разъяснил, с какого момента плату можно уменьшить: "арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению" независимо от даты заключения допсоглашения (либо даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению допсоглашения).

Если арендодатель предъявит иск о взыскании недоплаченной аренды, то арендатор в суде может указать на то, что истец уклонялся от заключения допсоглашения, направленного на снижение платы. Суд тогда вынесет решение о величине платы – "размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации", указал ВС.

Целое или часть

Также ВС разъяснил, что если арендуется только часть объекта, все сказанное выше относится к такому договору тоже. Указаний на то, что в аренде должен находиться весь объект, закон не содержит.

Напомним также, что малому и среднему пострадавшему бизнесу можно три месяца вообще не платить за аренду государственного имущества.