Сегодня много говорится об относительно справедливой, то есть рыночной стоимости недвижимости. Какой подход к оценке недвижимости самый приемлемый в условиях спада экономики?

Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства:

В оценке традиционно используются три подхода – сравнительный, доходный и затратный. В работах последнего времени мы столкнулись с ситуацией, когда привычные механизмы определения рыночной (а также справедливой) стоимости приводят к непривычным результатам. Причем субъекты рынка повели себя одинаково и в России, и в других странах. Доходный подход заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки. Этот подход наиболее применим к инвестиционным объектам, спрос на которые среди инвесторов в условиях кризиса резко сокращается. Происходит резкое снижение количества инвестиционных сделок, остающихся лишь в сегменте «ликвидационной» (при вынужденной продаже) – а следовательно, не рыночной стоимости. Возникает своего рода «кассовый разрыв», когда «кассовые» представления продавца отдаляются от «кассовых» представлений покупателя на недосягаемую для сделки величину. Любые прогнозы в условиях дестабилизации рынка не могут быть сколько-нибудь доказательно обоснованы.

Фактически главным покупателем на рынке коммерческой недвижимости стал не инвестор – типичный приобретатель доходной недвижимости для сдачи ее в аренду, а конечный пользователь, решивший не упускать возможность воспользоваться общим (но – по преобладающему ощущению – временным) снижением цен на недвижимость для размещения своего бизнеса.

Особенное значение имеет этот нюанс в оценке основных средств предприятия для целей финансовой отчетности. Уже формальный статус оцениваемого имущества – «имущество, занимаемое собственником» – ориентирует на соответствующий этому статусу подход к оценке объекта: сравнительный. Но и в других случаях сравнительный подход выступает основным индикатором для оценки стоимости объектов.