18 февраля во Владимирской области состоялась межрегиональная конференция на тему «Земельная политика региональных и муниципальных властей и ее влияние на развитие малого и среднего бизнеса».

В работе конференции приняли участие представители Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр», депутаты Государственной Думы, представители органов региональной и муниципальной власти, члены Президиума ОПОРЫ РОССИИ, руководители региональных отделений организации и предприниматели из 20 регионов страны.

В своем докладе президент ОПОРЫ РОССИИ Сергей Борисов отметил значимость земельной политики как важного элемента в системе поддержки и развития предпринимательства. По его словам, во многом именно от ее качества зависит появление новых производственных или торговых объектов, строительство бизнес-инкубаторов и промышленных парков, создание в перспективе кластеров - и как следствие, создание новых рабочих мест.

«Этот вопрос - вотчина муниципальной власти. Но почему-то в одних и тех же городах кадастровая стоимость земельных участков может отличаться в разы, даже если их потенциальная доходность и местоположение одинаковы. Или может быть существенно выше рыночной стоимости участка», - обратил внимание президент ОПОРЫ. Причиной такого положения дел, по его словам, является вопрос о Методике оценки, которая не учитывает «вес» различных факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель, и не учитывает индивидуальные особенности земельных участков. Одним из следствий ситуации стало недавнее увеличение в разы земельного налога, который рассчитывается по ставке от кадастровой стоимости. В качестве примера президент ОПОРЫ привел г. Суздаль Владимирской области, где в 2008 году земельный участок площадью 536 кв. м имел кадастровую стоимость около 2 млн. руб., земельный налог – 5 915 рублей, а в 2009 его кадастровая стоимость, после утверждения кадастровой оценки, выросла до 503 млн. рублей. «Размер земельного налога вырос до 1 млн. руб. – рост более чем в 200 раз!», - отметил С. Борисов, подчеркнув, что тем самым создаются условия для дискриминации малого и среднего бизнеса и для несправедливой конкуренции в целом.

Помимо размера земельного налога, от кадастровой стоимости земельного участка также зависит ставка аренды земли и иных сделок с земельными участками, так как, по словам докладчика, «очень часто размер аренды земли в разы превышает размер земельного налога».

Свой вклад в сложную ситуацию внесли и разногласия в законодательстве. Так, Постановлением Правительства №582 установлены основные принципы определения арендной платы госземли, однако в 316-м постановлении кабинета министров «Об утверждении правил проведения кадастровой оценки земель» и в Методических указаниях по кадастровой оценке принципы недопущения ухудшения положения собственников и пользователей земель отсутствуют. «В результате этого сейчас более чем в половине регионов России стремительно развивается процесс судебного оспаривания результатов кадастровой оценки», - констатировал Сергей Борисов. При этом судебное обжалование не означает 100%-го восстановления нарушенных прав, да и сам факт обращения в суд для предпринимателей, как правило, - крайняя мера.

Президент ОПОРЫ РОССИИ сообщил о том, что в 2009г. ОПОРОЙ РОССИИ были сформулированы предложения по внесению изменений в Методические рекомендации и иные нормативные акты. Общий смысл предложений С. Борисов сформулировал так: «Оценка кадастровой стоимости не должна осуществляться просто по виду разрешенного использования земельного участка, но и учитывать планы развития населенных пунктов, местоположение земельных участков и т.д.».

Не менее актуальным, по словам главы ОПОРЫ, необходимо внесение изменений в Земельный кодекс, где кадастровая стоимость при наличии рыночной устанавливается в процентах от рыночной стоимости и не должна ее превышать.

По мнению Сергея Борисова, реализация этих мер поможет переходу малого и среднего бизнеса из класса арендаторов в класс собственников.

«Проблемы с получением земельных участков сегодня тормозят весь процесс развития бизнеса – от подготовки реалистичного бизнес-плана, до насыщения рынка конечной продукцией, и в решении этой проблемы очень многое, конечно, зависит от руководителей регионов и муниципалитетов», - отметил президент ОПОРЫ, подытожив, что кадастр в своем нынешнем виде является «удавкой на шее предпринимателей».

«Все озвученные на конференции проблемы заключены в федеральном документе - Методических указаниях по кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития 15 февраля 2007 г. №39», - отметила в ходе конференции руководитель информационно-аналитического отдела ОПОРЫ РОССИИ Екатерина Реут.

Выступая в дискуссионной части мероприятия, эксперт ОПОРЫ обратила внимание на «расплывчатость» формулировок в Методике оценки, что приводит к самым печальным последствиям. «При оценке совершенно не учитываются индивидуальные особенности участков и факторы, которые влияют на кадастровую стоимость (местоположение земельных участков, наличие (отсутствие) на земельных участках строений, инженерных и транспортных коммуникаций, обременений земельного участка, энерго- и водоснабжения, транспортную доступность, уровень развития социальной инфраструктуры, состояние окружающей среды и пр.). Такой «примерный» подход к оценке приводит к возможности произвольного их толкования и злоупотреблениям», - отметила эксперт.

Следствиями этой ситуации, по данным ОПОРЫ, также является растущее недовольство собственников и арендаторов земельных участков; развитие судебной практики, по словам Е. Реут, «крайне противоречивой от региона к региону».

Одним из шагов по исправлению текущего положения дел является разработанный Минэкономразвития и уже принятый Госдумой в первом чтении проект федерального закона о внесении изменений в закон об оценочной деятельности. «В будущем это позволит внесудебное обжалование, в случае принятия, результатов кадастровой оценки», - уточнила эксперт ОПОРЫ РОССИИ.

В то же время, по данным организации, федеральное законодательство о кадастровой оценке земель нуждается в более существенной корректировке с целью максимального сокращения отрицательного эффекта для предпринимателей. В связи с этим, по словам эксперта ОПОРЫ, в ближайшее время организация планирует обратиться в Правительство РФ и Государственную Думу РФ с конкретными предложениями об изменении нормативно-правовой базы по кадастровой оценке земель населенных пунктов.