Ипотечное кредитование в России связано с возникновением высоких кредитных рисков. Причины неплатежеспособности заемщиков самые разные: от ухудшения финансового состояния до мошенничеств. Поэтому банки вынуждены ужесточать требования к заемщикам и делать все, чтобы снизать кредитные риски. По закону банки имеют право взыскать имущество, заложенное по договору об ипотеке. Но это делается обычно при систематическом нарушении сроков уплаты платежей по кредиту. То есть, при нарушении сроков уплаты платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

Сегодня можно взыскать заложенное по договору об ипотеке имущество двумя способами: через суд и во внесудебном порядке. Продажа заложенного имущества по решению суда происходит путем продажи с публичных торгов. Торги проводятся по месту нахождения заложенного имущества. Организатор извещает о них, как минимум, за 30 дней, указав дату, время и место, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену. Деньги от продажи должны пойти на: погашение долга банку, на удовлетворение других требований банка, меры по обеспечению сохранности объекта до его реализации и на саму реализацию. При этом, если продажа происходит в судебном порядке, то начальная цена определяется решением суда на основании отчета независимого оценщика.
Но суд может отказать банку в получении взыскания на имущество, если нарушение договора заемщиком было небольшим.

Когда же требования банка удовлетворяются без обращения в суд, банк и заемщик заключают между собой соглашение об удовлетворении требований залогодержателя. Обязательно надо заверить этот документ у нотариуса. Затем начать продажу заложенной квартиры. Делать это можно, как при помощи банка-кредитора, так и самостоятельно. Главное – сойтись на цене. Возможно, банк предложит своего «независимого» оценщика, но, согласившись на него, необходимо обратиться в действительно независимое от данного банка оценочное бюро и узнать реальную стоимость квартиры. После этого надо договориться о цене и начинать продажу.

Если заемщику кажется, что его хотят обмануть, лишив квартиры, он может остановить действия банка. По заявлению заемщика суд может предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Но для отсрочки необходимо «попадать» под два пункта, предусмотренные законом. Первый – если залогодателем является физическое лицо, и залог не связан с осуществлением предпринимательской деятельности. Второй – если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. На этих основаниях и при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию решения об обращении взыскания на заложенное имущество на один год.