Суды, в отличие от налоговиков, не считают управление имущества администрации города органом, уполномоченным контролировать ценообразование на услуги аренды, которые, к тому же, оказаны невзаимозависимым лицам. Суды указали также, какие методы согласно НК не вправе использовать эксперты, определяя рыночные цены в такой ситуации.

В 2008-2010 годах ОАО сдавало в аренду недвижимое имущество некоторым компаниям (не аффилированным с арендодателем) по цене от 3 до 123 рублей за квадратный метр.

По результатам выездной проверки инспекция доначислила ОАО налог на прибыль, НДС, пени и штрафы за 2008 и 2010 годы и предложила уменьшить убыток за 2009 год. Основанием послужило занижение доходов в связи с применением цен на аренду ниже рыночных (отклонение свыше 20%). При этом инспекция определила рыночную цену, основываясь на данных управления имущества городской администрации исходя из базовой ежемесячной арендной платы за квадратный метр в 2010 году.

Суды трех инстанций (дело № А40-90307/2013) признали решение инспекции недействительным, ссылаясь на несоблюдение правил определения рыночной цены сделок. Суды указали, что сдаваемые объекты не являются идентичными или однородными. Кроме того, управление имущества не является органом, уполномоченным в области ценообразования и статистики, так как оно не осуществляет официальную публикацию рыночных цен.

Суды разъясняют, что рыночной признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических условиях (пункт 4 статьи 40 НК). 

Инспекцией неправомерно применена арендная ставка с учетом максимальных коэффициентов (как для объектов, расположенных в центральном районе города на первом этаже нежилого здания с доступом ко всем коммунальным услугам и выходом на центральную улицу города). Налоговики не учли, что сдаваемые истцом помещения располагаются в разных частях города, имеют различные показатели доступности коммунальных услуг.

Кроме того, при расчете выручки за период 2008-2009 годы налоговый орган применил стоимость аренды, рассчитанную на основании базовой арендной платы только за 2010 год, что также является нарушением пункта 9 статьи 40 НК.

Суды также не согласились и с методом, примененным экспертом, в рамках оценочной экспертизы, назначенной по ходатайству инспекции. При проведении экспертизы использовался, в частности, доходный метод в отношении одного (сдаваемого в аренду под гостиницу) здания. Эксперт определил рыночную цену здания, рассчитал, какой доход получила бы компания, положив денежный эквивалент стоимости здания на срочный банковский вклад, а полученную сумму эксперт указал в качестве рыночной стоимости аренды.

По мнению судов, указанный расчет не соответствует статье 40 НК, так как финансовые услуги не являются аналогичными услугам по предоставлению в аренду недвижимости. Эксперт не учел, что ОАО сдавало здание под гостиницу эконом-класса, и, являясь градообразующим предприятием, не преследовало цель получения максимального дохода, а стремилось поддержать низкую стоимость проживания.