Имущественный вычет в 1 млн положен, если доля квартиры продана с другой не как один объект

В мае 2011 года ИП П. приобрел 1/4 доли квартиры за 700 тысяч рублей. Оставшиеся 3/4 доли квартиры принадлежали другому лицу на праве собственности с января 2011 года. В октябре 2011 года имущество было продано, при этом продажная цена квартиры определена в сумме 2,5 млн рублей, из которых 1 млн рублей получил П. Впоследствии в 3-НДФЛ им был заявлен имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

Инспекция признала неправомерным заявленный вычет и доначислила НДФЛ и пени. По мнению налогового органа, при декларировании доходов за 2011 год, полученных от реализации 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, П. имел право заявить имущественный вычет в соответствии со статьей 220 НК в размере 250 тысяч рублей (1 млн х 1/4), либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов, связанных с получением этих доходов.

Суды трех инстанций (дело № А12-22458/2013) признали неправомерным доначисление и разъясняют следующее.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (статья 220 НК, как в прежней, так и в новой редакции).

НК не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли. При этом право на получение вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи.

Из письма Минфина от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611@ следует, что если у налогоплательщиков имеются доли в праве собственности на квартиру, принадлежащую им менее трех лет, то в случае продажи своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

В рассматриваемом случае П. по договору купли-продажи выступал как самостоятельный продавец 1/4 доли квартиры. Из договора усматривается, что между собственниками долей было установлено соглашение о продаже своих долей в квартире. Из-за совпадения продажи долей по месту и времени и наличия одного покупателя составлен один договор купли-продажи самостоятельных объектов индивидуального права собственности – долей квартиры. При этом каждый из собственников определил свою цену в отношении принадлежащего ему объекта права. Таким образом, суды не увидели доказательств продажи квартиры как единого объекта.