Как определить срок владения жилым домом, к которому был пристроен гараж

Гражданин имеет в собственности жилой дом с 2002 года. В результате достройки гаража площадь дома увеличилась, и в 2010 году было получено новое свидетельство о праве собственности на этот дом. При продаже дома возник вопрос, связанный с налогообложением доходов, полученных от этой сделки. А именно: как в данном случае считается срок нахождения объекта недвижимости в собственности физлица? Ответ на этот вопрос зависит от того, изменились ли в результате достройки гаража внешние границы дома. Подробности – в письме Минфина России от 03.07.12 № 03-04-08/7-188.

Авторы письма проанализировали пункт 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219. В данной норме, в частности, сказано, что изменение объекта недвижимости в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет прекращения или перехода права на данный объект.

Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что если достройка гаража не повлекла изменения внешних границ дома, то факт регистрации дома в связи с увеличением его площади не привел к прекращению права собственности на дом. Следовательно, срок нахождения дома в собственности физлица надо считать с момента первоначальной регистрации права собственности, то есть с 2002 года. А значит, доходы от продажи дома с достроенным гаражом не будут облагаться НДФЛ, поскольку данный объект находился в собственности физлица более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если же в результате достройки гаража изменились внешние границы жилого дома, то возник новый объект собственности. Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следовательно, право собственности на новый дом (с измененными внешними границами) возникло с момента регистрации права собственности на данный объект, то есть в 2010 году. Поскольку в таком случае срок нахождения дома в собственности физлица составит менее трех лет, при продаже данного дома гражданин сможет воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 1 млн. руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).