В Письме от 3 февраля 2012 г. N 03-03-06/1/63 Минфин разъясняет порядок учета убытков, полученных на одном из этапов строительства, при строительстве многоквартирного дома, если строительный объект состоит из нескольких частей (этапов).

"Убытки, полученные застройщиком в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой средств целевого финансирования, не включаются в состав налоговой базы для целей налогообложения прибыли", пишет Минфин.

При этом  следует руководствоваться положениями закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и НК РФ.

В соответствии с ними, денежные средства и имущество, полученные по договорам долевого участия, должны учитываться отдельно от остального имущества предприятия. При этом доходы (расходы) не учитываются при расчете налога на прибыль. (пп. 14  п. 1  Ст. 251 НК).

По смыслу Закона N 214-ФЗ можно сделать вывод о том, что застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости в целом, независимо от разбивки по этапам.

Тут, по-видимому, речь идет о некорректной постановке вопроса. Под убытками признается превышение расходов над доходами, а в данном случае должно использоваться понятие превышение плановых затрат по целевому использованию средств на определенном этапе строительства. Минфин в письме от 3.02.12 N 03-03-06/1/63 указывает на право застройщика регулировать расходование средств в пределах одного объекта:  «В рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по данному объекту недвижимости».

Убытки в долевом строительстве могут возникнуть только при отсутствии раздельного учета. Если нет раздельного учета, то у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, такие средства рассматриваются как доходы, подлежащие включению в налоговую базу с даты их получения, и расходы также учитываются по общим правилам налогообложения. Расходы же в рамках целевого финансирования не учитываются при налогообложении прибыли.

В обратной ситуации, когда застройщик получает экономию средств в рамках целевого финансирования (а не их перерасход, о котором говорится в рассматриваемом письме Минфина), остающиеся после завершения строительства средства дольщиков и (или) инвесторов считаются внереализационными доходами предприятия, согласно п. 14 ст. 250 НК.