Если арендатор не хочет лишиться занимаемого помещения, условия договора аренды следует соблюдать! Такой вывод следует из постановления президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07.

Рассматривавшийся спор касался регистрации договора аренды помещения, заключенного между департаментом имущества и фирмой-арендатором. Договор был рассчитан на срок 10 лет, следовательно, подлежал государственной регистрации. И в самом договоре было четко сказано, что арендатор должен в течение месяца передать необходимые для регистрации документы в регистрирующий орган. Но что-то в отношениях сторон не сложилось: сам арендатор впоследствии утверждал, что арендодатель не передал ему экземпляры договора, необходимые для регистрации. Только никаких документальных подтверждений вины арендодателя в задержке передачи документов у арендатора не оказалось. Возможно, в устных переговорах арендодатель и признавал свою вину, но устные признания к делу не подошьешь. А письменных претензий арендатор не направлял. 

Департамент имущества не стал выяснять, чья в этом вина, и поступил радикальным образом: сдал помещение в аренду другой фирме.

Уже на следующий день после заключения второго договора незадачливый первый арендатор отдал в регистрирующий орган те документы, которые у него имелись. Но "поезд ушел": орган Федеральной регистрационной службы зарегистрировал второй договор. С момента государственной регистрации второй договор вступил в силу, а первый арендатор оказался занимающим "чужое" помещение.

Арбитражный суд, куда обратилась лишившаяся помещения фирма, признал незарегистрированный договор незаключенным. А поскольку договор не был заключен, постольку арендодатель мог свободно распоряжаться помещением. В частности, сдать его в аренду третьему лицу. Исходя из такого понимания ситуации суд отказал "выселенному" арендатору в иске. Суд апелляционной инстанции подтвердил правильность данного решения.

Иначе постановил окружной суд - ФАС Поволжского округа. Судьи согласились с доводами первого арендатора и "оставили" помещение за ним. Окружной суд счел ключевым моментом упоминание в договоре об обязанности арендатора только лишь сдать документы на государственную регистрацию. А так как договор не содержит указания на срок такой регистрации, то, дескать, с арендатора и спрашивать нечего.

Высший арбитражный суд "поправил" нижестоящих коллег, отменив постановление окружного суда и оставив в силе два первых судебных акта. "Выселение" первого арендатора состоялось окончательно. Не приложив усилий к сбору нужных документов, фирма лишилась помещения.