Ремонт арендованного помещения при открытии новых магазинов.

Доброго времени суток!
Подскажите, пожалуйста, капитализируются ли затраты на ремонт арендованного помещения (операционная аренда на 5 лет) при открытии нового магазина (мы занимаемся розничной торговлей)? Ремонт, по сути, текущий (отделка стен, пола), но можно ли здесь применить IAS 16, т.к. происходит доведение объекта до состояния, пригодного для использования?
Буду очень признательна за Ваш ответ.

Да, и амортизация на срок аренды

Спасибо большое.

У меня было ощущение, что надо капитализировать, но в предыдущие годы не капитализировали в компании, куда я пришла, и аудиторы (из большой четверки) ничего по этому поводу не говорят.
Как можно им обосновать изменение в политике?

Что тут объяснять все понятно Внезапно озарило, что есть неиспользованный резерв оптимизации чистой прибыли.

В принципе, это изменение учетной политики либо ошибка прошлых лет, что плохо, так как и то и другое нужно отражать ретроспективно.

Если вопрос не очень существенный для ретрсопективного применения, аудиторы обычно соглашаются без проблем на перспективное применение. Существенность не должны быть высокой, так как если бы капитализация была всегда, то прошлые ремонты уже в занчительной степени были бы амортизированы.

Еще раз спасибо

1) посмотрите методичку Прайсов для ритейла - они там обосновывают почему текущий ремонт до открытия магазина капитализируется (особенность ритейла)

2) в любом случае в ритейлей 1й раздел баланса обычно несущественный - поэтому ошибки в нем...особой важности не играют для целей фин отчетности (а вот в УУ, конечно, важно - ибо выполнение запланированных бюджетов и тд)

3) Там еще какой момент важен - Вам сразу надо отразить в своей уч политике, что Вы будете делать с последующими текущими ремонтами - этих же магазинов (например, при продлении срока аренды)

4) и еще со СПИ надо определиться - т.к. не всегда СПИ будет ограничиваться сроком операционной аренды (если например из практики и условий договора следует, что у вас преимуещственное право аренды и Вы им пользуетесь) - то логично устанавливать сПИ для всех магазинов одинаковый - т.к. обновление (в следствие износа) текущего ремонта примерно во всех магазинах происходит одинаково (3 года или 5 лет - Вам виднее по своей собственной статистике)

5) соответственно - ответьте на вопрос, будете ли Вы капитализировать текущий ремонт ПОСЛЕ открытия магазина, а также что делать в УУ, если одно помещение взяли и ремонт до открытия магазина делать не надо (или почти не надо) - а другое - надо.........
И получится - что на момент, когда потребуется следующий ремонт (уже после открытия) - то в одном магазине будет действовать пункт ИАС 16.13 (номер пункта по памяти пишу - тот что про замены предыдущего капекса)
а в другом (где не было текущего ремонта до открытия магазина) - получается что применять пункт про замену .... напрямую нельзя

в общем )))))))))))))))))))))
jijji ))))))))) удачных поисков в обнимку с ИАС 16 )

интересно мнение форумчан - действуя по этой логике, получается, что текущий ремонт вообще всегда будет капитализирован?

Смотрите, вот например арендуем новый офис
делаем в нем текущий ремонт - до открытия - доводим его до состояния,п ригодного к использованию

т.е. капекс

а потом - через 5 лет - еще раз делаем в нем текущий ремонт - получается замена капекса - значит опять капитализируем??????????
______________

тут что интересно- если рассматривать последующий текущий ремонт офиса (который через 5 лет)
то для другого офиса, в котором на момент его открытия первый раз текущий ремонт не требовался - то последующие текущий ремонты (через 5 лет) тоже не капитализируются - т.к.............. не подпадает под замену Капекса (ИАС 16.13)


Что имеем (по вопросу капитализации ремонта через 5 лет)? две идентичные ситуации, два офиса - но в одном этот текущий ремонт через 5 лет будет капекс (т.к. замена капекса), а в другом - текущие затраты...

получается как-то нелогично с экономической точки зрения

а потом - через 5 лет - еще раз делаем в нем текущий ремонт - получается замена капекса - значит опять капитализируем??????????

нет. Последующие текущие ремонты не капитализируются.

Первоначальный ремонт необходимый для открытия магазина амортизируется на весь СПИ для собственного актива, либо срок аренды.

Условия договора, гарантирующие пролоногацию ит.д обычно приводят к учету аренды как финансовой, при этом ремонт капитализируется также на весь СПИ.

А если срок аренды, например, на 10 лет. Ремонт, по предположениям, уже через пять лет "износится", все равно СПИ должны на срок аренды устанавливать, или здесь главное, чтобы СПИ не превышал срока аренды? То есть мы можем определить СПИ меньше срока аренды?

Спасибо,

Не можете.

Ремонт при вводе в эксплуатацию - это не отдельный объект ОС, а часть стоимости основного объекта ("магазин") - затраты на его доведение в состояние пригодное для использования. Амортизация как часть основного актива на весь его СПИ. Если аренда, то на срок аренды.

Аналогия: при покупке отремонтированного магазина пришлось бы заплатить больше и эта разница стандартно амортизируется на весь СПИ.

По поводу ремонтов после ввода в эксплуатацию применяются уже другие положения стандарта, которые в общем случае запрещают капитализировать текущие ремонты

Да, теперь все понятно.
Огромнейшее Вам спасибо, уважаемые участники форума.
Удачного дня!

Эскапист
Не можете.

Ремонт при вводе в эксплуатацию - это не отдельный объект ОС, а часть стоимости основного объекта ("магазин") - затраты на его доведение в состояние пригодное для использования. Амортизация как часть основного актива на весь его СПИ. Если аренда, то на срок аренды.

Аналогия: при покупке отремонтированного магазина пришлось бы заплатить больше и эта разница стандартно амортизируется на весь СПИ.

По поводу ремонтов после ввода в эксплуатацию применяются уже другие положения стандарта, которые в общем случае запрещают капитализировать текущие ремонты

но ведь с таким же успехом можно утверждать, что ремонт - часть сложносоставного ОС, которая имеет свой СПИ (отличный от самого ОС) - и потому через 5 лет (несмотря на то, что сам срок аренды, например, 10 лет)
- эта составная часть ОС самортизируется и мы должны воспользоваться пунктом ИАС 16.13 - и т.к. это замена ранее существовавшего капекса - то новый ремонт также капитализировать

Затраты на доведение до состояния пригодного для использования не могут износиться раньше, чем сам объект. Если известно, что этот ремонт проживёт 5 лет и потом понадобится новый, то никак не выйдет его амортизировать 10 лет. Если магазин покупается с ремонтом и в момент покупки каким-то образом удалось оценить, что этот ремонт проживёт 5 лет, то он точно так же должен быть выделен и отдельно самортизирован.

Другой вопрос, как удалось так точно посчитать, что ремонт проживёт 5 лет.

но ведь с таким же успехом можно утверждать, что ремонт - часть сложносоставного ОС,

МСФО не дошел еще до такой степени теоретизирования (хотя похоже скоро придет)

В стандарте есть принципальное отличие ремонта до ввода и после. До ввода критерий увеличения выгод от активов не важен, после - уже важен. То же самое как расходы на юристов и т.д. Все такие затраты, прямо необходимые для приобретения актива по общему правилу капитализируются, а вот все необходимое для текущего использования актива - по общему правилу расходы.
Исключение как раз в случае когда затраты генерят будущие выгоды.

Поэтому будущий текущий ремонт все равно не получится капитализировать, он не увеличивает СПИ. И вашем теоритечким примере будет просто ускоренная амортизация.

Ремонт, генерирующие будущие выгоды (например совковый ремонт переделать на евро ремонт) будет капитализирован в нормальном режиме в соответсвии с МСФО. Но имхо такой капитализированный ремонт не будет создать отдельного компонента ОС. В том числе и по причине отмеченной Бульдозером, невозможность адекватно оценить СПИ.

Бульдозер
Если магазин покупается с ремонтом и в момент покупки каким-то образом удалось оценить, что этот ремонт проживёт 5 лет, то он точно так же должен быть выделен и отдельно самортизирован.

Другой вопрос, как удалось так точно посчитать, что ремонт проживёт 5 лет.

мы в этой ситуации вышли из положения так:
по магазинам, где ремонт помещения для нового магазина не требуется (а в основном помещения в операционную аренду берутся) -

то как правила арендная плата выше
(соответственно это то же самое, что взять помещение и капитализировать ремонт до открытия - т.к.

арендная плата плюс амортизация ремонта будут равны арендной плате по магазинам, где ремонт не требовался

Соответственно дальше - для того, чтобы не получалась ситуации,
когда последующий текущий ремонт в одних магазинах капитализируется (как замена капекса по ИАС 16 пункт 13),
а в других - чтобы он не списывался на затраты (только из-за того что изначально в нем не было капитализированного ремонта при открытии)

мы в уч политике прописали, что считаем, будто и в тех магазинах, которые не требовали ремонта на момент открытия - этот ремонт на самом деле был, и амортизировался через повышенную арендную ставку

Как результат - добились того, чтобы для всех магазинов использовалось одно и то же правило при последующих ремонтах - через замену капекса (несмотря на то, что в части магазинов этот капекс до открытия был, а в части - не был)

и это позволило иметь единый подход для всех магазинов, а также - PnL в разрезе каждого магазина стали сравнимы между собой

(если так не сделать - то по магазинам, где текущий ремонт до открытия не требовался - в год последующего ремонта фин рез будет уходить резко в низ, а по тем, где требовался - фин рез будет нормальным за счет списания ремонта не сразу, а через амортизацию)

Бульдозер
Другой вопрос, как удалось так точно посчитать, что ремонт проживёт 5 лет.

это статистика- стены и прочая отделка изнашивается во всех магазинах примерно за одно и то же время

и соответственно, когда у сети есть стандарты - как должен выглядеть магазин - то в них учитывается и то, в каком состоянии отделка и тд

как правило через 3-5 лет ремонт требуется всегда

Эскапист

В стандарте есть принципальное отличие ремонта до ввода и после.

если капитализировать ремонт до открытия, но не капитализировать после - то будет нарушение ИАС 16 пункт 13 (т.к. замена капекса должна быть капитализирована согласно этому пункту)

Пока из того, что я прочитал выше, увидел как вы расходы на ремонт между периодами выравнивали Цель понятна, обоснование нет. Финансовая отчетность не имеет задачи обеспечить сравнимость ежегодной маржи магазинов между собой.

если капитализировать ремонт до открытия, но не капитализировать после - то будет нарушение ИАС 16 пункт 13 (т.к. замена капекса должна быть капитализирована согласно этому пункту)

Например, здание нужно регулярно красить. Продают естественно покрашенное. Все покраски в будущем - это замена капекса? Или только перекраски в другой цвет?

Эскапист

но ведь с таким же успехом можно утверждать, что ремонт - часть сложносоставного ОС,

МСФО не дошел еще до такой степени теоретизирования (хотя похоже скоро придет)

В чём заключается ремонт? В том, что покрасили потолок, прибили полку, прибили буквы "Добро пожаловать".... Автор утверждает, что через 5 лет краска облупится, полка с буквами отвалятся.
Полки, буквы, стеллажи и пр. - это и есть те самые части, которые имеют существенно меньший срок по сравнению с СПИ основного объекта (см. МСФО 16.13).

Эскапист
В стандарте есть принципальное отличие ремонта до ввода и после. До ввода критерий увеличения выгод от активов не важен, после - уже важен. То же самое как расходы на юристов и т.д. Все такие затраты, прямо необходимые для приобретения актива по общему правилу капитализируются, а вот все необходимое для текущего использования актива - по общему правилу расходы.
Исключение как раз в случае когда затраты генерят будущие выгоды.

Затраты на юристов, на транспорт, на разгрузку, на монтаж и пр. через 5 лет не облупятся и не отвалятся, у них нет СПИ, поэтому они включаются в стоимость объекта и амортизируются на протяжении всего СПИ. А отдельные объекты в случае определимого СПИ и существенности учитываются обособленно вне зависимости от того, до или после ввода в эксплуатацию они образовались.

Эскапист
Например, здание нужно регулярно красить. Продают естественно покрашенное. Все покраски в будущем - это замена капекса? Или только перекраски в другой цвет?

Это исключительно вопрос существенности. Обычно несущественно, поэтому текущий ремонт.

Бульдозер[quote Эскапист
Например, здание нужно регулярно красить. Продают естественно покрашенное. Все покраски в будущем - это замена капекса? Или только перекраски в другой цвет?

Это исключительно вопрос существенности. Обычно несущественно, поэтому текущий ремонт.[/quote]

Вот то-то и оно!! Я когда разбиралась с этим вопросом - то пришла к удивительному выводу - что текущие ремонты (существенные по суммам) получаются что всегда капитализируются - именно по причине замены предыдущего капекса (ранее капитализированного текущего ремонта) на основании ИАС 16-13

p/s/ честно говоря - в изумлении от собственного вывода пребываю до сих пор
________________

что касается покраски зданий - если внешняя отделка здания в момент его создания (ИЛИ АРЕНДЫ!) была капитализирована как отдельный инвентарный объект (по причине высокой стоимости и отличающегося СПИ) - то тогда ДА, получается по этому правилу (через замену капекса) - будем капитализировать
(понятно, что не покраску, а замену всей внешней отделки)

Бульдозер, чему вы учите

СХ
Да, в МСФО есть компонентный учет, но и есть также и запрет на капитализацию расходов на текущий и ремонт и содеражание ОС и требование, чтобы капитализированные расходы генерировали будущие экономические выгоды. Мировая практика списывать расходы на ремонт, посмотрите реальные примеры отчетности. Здания ставятся на баланс как один, или, например три компонента (типа: 1) несущие конструкции, 2) крыша, трубы, перерекрытия; 3) офисная начинка. При таком раскладе, капитализируется только замена существенной части компонентов 2 и 3. Компонент 1 - амортизируется 50 - 100 лет и вообще не подлежит замене.

Затраты и эк. выгоды текущего ремонта по опредлению несщуественн по сравнению со стоимостью ОС (в случае аренды с дисконтированной стоимостью платежей на СПИ).

Не представляется возможным с достаточной степенью достверности вести учет компонента ОС "текущий ремонт". Мое мнение, что именоо с этим связан запрет в МСФО на капитализацию текущего ремонта. Ведь рассуждая по простому любой ремонт приносит будущие выгоды, хотя бы потому что следующий ремонт можно сделать позже или меньше.
Вы помните, что если компонент меняется, нужно списать остаточную старого компонента. Ремонт как вы пишите по статистике через 3-5 лет. Сразу разница почти в 2 раза. Кроме того, в любой момент руководство может передумать делать ремонт или сделать его в произвольном объеме. Год назад покрасили, сейчас покрасили и поменяли полки, через год заменили износившуяся плитку. Или вообще просто пол вымли и так сойдет. Нужно все это учитывать, какой СПИ у объекта "ремонт" устанавливать и когда и как пересматривать его, какую часть "прошлого ремонта" списывать, когда делается новый ремонт.

Вы каким образом собирались все эти нюансы учитвать? Да никаким, не правда ли? Задача стояла размазать расходы на ремонт между годами для сближения финансовой отчетности с управленческим учетом на уровне каждого магазина? Задача была выполнена путем притягивания за уши компонентного учета. Аудиторы и не такое проглотавают, тем более что при большом количестве магазинов, расходы на ремонт на агрегированном уровне и так автоматом размазаны.

Я тут даже не буду говорить про misleading отчетность, что вы запихали ремонтный опекс в амортизацию и тем улучшили себе EBITDA на фоне конкурентов. (Хотя может и сотальные тем же промышляют, кто этих ритейлеров разберет

абсолютно точно известно - что внутренняя отделка магазина сети изнашивается через 3 года (в других сетях может быть 5 ит д - это зависит от Стандарта, как должен выглядить магазин - поэтому каждая сеть устанавливает свои сроки).
У нас это было 3 года - у автора ветки 5 лет. Цифра не имеет значения.
Кроме того, часто особенность ритейла - что нету зданий на балансе. Большинство помещений - в операционной аренде.

Важен общий подход: если ремонт ДО открытия магазина капитализируется на основании МСФО, то когда нужно делать новый ремонт, то:
1) если СПИ еще не наступил - то списываем предыдущую отделку и капитализируем новую
2) если СПИ уже наступил - то капитализируем новый инвентарный объект "отделка магазина"

Потому что НЕЛОГИЧНО получается, что капитализируем ДО, а потом - когда заменяем ранее капитализированный объект - он вдруг идет на текущие затраты. Разве нет? Вы с этим согласны?
Имхо, тогда надо либо не капитализировать ни до, ни после. Либо капитализировать и до, и после - чтобы была последовательность в применении учетной политики.
______
Дальше - вести затраты на текущий ремонт (когда реновация внутренней отделки происходит) - вполне возможно с достаточной степенью достоверности - это суммы не маленькие, под каждую такую реновацию создается инвестиционный бюджет, который отслеживается и принимается маркетологами - что ремонт соответствует Стандарту, как должен выглядить магазин.

(условие про генерацию эк выгод выполняется - потому что Сеть - это не отдельный магазин, который может выглядить как угодно. Для сети важно - соответствие каждого магазина СТАНДАРТу)
_____________
Защитная мера, которую я ввела (jejejejejejj для очистки совести (шутка) jajajajaj)) заключается в следующем:

в уч политике закреплено, что ПОСЛЕдующий текущий ремонт (реновация внутренней отделки магазина) капитализируется ТОЛЬКО при ОДНОвременном выполнении трех условий:
1) выполняется текущий ремонт более чем 80% площади магазина
2) стоимость текущего ремонта на 1 кв. м. сопоставима со стоимостью текущего ремонта до открытия нового магазина в том же регионе
3) предыдущий текущий ремонт (удовлетворяющий этим двум критериям выше) был произведен 3 или более лет назад
(т.к. в сети СПИ = 3 года)

p/s/ Скажу по секрету ))) - при такой постановке вопроса ни один последующий ремонт пока я там работала не был капитализирован)))

=> т.е. возможность капитализировать есть.
Данные по магазинам сравнимы.
ИАС 16 пункт 13 выполняется.
И, что самое приятное, )))) ничего потом не капитализируется

Вот такая штучка - над созданием которой мне пришлось-таки голову поломать

Эскаписту

Вы пишите про надёжность оценки компонентов, СПИ и пр. Но это и так ясно. Очевидно, что любые действия по выделению компонентов производятся, если надёжно оценить можно. В противном случае ничего нельзя ни выделить ни амортизировать.
Тем не менее если в силу специфики отрасли всё это поддаётся надёжной оценке, то нет никаких препятствий, ни по стандарту ни по здравому смыслу, выделять как отдельный компонент.

Сельхозозабоченная
Я когда разбиралась с этим вопросом - то пришла к удивительному выводу - что текущие ремонты (существенные по суммам) получаются что всегда капитализируются - именно по причине замены предыдущего капекса (ранее капитализированного текущего ремонта) на основании ИАС 16-13

Вывод неправильный, слово "всегда" явно не уместно.

Вам важно разделить ‘repairs and maintenance’ из iasp12 от тех капитальных затрат, про которые говорит iasp13.

По мне, так указанные Ваши три пункта вот так, как они написаны, не тянут на признание кап. затрами. К примеру, упоминание процента площадей само по себе ни о чем не говорит. Нужны дополнения и детализация. Иначе говоря, не просто написать 3 условия, как Вы указали, а где-нибудь обозначить, что именно Вы понимаете под текущими расходами, а что - под капитальными затратами. Просто покраска стен - это обычно текущие расходы, а вот замена/ремонт компонентов, н-р, внутренних перегородок, - это уже кап. затраты, как и модернизация, улучшения.

Про разграничение текущего и кап. ремонта можно еще почитать ст. 616 Гражданского кодекса РФ и комментарии к ней.
Как там написано, единых признаков, характеризующих капитальный и текущий ремонт, нет. Вы должны их сами для себя обозначить, естественноо, ориентируясь на МСФО, уже имеющиеся описания в нормативных актах (строительных и бухгалтерских) и комментариях.
Как в общем пишут, кап. ремонт - восстановление целостности имущества, замена конструкций, основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением; тек. ремонт - исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие кап. ремонта, - устранение возникающих мелких неисправностей.

Также приведу выдержку из отчетности по МСФО X5 Retail Group N.V.:

Costs of minor repairs and maintenance are expensed when incurred. Costs of replacing major parts or components
of property, plant and equipment are capitalised and the replaced parts are retired. Capitalised costs are depreciated
over the remaining useful life of the property, plant and equipment or part’s estimated useful life whichever is sooner.