Оприходование залогового имущества. IFRS 5?

Уважаемые специалисты! Подскажите пожалуйста какими МСФО нужно руководствоваться при следующей ситуации:
Организация обращает в собственность недвижимость, полученную в результате взыскания залогового обеспечения по выданному кредиту.В дальнейшем эта недвижимость предназначена для продажи. Вопрос: по какой стоимости эта недвижимость подлежит принятию на баланс? По балансовой стоимости списанного кредита или по рыночной стоимости (они разные).И куда девать разницу - на ОПУ? Правильно ли я понимаю, что данную операцию нужно учитывать согласно IFRS 5?

Сначала Вам нужно понять, удовлетворяет ли данный объект всем критериям Noncurrent Assets Held for sale, согласно МСФО 5. Кртериями являются:
1. Объект должен находиться в состоянии, в котором его можно продать (т.е. его не надо долго демонтировать, дорабатывать, ремонтировать и пр.)
2. выбытие должно быть высоковероятным
3. выбытие должно планироваться в течение 12 мес. после постановки на баланс
4. Ваша компания должна предпринимать какие-то действия, направленные на поиск покупателя (план продажи, реклама.....).

1. Если хоть один из 4 критериев не выполняется, Вы приходуете объект как ОС в соответствии с МСФО 16 по его справедливой стоимости (СС). Дальше учитываете по всем правилам учета ОС пока все 4 критерия не будут выполнены. В этот момент реклассифицируете.

2. Если все 4 критерия выполняются, тогда при признании Вы руководствуетесь IFRS 5.15-16, т.е. нужно оценить по наименьшей из стоимости, по которой он был бы принят на баланс как ОС и Чистой стоимостью реализации. В данном случае по наименьшей из СС (см. выше) и чистой стоимостью реализации.

Бульдозер,большое спасибо! Можно я уточню вот этот момент:

В данном случае по наименьшей из [b
СС[/b] (см. выше) и чистой стоимостью реализации.]

Я в тупике, разве в этой ситуации это не одно и то же?
Допустим, справедливая стоимость недвижимости (т.е. стоимость по которой можно ее немедленно продать) - 1000. Балансовая стоимость финансового актива (выданного займа), который подлежит списанию как невозвращаемый - 900. Допустим, недвижимость будет удовлетворять всем критериям признания МСФО 5, то объект будет приходоваться по 900, так?
Спасибо.

Как же 900, если Вы сами пишите, что СС 1000???

СС и чистая стоимость реализации - вещи разные. Как правило, отличаются на сумму затрат по реализации. Например, Вы чтобы продать этот объект должны его сначала рекламировать, потом платить какому-нибудь посреднику, кстати, налог на имущество за несколько месяцев тоже набежит и т.д. Если, условно, все эти затраты равны 50, то ЧСР будет 950. Приходуете соответственно по 950.
В частном случае затраты на реализацию могут быть несущественными, тогда можно условно считать, что СС = ЧСР. Но Вы сами смотрите, существенные они у Вас или нет.

Основным средством данный актив в любом случае не является, так как не соответсвует определению: согласно IAS16, п.6, ОС - это актив, удерживаемый для использования в производстве, для сдачи в аренду, или административных целей на срок более одного года.

Вначале действительно нужно проверить соблюдаются ли критерии IFRS 5 (скорее всего нет, исходя из вашего описания). Если нет, объект приходуется как инвестиционная собственность согласно IAS 40 по справедливой стоимости. До момента соблюдения критериев IFRS 5 он может продолжать учитываться по СС на дату признания или переоцениваться до новой СС на каждую отчетную дату через ОПУ (подробнее смотрите IAS 40).

Что касается как признать разницу между балансовой стоимостью кредита и СС актива. Она признается как доход / убыток от выбытия финансового инструмента(кредита). Но есть нюансы, в зависимости от того, какие условия кредитного договора и намерения кредитора. Как правило у кредитора есть право истребовать в порядке общей очереди оставшуюся сумму кредита (включая проценты и штрафы), если она больше рыночной стоимости залога. Другое дело, есть ли, что требовать, и будете ли вы это делать. Но в приницпе, если СС актива меньше суммы кредита, то разница может пока повисеть в выданных займах (за вычетом резерва под обесценение)

Большое спасибо, Escapist и Бульдозер за пояснения!

Извините за тупизм, но я все-же не могу уяснить почему же актив признается по СС? Допустим, актив будет признаваться инвестиционной недвижимостью.Вот читаю МСФО 40 п. 27 (я так поняла, что согласно этому пункту мы будем оценивать стоимость актива?):
27.Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть приобретены в обмен на неденежный актив или активы, либо на сочетание денежных и неденежных активов... Себестоимость такого объекта инвестиционной недвижимости оценивается по справедливой стоимости, за исключением случаев, когда (а) операция обмена не имеет коммерческого содержания, или (b) справедливая стоимость и полученного, и переданного актива не поддается достоверной оценке. Приобретенный актив оценивается именно таким образом, даже если организация не может немедленно прекратить признание переданного актива. Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его себестоимость определяется по балансовой стоимости переданного актива.
То есть по СС актив будет признан при наличии "коммерческого содержания сделки". Что такое коммерческое содержание разъясняет следующий пункт:
28.[*165] Организация определяет наличие или отсутствие коммерческого содержания в операции обмена по степени, в которой ее будущие денежные потоки могут измениться в результате такой операции. Операция обмена имеет коммерческое содержание, если:
(a)

конфигурация (риск, сроки и сумма) проистекающих от полученного актива денежных потоков отличается от конфигурации денежных потоков, проистекающих от переданного актива,
То есть, читая данный пункт, можно понять, что эта операция некоммерческая (?), и значит актив должен быть признан по балансовой стоимости передаваемого актива (т.е. по балансовой стоимости списывемого кредита)? Или я что-то не так понимаю?

Помогите, пожалуйста!

На классификацию объекта как ОС или как ИС влияет его дальнейшее использование. Поскольку неизвестно а) удовлетворены ли в Вашем случае все критерии МСФО 5 и б) если не удовлетворены, то что Вы намереваетесь делать с этим активом пока не соберетесь продавать - нельзя точно установить классификацию. Однако к задаваемому Вами вопросу прямого отношения это не имеет, потому что принципы первоначальной оценки ОС и ИС одинаковы. Ср. МСФО 16.24-25 и МСФО 40.27-28. Там написано то же самое.

Коммерческий смысл операции отсутствует, когда существует заведомое неравенство сделки. Например, у Вас гос-во что-нибудь экспроприирует и взамен платит какие-то отступные, несопоставимые со стоимостью конфискованного. Понятно, что в здравом уме никто бы данное имущество не продал за такую цену. Но при конфискации руководствуются какими-то иными соображениями. В Вашем случае ничего нерыночного в сделке нет (по крайней мере исходя из написанного Вами). То, что сумма заложенного имущества всегда больше суммы кредита - это нормальное явление, поскольку у кредитора возникает необходимость тратить силы, деньги и время на изъятие этого имущества, оценку, продажу и пр. Данный риск и компенсируеся данной разницей.
Так что априори (пока не видно Ваших реальных цифр) Ваша сделка носит обычный коммерческий характер и соответственно ОС должен быть оценен по СС. Ваш объект либо по СС либо по ЧСР (см. мой первый пост).
Если в момент получения права собственности на ОС Вы теряете права требования по займу, то любая возникшая разница между первоначальной стоимостью ОС и балансовой стоимостью кредита списывается сразу в PL.

Теперь все ясно. Огромное Вам спасибо!

Ну так, вопрос-то был конкретный, ответ должен быть конкретный - использовать залоговое здание под собственный офис перед продажей - Ольга явно не собиралась. Но принцип первоначального признания ОС и Инвест. собственности действительно одинаков.

Как-то не понял интерпретацию 28 параграфа IAS 40. Прямым текстом написано, что отсутствие коммерческого содержания - если конфигурация денежных потоков в результате сделки принципиально не меняется. "Неравенство сделки" (как вы его собираетесь мерять? ) тут непричем. В данном случае суммы и сроки поступления денег очевидно меняются - сделка коммерческая.

Вопрос, почему мы измеряем актив по СС в другом. 27-ой параграф не подходит, так как получая здание мы полностью или частично отказываемся от прав требования по монетарному активу, каковым является кредит. Общее правило, что актив принимаются к учету по справедливой стоимости отчужденных активов или принятых обязательств.

Тут надо рассмотреть оба случая:
1) если кредитор сохраняет права требования - тут измерение актива по СС очевидно, так как иначе измерить справедливую стоимость погашеннной части задолженности невозможно. Кстати, если кредитор выручит от реализации залога большую сумму чем долг+%+штрафы+расходы по торгам, должнику нужно будет вернуть разницу. Поэтому с признанием дохода надо быть осторожным.

2) если не сохраняет права (подразумевается, что и превышение рыночной стоимости залога над займом должнику возвращать не надо). Тогда основной аргумент в том, что СС кредита, по которому должник не может / не хочет платить, достоверно определить гораздо сложнее, чем СС залога. Тут возникает вопрос, что делать, когда СС актива больше балансовой стоимости кредита. Признание дохода на разницу выглядит не очень логичным. Если бы ОС купили дешевле, чем СС, то никто бы не стал признавать признавать разницу как доход. Для инвест. собственности это не так важно. А для ОС получается завышение текущего дохода в обмен на увеличение будущей амортизации. По моему это creative accounting

Добрый день!

А подскажите, пожалуйста, в случае, если в МСФО кредит списан (в РСБУ он остается), и банк собирается поднять на баланс залоговое имущество с целью последующей продажи. При списании в МСФО, соответственно, был восстановлен резерв и признан убыток от списания. При продаже залогового имущества что мы можем признать в качестве доходав данной ситуации?

Спасибо большое!

Escapist
Основным средством данный актив в любом случае не является, так как не соответсвует определению: согласно IAS16, п.6, ОС - это актив, удерживаемый для использования в производстве, для сдачи в аренду, или административных целей на срок более одного года.

100% согласна.

вообще вроде пару лет назад уже разбирали на форуме похожую тему когда банк получает квартиру, ранее находившуюся у него в залоге.

Честно говоря не помню к чему тогда пришли. Но помню что вплоть до оприходования как ТМЦ обсуждали.