Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

Форум – МСФО, US GAAP

Обсуждаем:

08 у Заказчика-застройщика - что это в МСФО?

evera (97eaa)
31.08.2007, 10:04
Уважаемые Господа, консолидаторы-трансформаторы отчетности и генераторы мудрых мыслей! Интересно Ваше мнение - каким видом активов с позиций МСФО является счет 08-3, который Заказчик-застройщик собирает не для себя, а для Инвестора за деньги Инвестора? Строит реально Подрядчик - от него только КС-ки (Дт 08 Кт 60), а ему от Заказчика-застройщика - деньги Инвестора (целевое финансирование под каждый объект). Этот 08 потом передается Заказчиком-застройщиком Инвестору Дт 76(86) Кт 08.
Будущая стоимость объекта собирается по счету 08, хотя и на балансе (росс-м) у З-з, но тот этот объект не контролирует - он обязан передать объект Инвестору, реально З-з- только посредник.
Два варианта:
1) Инвестор - мама, З-з - дочка, консолидация по МСФО. Что у дочки?
2) Инвестора и З-З связывают только договорные отношения, они чужие друг другу. Баланс у дочки по МСФО - где будет этот 08?
Поделитесь мнениями, пожалуйста!
Бульдозер (67e0b)
31.08.2007, 10:41
Если и инвестор и заказчик - оба входят в Группу, то какая разница, что на чьем балансе учтено. Все равно к консолидированом балансе это здание будет.
Если они чужие, то нужно понять, кто несет риски, связанные со строительством и прочитать в договоре все права и обязанности сторон. Отсюда можно будет сделать вывод, на чей баланс ставить
EVERA (97eaa)
14.09.2007, 10:47
Спасибо за отклик Бульдозеру, - но все намного интереснее.
Стоимость строящегося несколько лет объекта (это не здание - это сооружение) собирает Заказчик-застройщик. Там и оборудование, и материалы, и СМР от Подрядчика, и оборудование-аварийный запас.
Часть оборудования (07 счет) поступает в качестве финансирования от самого Инвестора, вкручивается в 08 и потом ему же возвращается - по мере сдачи объектов.
Как правильно квалифицировать и это оборудование, которое поступает как финансирование, и сам 08 в процессе строительства? У Заказчика-застройщика этот 08 никогда не станет 01-м! Если отношения дочка-мама, то ладно, как-нибудь можно разобраться. Интересна ситуация, когда они чужие - Инвестор и Заказчик-застройщик.
Все-таки, этот 08 - что это будет? И финансирование оборудованием - это что? И как можно квалифицировать оборудование - аварийный запас, если оно не будет вкручиваться в 08 - а его передадут Инвестору Дт 76 Кт 07, не в режиме продажи - а в порядке сдачи объекта (приобреталось оборудование за счет средств Инвестора)?
Необоротные активы, предназначенные для продажи? - так объект не продается.
Основное средство - но объект НИКОГДА не станет у Заказчика-застройщика основным средством.
Я в замешательстве... Прослушала курс по МСФО, но ясности не прибавилось.
avatar 14.09.2007, 11:15
Прям "толлинговое строительство" какое-то...
Типа переработки давальческого сырья в сооружение для инвестора.
EVERA (7f344)
15.09.2007, 18:59
Если бы давальческое - "давал" на балансе не учитывается, только за балансом. А здесь - целевое финансирование неденежными средствами, учитываем на балансе Дт 07 Кт 76 - без НДС, естесс-но. Вообще договор Заказчика-застройщика содержит элементы договоров двух видов - возмездного оказания услуг и посреднического договора. Заказчик-застройщик действует от своего имени, но за счет и в интересах Инвестора.Проблема в том, что все активы, которые приобретаются за счет Инвестора, З-З должен учитывать НА СВОЕМ БАЛАНСЕ. Большинство материалов и оборудования для строительства З-З приобретает самостоятельно - но за деньги Инвестора (и, чаще всего, у того поставщика, которого определит Инвестор). Но часть приобретает сам Инвестор и передает З-З-ку, который и самостоятельно приобретенные активы, и полученные от Инвестора отражает как вложения во внеобротные активы (08) по мере передачи Подрядчику - т.е. собирает на своем балансе будущее основное средство - но не для себя.
Как к этой ситуации подойти со стороны МСФО - проблема!
Бульдозер (67e0b)
17.09.2007, 10:59
Вы написали очень много, но не написали самого главного: права и обязанности сторон. Кто, что и кому должен? В какой момент и кому перейдет право собственности на сооружение. Имеет ли инвестор право отказаться от здания? Какие риски несет застройщик, а какие инвестор. От этого все зависит, а не от того, что на каком счете учтено в РСБУ
EVERA (97eaa)
17.09.2007, 17:15
З-З наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства объекта, несет ответственность перед Инвестором за исполнение всех обязательств по договору, за качество работ и возмещает ему причиненный ущерб, несет ответственность перед подрядчиками за исполнение обязательств по договорам. Инвестор обеспечивает финансирование; он не имеет права отказаться от объекта (договор этого не предусматривает), да и не станет он никогда этого делать. З-З обязан передать готовый объект по Акту приемочной комиссии, Инвестор может эксплуатировать объект самостоятельно либо передать его эксплуатирующей организации (передать своему обособленному подразделению - филиалу либо собственной дочке) - это уже дело Инвестора.
EVERA (97eaa)
17.09.2007, 17:23
Естественно, право собственности возникнет у Инвестора после госрегистрации (и только у него!).
Бульдозер (67e0b)
17.09.2007, 19:20
Исходя из того, что Вы написали мне непонятно, что это сооружение делает на балансе застройщика. Все основные риски лежат на инвесторе. Фактичеки он строит здание подрядным способом.
У застройщика будут в балансе только расчеты: получил деньги от инвестора, оплатил подрядчику, ну и плюс своя прибыль как агента.
EVERA (97eaa)
18.09.2007, 09:45
Заказчик-застройщик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства объекта.Он - уполномоченное Инвестром юр.лицо. Стоимость построеного объекта формируется на балансе Заказчика-застройщика (ПБУ долгосрочных инвестиций, п.1.4, 2.2).
Но это в Российском учете. Меня терзают смутные сомнения... Ваше, Бульдозер, предположение о том, что все это богатство (по сути, чужие капвложения) - всего лишь кредиторская задолженность (в МСФО) для Заказчика-застройщика, мне в голову тоже приходило. Смущает фраза : "...наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями НА ПЕРИОД СТРОИТЕЛЬСТВА" - получается, что пока объект не закончен, эти капвложения полностью контролирует именно Заказчик-застройщик, он же несет все риски и за все отвечает перед Инвесторм - и за организацию строительства, и за качество работ, и за целевое использование денег, и за бухучет затрат по строительству, формирующих стоимость объекта.Это временное состояние - но оно длится несколько лет... Поэтому и попросила сообщество поделиться мнениями. Спасибо за участие!
Бульдозер (67e0b)
18.09.2007, 10:46
"...наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями НА ПЕРИОД СТРОИТЕЛЬСТВА" - в чем КОНКРЕТНО это выражается? ЧТо он может сделать по своему усмотрению без согласия инвестора?

"за все отвечает перед Инвесторм - и за организацию строительства, и за качество работ, и за целевое использование денег, и за бухучет затрат по строительству" - все перечисленное Вами - это обычные функции агента.

Очень упрощенно, Вы должны ответить на вопрос: застройщик строит СВОЕ или ЧУЖОЕ?
Если Вы строите себе дачу и наняли для этого компанию-застройщика, то все рабочие на период строительства точно так же отвечают за качество работ, за целевое использование Ваших денег, они могут пользоваться ограниченно тем, что строят (спать там, есть...), но это же не означает, что это их дом и что эта контора может посавить его себе на баланс. Они строят ЧУЖОЕ.

Если же некая компания строит многоквартирный дом и продает в нем квартиры инвесторам, то все риски ее. Она сама на свой страх и риск решила начать стройку, отвечать за этот проект, за все разрешения, за состояние дома во время стройки и пр. Она строит СВОЕ, а потом продает всем желающим. Такой дом будет стоять на балансе застройщика, потому что он несет все риски.
EVERA (97eaa)
18.09.2007, 15:02
ЧУЖОЕ ОН СТРОИТ, ЧУЖОЕ! Я писала, что договор на услуги заказчика-застройщика несет признаки двух договоров - возмездного оказания услуг и посреднического (агентского). Сооружение, за организацию строительства которого отвечает Заказчик-застройщик, никогда ему принадлежать не будет, хотя разрешения и все такое он оформляет на себя. И в период строительства эти самые права, указанные в договоре - владения, пользования, распоряжения капвложениями - чисто номинальные. Ну как можно владеть и пользоваться недостроенным трубопроводом? - Только материальными ресурсами, предназначенными для строительства, реально распоряжается Заказчик-застройщик (чего куда и когда направить в соответствии со сметами и графиками ввода объектов в строй), ну и деньгами (хотя часто Инвестор непосредственно указывает, какому поставщику или подрядчику следует заплатить в первую очередь).А самому Заказчику-застройщику этот трубопровод "и даром не надь!И за деньги не надь!". А матресурсы эти, опять же, приобретались на деньги Инвестора, и куда попало деть Заказчик-застройщик их тоже не может (например, продать на сторону) - только вовлечь в строительство. Если случайно купил лишнее - вовлекается на другой объект. И только матресурсы-неликвиды (контроль качества прошедшие неудовлетворительно) можно продать - с разрешения Инвестора.То есть по сути, и матресурсы тоже не свои - хотя это 10 и 07 у Заказчика-застройщика, а никакие не забалансовые.
Но учет у нас в стране такой - строим чужой объект (с привлечением подрядчиков), но держим ВСЕ КАПВЛОЖЕНИЯ ВО ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ на своем балансе до поры-до времени, поскольку бухгалтерский учет затрат на строительство обязан вести Заказчик-застройщик! В этом-то и проблема - это по-сути, чужие капвложения, и чужие МПЗ. Хорошо, хоть налог на имущество с этого богатства платить не надо!
А Инвестор,с другой стороны, ничего в учете не отражает из освоенных капвложений (хотя отчеты ему, соответственно, регулярно предоставляются) - он только денежки отстегивает. Но по российским ПБУ у него нет оснований отражать в учете стоимость капвложений до момента получения по акту завершенного объекта. Все матресурсы, материальные и иные затраты проходят мимо него - падают на 08 у Заказчика-застройщика. И рискует Инвестор, соответственно, только своими деньгами. А если где-то экологию нарушим, или еще что-нибудь случится во время строительства - за все в ответе Заказчик-застройщик.
Вот и хочется знать - а как там у них, когда строят не для себя - кто отражает в учете капвложения? Есть подозрение, что только будущий собственник. Я бы и у нас в учете с радостью все это богатство держала за балансом - только дебиторку-кредиторку гоняла бы туда-сюда. Но ведь есть ПБУ долгосрочных инвестиций! Увы...
Бульдозер (67e0b)
18.09.2007, 16:38
Вот если бы Вы сразу все это написали, то и вопрос бы сразу решился.

P.S. помимо ПБУ 2, есть еще и другие ПБУ, изданные позднее, поэтому в РСБУ я бы тоже это отражал на балансе инвестора..... но в общем, тут вопрос не в РСБУ.
EVERA (97eaa)
18.09.2007, 17:33
Ой, что я нашла! И.Р.Сухарев, Директор Единого методологического центра компании "ФБК", пишет:

"В российской терминологии существует довольно путаная совокупность понятий, которыми обозначаются различные субъекты отношений в строительных договорах: инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, субподрядчики, да еще те же термины в различных сочетаниях через дефис. Но до сих пор существовал простой критерий, позволяющий для целей бухгалтерского учета не привязываться к субъектному статусу организации в договоре. Этот критерий - конечная цель участия организации. Если то, что создается в процессе строительства, организация предполагает использовать в качестве основного средства (хотя бы частично), ее затраты на участие в договоре независимо от статуса ее участия классифицируются как вложения во внеоборотные активы. Если же в конечном итоге организация рассчитывает передать объект другим лицам (вне зависимости от гражданско-правовых механизмов передачи), ее затраты на участие в договоре должны классифицироваться как оборотный актив, в частности запасы." ("Финансовые и бухгалтерские консультации", 2007, N 5. АНАЛИЗ ПРОЕКТА ПБУ 2/07 "УЧЕТ ДОГОВОРОВ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА" И СМЕЖНЫХ ПОПРАВОК В ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ).
Спасибо, конечно, г-ну Сухареву - только критерий-то существует, да вот учет мы должны вести по действующим ПБУ - а это ПБУ 2 и ПБУ долгосрочных инвестиций. И там - никакие не запасы, а капвложения, 08 счет, 1 раздел баланса. А вот для отражения в отчетности по МСФО - это мысль! Положить все это на запасы, а потом передать Инвестору и закрыть кредиторку по целевому финансированию... Уважаемый Бульдозер, Вы согласны?
Бульдозер (67e0b)
18.09.2007, 18:11
какое отношение запасы имеют к МСФО?????? В МСФО у застройщика будут только расчеты
EVERA (97eaa)
19.09.2007, 10:06
"...какое отношение запасы имеют к МСФО?????? " - ну очень эмоционально! К этой ситуации можно подойти и иначе: Поскольку мы закупаем оборудование и материалы, и право собственности по условиям всех договоров переходит именно нам, а не Инвестору, а затем мы же эти МТР передаем в монтаж (Подрядчику) - это по сути, наши материальные затраты по длительному договору на оказание услуг. И СМР от Подрядчика - нам передаются, не Инвестору. И этот 08 - незавершенка по длительному договору, затраты накопленные. В составе этих затрат отдельной статьей идут затраты на содержание заказчика-застройщика (это стоимость услуг - счета выставленные от З=З Инвестору). Ну и что, что нам Инвестор денежки дал на приобретение этих МТР и на оплату подрядчикам, и на оплату содержания З-З - платит он согласно графику финансирования, а не за реально выполненные работы по длящемуся договору!
Согласно стандартам 18 и 11, дебетовое сальдо по счету договора отражается в балансе в составе ЗАПАСОВ. При расшифровке запасов в Пояснительной записке такие остатки классифицируются как задолженность заказчика (в нашем случае - Инвестора) - но это все-таки ЗАПАСЫ, а не расчеты! Кредитовый остаток по счету договора отражается в балансе как задолженность перед заказчиком (Инвестором).
А что касается чистых расчетов - так формально Инвестор нам ничего не должен как дебитор, пока мы ему объект не передадим готовый. За незавершенку он платить не обязан. Ведь то самое целевое финансирование можно вообще рассматривать как авансы полученные - только структура этих авансов составная: часть - на приобретение МТР, часть - оплата услуг подрядчиков, а часть - оплата услуг Заказчика-застройщика. И гасится кредиторка по целевому финансировапнию только в момент передачи завершенного объекта.
avatar
VIRTushka  
26.09.2007, 16:21
Согласна с EVERA: "...какое отношение запасы имеют к МСФО?????? " - красота, а не подход!

Здесь еще есть один момент.
Это хорошо, что у Вас один Инвестор: понятно, что все понесенные затраты в конечном счете относятся к нему.
А если их у Вас 200? И финансирование они перечисляют постепенно в ходе строительства? И их доля в строящемся объекте зависит от того,что там в конечном счете было перечислено?
Это технически невозможно на стадии строительства расписать 08 на 200 Инвесторов, так как основания для распределения появятся только по окончании строительства. Это тоже надо учитывать, прежде чем раскладывать на раз-два.
Бульдозер (67e0b)
26.09.2007, 17:15
а зачем 08 расписывать на 200 инвесторов?
Если ситуация, как написал Евера, то есть инвестор заказал себе здание, то сколько инвесторов, столько и зданий и учет строительства каждого здания, очевидно ведется обособленно.
Если же застройщик строит многоквартирный дом, который продает 200 инвесторам, то это другая ситуация, о которой написано выше. Там и учет организован по-другому.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
  *******   **     **  **     **  **     **  **      ** 
 **     **  **     **  **     **  ***   ***  **  **  ** 
 **         **     **  **     **  **** ****  **  **  ** 
 ********   **     **  **     **  ** *** **  **  **  ** 
 **     **   **   **   **     **  **     **  **  **  ** 
 **     **    ** **    **     **  **     **  **  **  ** 
  *******      ***      *******   **     **   ***  ***  
Сообщение: