Бухгалтерский учет. Налоги. Аудит

МСФО серветуты

17.08.2023, 15:23
Здравствуйте! подскажите, пожалуйста:
Как учесть сервитут по МСФО (IFRS 16) и по ФСБУ ФСБУ 25/: аренда или нет? 
Операция: Заключен долгосрочный договор аренды: ограничение на пользование земельным участком, то есть сервитут
avatar
Escapist  
17.08.2023, 15:50
Вы не приводите вообще никакой полезной информации, и хотите получить ответ?
17.08.2023, 16:08
Escapist, мой вопрос состоит в том, что Организация заключила договор аренды на 50 лет земельного участка с Администрацией города с отграничением в использовании (использовать только места подъездных путей к зданию организации). То есть договор ограниченного пользования соседним участком: "Соглашение об установлении севитута".
 
В связи с тем, что сервитут - это получение возможности на ограниченное пользование (то есть арендатор в данной ситуации не может использовать участок земли кроме как на проезд), распространяются ли требования ФСБУ 25 и IFRS в части формирования ППА и обязательств на такие взаимоотношения?
avatar 17.08.2023, 17:23
Сервитут, скорее всего, не будет отражаен в МСФО. По крайней мере, из изложенного иного пока не следует. А вот аренда - вполне может быть, но нужны детали, в т.ч. по формированию арендной платы.
17.08.2023, 17:52
Дебетокреникъ,
вообще у меня возник вопрос "в общем" по долгосрочным серветутам - подходят ли они к требованиям, чтоб отражать арендованное имущество согласно стандартам МСФО и ФСБУ.
avatar
Escapist  
17.08.2023, 18:09
Светлана Карлаш
Дебетокреникъ,
вообще у меня возник вопрос "в общем" по долгосрочным серветутам - подходят ли они к требованиям, чтоб отражать арендованное имущество согласно стандартам МСФО и ФСБУ.
В учете редко бывают универсальные ответы. Потому что явления описанные в одинаковых терминах ГК (или в данном случае ЗК), могут иметь различные экономические последствия и значит требовать различного подхода к учету. Принцип называется приоритет (экономического) содержания перед (юридической) формой)))



Escapist, мой вопрос состоит в том, что Организация заключила договор аренды на 50 лет земельного участка с Администрацией города с отграничением в использовании (использовать только места подъездных путей к зданию организации). То есть договор ограниченного пользования соседним участком: "Соглашение об установлении севитута".
Так договор аренды на 50 лет или сервитут? У вас выше указано и то и другое. Земля принадлежит городу? А сами подъездные пути? Предметом договора является сервитут на весь участок, или только на его часть, где расположены подъездные пути?
3e4r5t (9d0b3)
18.08.2023, 11:05
Сервитут не удовлетворяет критериям признания актива ни по МСФО, ни по РСБУ. 
В части пользователя сервитута, с таким же успехом можно поставить на баланс в качестве ППА и всю уличную дорожную сеть. А с другой стороны, что-то в этом есть.

Кроме того, сервитут по своей правовой (публичной) природе не подразумевает получение прибыли, а только возмещение расходов.
Например, в судах требования установить стоимость сервитута в размере рыночной арендной платы не проходят - обычно в части проездов стоимость сервитута устанавливается в стоимости содержании дороги в доле, приходящейся на пользователя сервитута.
18.08.2023, 11:40
Escapist, мой основной вопрос это - если заключен договор сервитута, то означает ли, что отношения по нему "автоматически" не попадают под требования фсбу и мсфо по аренде. Ведь основное отличие между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте заключается в том, что из трех правомочий, которые включены в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при установлении сервитута передается лишь право пользования (ограниченного пользования). То есть при сервитуте арендатор не имеет по своему усмотрению свободно использовать предмет аренды,а только как ему продиктовал арендодатель. Или этот момент никак не влияет в целом признание/непризнание АПП/обязательств.
avatar
Escapist  
18.08.2023, 11:47

Сервитут не удовлетворяет критериям признания актива ни по МСФО, ни по РСБУ. 
Откуда такой универсальный вывод? 



В части пользователя сервитута, с таким же успехом можно поставить на баланс в качестве ППА и всю уличную дорожную сеть. 
У произвольного автомобилиста, проезжающего по городской улице нет договорных отношений с ее собственником(городом). Поэтому это неуместная аналогия.
avatar
Escapist  
18.08.2023, 11:56
Светлана Карлаш
Escapist, мой основной вопрос это - если заключен договор сервитута, то означает ли, что отношения по нему "автоматически" не попадают под требования фсбу и мсфо по аренде. Ведь основное отличие между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте заключается в том, что из трех правомочий, которые включены в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при установлении сервитута передается лишь право пользования (ограниченного пользования). То есть при сервитуте арендатор не имеет по своему усмотрению свободно использовать предмет аренды,а только как ему продиктовал арендодатель. Или этот момент никак не влияет в целом признание/непризнание АПП/обязательств.
1) Автоматически не означает, сервитуты бывают с разными экономическими последствиями. 2) но конечно влияет. 3) Может не быть аренды, но быть другой актив. 
18.08.2023, 12:00
Escapist, я также рассуждаю, что автоматически, если заключен сервитут не означает не попадание таких отношений под действие стандартов по аренде (что мсфо, что фсбу). Этот вопрос возник по причине мнения одного эксперта на очередном повышении квалификации, где им было сказано, что если сервитут, то автоматом не применяем требования ФСБУ и РСБУ аренда.
3e4r5t (9d0b3)
18.08.2023, 12:11
Escapist
У произвольного автомобилиста, проезжающего по городской улице нет договорных отношений с ее собственником(городом). Поэтому это неуместная аналогия.

Публичный сервитут. Договорные отношения необязательны.

Самый частый пример - суды завалены такими делами. Дорога проходит через СНТ (Садовое некоммерческое товарищество) или коттеджный поселок, и люди, живущие за этим СНТ/коттеджным поселком, не могут проехать через него (стоит шлагбаум). По суду Управляющая Компания  коттеджного поселка или СНТ обязываются пропускать жителей других домов через себя, договора с каждым не заключаются. 


С дорожной сетью тоже самое. Для публичный отношений договора не нужны.

Escapist
Откуда такой универсальный вывод? 

из публичной природы сервитута.

А вот для владельца земельного участка (а может быть и части здания) - это обременение, которое в общем случае снижает стоимость актива.
3e4r5t (9d0b3)
18.08.2023, 12:24
Светлана Карлаш
основное отличие между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте заключается в том

Главное отличие заключается в том, что аренда - это коммерческая деятельность, а сервитут некоммерческая.

Светлана Карлаш
То есть при сервитуте арендатор не имеет по своему усмотрению свободно использовать предмет аренды,а только как ему продиктовал арендодатель.

при сервитуте используется другая терминология: сервитуарий и сервитутодатель

Как только перестанет использовать слова "арендатор" и "арендодатель", так большая часть вопросов сразу пропадет.
avatar
Escapist  
18.08.2023, 12:25
Светлана Карлаш
Escapist, я также рассуждаю, что автоматически, если заключен сервитут не означает не попадание таких отношений под действие стандартов по аренде (что мсфо, что фсбу). Этот вопрос возник по причине мнения одного эксперта на очередном повышении квалификации, где им было сказано, что если сервитут, то автоматом не применяем требования ФСБУ и РСБУ аренда.
Эксперт не прав методически - в момент заключения договора требуется оценить содержит ли он отношения аренды. В мсфо на этот счет несколько десятков пунктов только в тексте стандарта и большое количество методической литературы. Например, на приведённые вами рассуждения выше по поводу ограничения сервитута, можно возразить со ссылкой на мсфо 16, что во первых предметом договора является не весь участок земли, а его часть с расположенными подъездными путями, во-вторых значимые решения в отношения цели использования подъездных путей предопределены, а в третьих клиент имеет право определять способ их эксплуатации (например, ездить строго с 13 до 14 на красном ферарри). [на эти рассуждения также найдутся контр-аргументы. Суть в том, что автоматического решения нет, анализ договора должен быть проведен по существу]
avatar
Escapist  
18.08.2023, 12:32
3e4r5t
Escapist
У произвольного автомобилиста, проезжающего по городской улице нет договорных отношений с ее собственником(городом). Поэтому это неуместная аналогия.

Публичный сервитут. Договорные отношения необязательны.

Самый частый пример - суды завалены такими делами. Дорога проходит через СНТ (Садовое некоммерческое товарищество) или коттеджный поселок, и люди, живущие за этим СНТ/коттеджным поселком, не могут проехать через него (стоит шлагбаум). По суду Управляющая Компания  коттеджного поселка или СНТ обязываются пропускать жителей других домов через себя, договора с каждым не заключаются. 


С дорожной сетью тоже самое. Для публичный отношений договора не нужны.

Escapist
Откуда такой универсальный вывод? 

из публичной природы сервитута.

А вот для владельца земельного участка (а может быть и части здания) - это обременение, которое в общем случае снижает стоимость актива.
У вас совсем в сторону рассуждения ушли. Публичный сервитут или общественное благо предметом бух учета не является. В отличие от частного (договорного) сервитута, в котором предусмотрено вознаграждение одной стороны в пользу второй. Контрактные отношения, в которой стороны обмениваются экономическими благами и обязанностями, предметом бухучета являются. Раз так, требуется определить применимый стандарт учета.
18.08.2023, 12:39
Escapist, да согласна с Вами полностью. Спасибо Вам огромное за ответы!
3e4r5t (9d0b3)
18.08.2023, 14:12
Escapist
У вас совсем в сторону рассуждения ушли.

Ушли туда, куда направились согласно Вашей логики.

Договор признается арендой, как учит нас IFRS 16, если по договору передается право контролировать использование объекта аренды.

Что получатель сервитута может контролировать? - ничего не контролирует, так как не может ничего никому не запретить, не разрешить.
А раз не может контролировать, то, как нам говорит FrameWork в новом изводе, это не актив и признавать его нельзя.

А возвращаясь к вопросу.
Не удивлюсь, что по факту там ситуация такая: организаций получали в аренду на 50 лет земельный участок, на который наложено обременение в виде сервитута, для проезда и прохода неограниченного круга лиц к зданию, расположенного на этом или соседнем участке.
То есть ситуация обратная обсуждаемой.
avatar
Escapist  
18.08.2023, 14:31
Пример был теоретический как выяснили.



Договор признается арендой, как учит нас IFRS 16, если по договору передается право контролировать использование объекта аренды.

Что получатель сервитута может контролировать? - ничего не контролирует, так как не может ничего никому не запретить, не разрешить.
А раз не может контролировать, то, как нам говорит FrameWork в новом изводе, это не актив и признавать его нельзя.
Так МСФО 16 это нам говорит или framework? Или вы сами домыслили?)) Вы упускаете в рассуждениях, что конкретно является объектом учета, т.е. активом. Например, Комитет по интерпретациям рассматривал контракт между собственником земли и клиентом на право проложить и эксплуатировать под этой землей трубопровод. Юридически это сервитут, собственник не может что-то альтернативное в том же месте проложить под землей, вынужден допускать инспекции и ремонтников на свой участок, однако для использования поверхности земли у него нет ограничений. В итоге комитет посчитал, что контракт является договором аренды некоего подземного пространства, в пределах которого проходит трубовопровод, по сути "земляной трубы".
Pator  
18.08.2023, 16:20
Escapist, а экономические выгоды там есть, от этой земляной трубы?)
3e4r5t (9d0b3)
18.08.2023, 16:30
Escapist
Так МСФО 16 это нам говорит или framework?

и то и другое вместе.
МСФО 16 нам говорит что нужен контроль над идентифицируемым активом для признания.
А FrameWork  нам рассказывает что такое контроль, как именно контроль проявляется.
и что возможность запрещать и/или разрешать основа контроля.

Не говоря уже про неотчуждаемость сервитута (оборот невозможен).

Escapist
Вы упускаете в рассуждениях, что конкретно является объектом учета, т.е. активом.

платеж за сервитут - это расход текущего периода в сумме платежа

Escapist
право проложить и эксплуатировать под этой землей трубопровод. Юридически это сервитут,

с трубами сложней все.
У нас
1. Это публичный сервитут - устанавливает государство
2. земельный участок заканчивается там, где заканчивается почвенный слой, ниже идут недра. То есть, трубы проходят в недрах, а не под земельным участком. Другой режим.
3. на строительство требуется аренда, для последующей эксплуатации устанавливают сервитут. В общем случае.
18.08.2023, 16:41
3e4r5t, но контроль может совпадать с целью арендатора, то есть его вполне устраивают эти ограничения (сервитут) от арендодателя, большего ему, например, от арендованного объекта и не нужно. То есть сервитут еще не означает, что мы не должны применять требования по отражению АПП и обязательств. К каждому договору надо подходить индивидуально, а не только по принципу "увидел, что сервитут, то "ураа!", не надо применять стандарты по аренде  (а хотелось бы конечносмайлик)
avatar
Escapist  
18.08.2023, 17:21
3e4r5t
Escapist
Так МСФО 16 это нам говорит или framework?

и то и другое вместе.
МСФО 16 нам говорит что нужен контроль над идентифицируемым активом для признания.
А FrameWork  нам рассказывает что такое контроль, как именно контроль проявляется.
и что возможность запрещать и/или разрешать основа контроля.

Не говоря уже про неотчуждаемость сервитута (оборот невозможен).

Escapist
Вы упускаете в рассуждениях, что конкретно является объектом учета, т.е. активом.

платеж за сервитут - это расход текущего периода в сумме платежа

Escapist
право проложить и эксплуатировать под этой землей трубопровод. Юридически это сервитут,

с трубами сложней все.
У нас
1. Это публичный сервитут - устанавливает государство
2. земельный участок заканчивается там, где заканчивается почвенный слой, ниже идут недра. То есть, трубы проходят в недрах, а не под земельным участком. Другой режим.
3. на строительство требуется аренда, для последующей эксплуатации устанавливают сервитут. В общем случае.
Какой публичный сервитут и государство? Вы про какой-то свой пример рассказываете? Другой режим для труб? Это-то к чему вообще? В приведенном мной примере, собственник земли заключил договор с оператором трубы, право на подземное пространство под его участком стало быть у него было.
И далее, что именно вы доказываете? Вы сейчас привели целую кучу различных соображений, если учесть которые, можно обосновать, что возможно составить договор сервитута так, что тот не будет подлежать учету по МСФО 16.
Так с этим вообще никто не спорит. Разговор о том, можно ли увидев название договора сервитут, сразу же без анализа утверждать, что МСФО 16 не применим. А вы пошли еще дальше, и утверждаете, что не только МСФО 16 автоматически не применим, а вообще признание актива не возможно. 
Вы же понимаете, что достаточно лишь одного примера, чтобы ваше утверждение перестало быть верным. Приведенный мной пример легко гуглится. Есть и другие примеры и гайды. 
3e4r5t (9d0b3)
18.08.2023, 19:53
Светлана Карлаш
но контроль может совпадать с целью арендатора, то есть его вполне устраивают эти ограничения (сервитут) от арендодателя,

Тогда это (договор аренды земельного участка обремененного сервитутом) обязательство арендатора. Про актив речи идти не может.

Вы определитесь для начала кто и в чью пользу установил сервитут. А потом уже актив признавайте.

Escapist
Какой публичный сервитут и государство?
...
Другой режим для труб? Это-то к чему вообще? В приведенном мной примере, собственник земли заключил договор с оператором трубы, право на подземное пространство под его участком стало быть у него было.
Согласно действующему законодательству (земельный и градостроительный кодексы) для прокладки труб (линейных объектов) под землей устанавливается публичный сервитут. Таков закон.

К тому что приведенное Вами разъяснение не применимо, хотя бы потому, что все что под участком владельцу участка в РФ не принадлежит (где-то глубже полметра уже).

ЧТоб это обойти, кстати, используют горизонтальное бурение - ни у кого ничего спрашивать не надо.

Escapist
Разговор о том, можно ли увидев название договора сервитут, сразу же без анализа утверждать, что МСФО 16 не применим. А вы пошли еще дальше, и утверждаете, что не только МСФО 16 автоматически не применим, а вообще признание актива не возможно. 

Да, потому что право проезда/прохода не обладает необходимыми признаками для признания, а именно контролем (получатель сервитута не может запрещать или разрешать третьим лицам пользоваться этим сервитутом, не может провести отчуждение этого сервитута). 

при разовом платеже за сервитут можно признать актив "расходы будущих периодов."
avatar
Escapist  
18.08.2023, 22:45

1.Да, потому что право проезда/прохода не обладает необходимыми признаками для признания,

2. при разовом платеже за сервитут можно признать актив "расходы будущих периодов."


Сначала категорически доказывать, что актива нет и быть не может, но потом разрешить это несуществующее нечто признать на 97 счете))) Дальше бессмысленно продолжать.
3e4r5t (9d0b3)
22.08.2023, 11:13
Escapist
Сначала категорически доказывать, что актива нет и быть не может, но потом разрешить это несуществующее нечто признать на 97 счете)))

Я доказывал, что сервитут не может быть признан в качестве ППА (как аренда), потому что
1. имеет иною правовую природу, отличную от аренды, и
2. имеет иную экономическую природу (только возмещение затрат владельца объекта недвижимости), чем аренда (предоставление объекта аренды в пользование другому лицу для получения прибыли собственником объекта аренды).

Но если уж так хочется хоть что-нибудь признать в балансе, то в случае, и только в этом случае, единоразового платежа, можно признать РБП (хотя это будет prepaid expenses).
А почему бы и нет. Ведь когда очень хочется, то можно все, чему есть многочисленные примеры из жизни крупных компаний с положительными аудиторскими заключениями от БИГ4.
Автор:
Ваш Email:

Защита от спама:
Введите код, который вы видете ниже (защита от роботов-спамеров).
       **  ********   ********        **  **     ** 
       **  **     **  **              **  **     ** 
       **  **     **  **              **  **     ** 
       **  ********   ******          **  **     ** 
 **    **  **         **        **    **   **   **  
 **    **  **         **        **    **    ** **   
  ******   **         ********   ******      ***    
Сообщение: