МСФО 16 - ставка дисконтирования и первоначальные прямые затраты

Добрый день!

Хотел бы уточнить по данному пункту МСФО 16. 
"68 Арендодатель должен использовать процентную ставку, заложенную в договоре аренды, для оценки чистой инвестиции в аренду. В случае субаренды, если процентная ставка, заложенная в договоре субаренды, не может быть легко определена, промежуточный арендодатель может использовать ставку дисконтирования, используемую для главного договора аренды (скорректированную с учетом первоначальных прямых затрат, связанных с субарендой), для оценки чистой инвестиции в субаренду". 

Что имеется в виду в стандарте под ставкой дисконтирования, скорректированной с учетом первоначальных прямых затрат, связанных с субарендой? Как субарендатору правильно скорректировать ставку дисконтирования?
Здание cдается в субаренду и для расчетов используется ставка дисконтирования из главного договора аренды. Если я при первоначальном признании не включаю первоначальные прямые расходы в дебиторскую задолженность по аренде, то у меня к концу субаренды дебиторская задолженность выходит в ноль. 
Но если я их включаю при первоначальном признании, то в конце срока аренды остается сумма в Дебиторской задолженности. 

Но если я их включаю при первоначальном признании, то в конце срока аренды остается сумма в Дебиторской задолженности. 

А если скорректировать ставку, то будет ноль. Вот так и получается ставка «с учетом первоначальных прямых затрат».

Escapist, да, я пытался использовать функционал в эксель, который должен был изменить ставку, чтобы в конце был ноль. Но поскольку изначально в расчет дисконтирования лизинговых платежей не включены первоначальные прямые расходы, то чтобы в итоге получился ноль, ставка выходит -99% 

То есть когда арендатор рассчитывает ставку по формуле, которую дает стандарт (Приведенная стоимость арендных платежей+Негарантированная ликвидационная стоимость=Справедливая стоимость базового актива+Первоначальные прямые затраты арендодателя), то тут получается можно играться со ставкой, через значения в формуле (первоначальные прямые затраты включены в формулу). Но, когда берется ставка из главного договора, первоначальные прямые расходы никак не связаны со ставкой.

Не получилось бы подробней раскрыть как это можно сделать?
Или может быть у вас есть готовый пример?

Спасибо!


 

Примеров у меня готовых нет. Если выложите свой пример, я посмотрю.

Escapist, cпасибо большое за отклик. Я уже несколько дней пробую разные варианты, но никак не получается, чтобы все вышло складно )

Я сегодня попробовал рассчитать ставку дисконтирования через формулу из стандарта, которую указал выше. В целом получилось выйти в ноль по дебиторской задолженности в конце аренды, но пришлось самостоятельно рассчитывать справедливую стоимость здания и негарантированную остаточную стоимость. Боюсь, что расчеты могли быть не совсем корректны и это может вызвать вопросы у аудиторов, поэтому кажется, безопасней использовать ставку из главного договора аренды.

Буду чрезвычайно признателен, если у вас получится подсказать.

Приложил документ и скрин, чтобы показать как выглядит, если не включать первоначальные прямые рахсоды.

На ваших цифрах субаренда убыточная даже в недисконтированных потоках, поэтому и корректировка ставки арифметически не получается. Видимо надо отступать на шаг назад и смотреть на экономику аренды в соотношении с экономикой субаренды. Только потом делать расчёт.

Escapist, да, скажем так: сдача в субаренду вынужденное решение, чтобы здание не простаивало, поэтому платежи по субаренде меньше платежей по аренде. 

Что тогда можно сделать в такой ситуации? 
Использовать туже ставку дисконтирования некорректно? 
 

Как все-таки выглядит кейс? Какой срок действия основного договора и сублизинга? Сублизинг охватывает часть здания?

Попробую вкратце описать кейс:

Арендуется два помещения в одном здании.
Срок основного договора: 01.11.2017 - 28.02.2023 - Помещение 1
                                            01.01.2018 - 28.02.2023 - Помещение 2

Средняя ежемесячная аренда: 10500 УЕ - Помещения 1 
                                                     4500 УЕ - Помещения 2  
(оплата незначительно увеличивается каждый год, можно взять среднее значение)

Ставка 5.436%

Сублизинг:
В сублизинг сдается только Помещение 1.
Срок сублизинга: 01.06.2021-28.02.2023 (до конца основного договора)
Средняя ежемесячная аренда 8700 УЕ

В 19 году при переходе на МСФО 16 оба помещения были учтены как один (единый) актив в форме права пользования. 

Нужно ли указать какие-то еще детали? 

Пока достаточно)) По-крайней мере понятно, что субаренду также нужно показывать как финансовую. Из данных цифр очевидно необходимость признания единовременного убытка при выбытии актива в форме права пользования и признании чистой инвестиции в лизинг. Прямые затраты всегда включаются в расчёт чистой инвестиции (и в данном случае увеличивают единовременный убыток). По поводу ставки, скорее всего, я бы взял ставку из основного договора. 

Escapist, да, я по идее так все и сделал.
Это финансовая субаренда. 
Это не совсем корректно, но для простоты расчета я указываю, что выбытие актива в форме права пользования соответствует сумме чистых инвестиций в лизинг. Стандарт говорит, что разницу между ними нужно указать в ОФР, я же сделал, что они равны.
И я добавляю первоначальные прямые затраты в расчет чистой инвестиции (дебиторская задолженность по аренде). 
И тут возникает эта проблема, что это дебиторка не сходит на ноль в конце субаренды )
И я понимаю почему - прямые расходы не включены в расчет приведенной стоимости лизинговых платежей. И тут стандарт говорит, что нужно скорректировать ставку. Но как это правильно сделать, я не совсем понимаю )  

Если не уверены, как можно с этим справиться, то в любом случае спасибо за помощь! 

Это не совсем корректно, но для простоты расчета я указываю, что выбытие актива в форме права пользования соответствует сумме чистых инвестиций в лизинг. Стандарт говорит, что разницу между ними нужно указать в ОФР, я же сделал, что они равны.

Приравнивать чистую инвестицию к стоимости выбывающего актива точно нельзя, так как вы заведомо знаете, что субаренда даже в недисконтированных потоках и даже без учёта прямых затрат не покрывает платежей по основному договору. Однако чтобы посчитать сумму убытка, нужна ставка. (Или наоборот, если известен убыток, то расчетно из него можно получить ставку). Однако в вашей ситуации я бы все-таки приравнял ставку субаренды к ставке основного договора и использовал ее для расчета убытка. Да, возможно, аудиторы порекомендуют использовать некую другую ставку, однако принцип не изменится, что единовременный убыток придётся признать.

Escapist, да, просто решил опустить это, чтобы пока разобраться с другой проблемой )
Спасибо за помощь!