Стройка_выручка МСФО 15

Добрый день!
Прошу помочь. Мы застройщик, строим дом и продаем физ.лицам квартиры. 
Оплата в рассрочку. Сдача кв. в 2022 году. 
Как необходимо признавать выручку по договорам с физиками, в течение времени или в момент времени. Прошу подсказать, какими пунктами стандарта руководствоваться в обоих случаях. 
По моему мнению, условия для признания в течение времени не соблюдаются. Но хотелось бы мнение профессионалов услышать. Спасибо!

1. Контракт с покупателем один
2. Perfomance obligation тоже одно (квартира)
3. Стоимость в контракте определена (нет никаких условных платежей?)
4. Вся стоимость на одно событие - поставка квартиры
5. Выручка в момент поставки, имхо

Для проверки: покупатель вам оплатил аванс/депозит/whatever, квартира построена наполовину, покупатель отказывается от сделки. Что дальше происходит? Вы имеете право оставить всю сумму себе, вернуть часть, вернуть всё?

В момент, когда вы выполнили свои обязательства по контракту и у вас есть уверенность в получении оплаты - признаёте выручку.

И плюс куча нюансов типа "чья земля", "что будет если вы недостроите" и т.д.

Вот, например, хороший обзор
[www.ifrs.org]

Spiridonov,
Спасибо! Просто очень спорный вопрос, так как пункт с пункта 35 и разъяснение в том числе четверки говорят, что так как мы не можем продать кв. другому покупателю, поскольку заключен договор ДДУ, то есть 
с) выполнение организацией своей обязанности не приводит к созданию актива, который организация может использовать для альтернативных целей (см. пункт 36), и при этом организация обладает обеспеченным правовой защитой правом на получение оплаты за выполненную к настоящему времени часть договорных работ (см. пункт 37).
При этом : 
B6 Оценивая наличие у актива возможности альтернативного использования для организации в соответствии с пунктом 36, организация должна принимать во внимание влияние договорных и практических ограничений способности организации свободно выбрать другой способ использования актива, например, продать его другому покупателю. Возможность расторжения договора с покупателем не должна учитываться при оценке способности организации свободно выбрать другой способ использования актива.

Противоречия в общем. 

Lady_I
и при этом организация обладает обеспеченным правовой защитой правом на получение оплаты за выполненную к настоящему времени часть договорных работ

так я про это и написал: если у вас есть возможность получить оплату даже не достроив - признавайте выручку по времени. Для меня из практики это самый важный фактор.

Может вообще оказаться, что выручку вы не должны признавать, поскольку будете продавать готовые квартиры, а вся ваша деятельность направлена на создание актива, а не на perfomance obligation - но это не договор ДДУ получается (насколько я понимаю российский закон, но я тут точно не эксперт)

Spiridonov,
Ладно) Спасибо) Буду дальше думать...

Для ДДУ с эскроу счетом выручка признается единовременно.

Escapist
Для ДДУ с эскроу счетом выручка признается единовременно.

В момент заключения ДДУ (и получения денег на счёт) или в момент сдачи объекта? Просто из любопытства, я не разбираюсь в ДДУ

Escapist,
могли бы Вы мне какие-то обоснования дать, пожалуйста. 
И если не с эскроу, то в течение времени? 
У нас часть с эскроу, часть нет. 

Просто смотрю публичные отчётности пары застройщиков, у них, вроде, все в течение времени...

механизм расторжения договора ДДУ построен так, что во всех случаях у застройщика остаётся недостроенный объект, а покупателю возвращаются его деньги и снимается залог с объекта. Конечно, лучше изучить судебную практику, как рекомендует стандарт, чего я не делал. Но мне неизвестно о прецеденте, когда итогом расторжения стала бы оплата покупателем расходов на строительство, понесённых застройщиком до даты. Таким образом, критерий 35с не соблюдается. В отношении ДДУ с эскроу, ситуация ещё более ярко проявляется, так как деньги застройщик получает только после подписания покупателем акта приема-передачи квартиры. Ни в каком другом случае денег он не получит, ни частично ни полностью.

Escapist, спасибо большое! 

Escapist,
добрый день, то есть вы утверждаете, что при постройке МКД в отчетности не надо показывать выручку в течение времени стройки (по мере готовности, например), а признать ее разово при сдаче дома?

Коллеги, признаются ли денежные средства на счетах эскроу на балансе застройщика?

Например, Дт ДС Кт Авансы полученные  ?ДС с ограничением в использовании

Или Дт Финансовый актив Кт Обязательство по договору

??????

Деметра
Коллеги, признаются ли денежные средства на счетах эскроу на балансе застройщика?

Например, Дт ДС Кт Авансы полученные  ?ДС с ограничением в использовании

Или Дт Финансовый актив Кт Обязательство по договору

??????

не вижу оснований для таких проводок - счет эскроу вообще-то открыт на имя покупателя и это его денежные средства. Но я не специалист в этой отрасли, возможно на практике интерессанты добились консенсуса по рисованию чужих ДС на своем балансе.

Спасибо!

Деметра (e00b5)
21 час назад; 19.05.2021, 15:30
Коллеги, признаются ли денежные средства на счетах эскроу на балансе застройщика?

Например, Дт ДС Кт Авансы полученные ?ДС с ограничением в использовании

Или Дт Финансовый актив Кт Обязательство по договору


Денежные средства участников долевого строительства на счетах эскроу не отражаются на счетах бухгалтерского учета и в балансе застройщика, так как не соответствуют критерию признания актива (отсутствует контроль). Информацию о них застройщику следует отразить на забалансовом счете. Для этих целей Минфин рекомендует использовать забалансовый счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" (Письмо от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786). Аналитический учет по данному счету можно организовать по каждому договору долевого строительства, в счет уплаты цены по которому участником внесены денежные средства на счет эскроу.
Как следствие, пока у застройщика не появится право распоряжения денежными средствами, находящимися на счетах эскроу, он не отражает в бухгалтерском учете обязательства перед дольщиками.

По-моему мнению, поскольку договоры ДУДС практически никогда не расторгаются , если застройщик выполняет свои обязательства, поскольку финансирование ему гарантированно и получено на счет эскроу (оно удерживается только до даты открытия эскроу, при этом кредиты ему предоставляют по льготной ставке ввиду наличия обеспечения на эскроу-счетах), то такая ситуация ничем не отличается от ситуации, когда деньги напрямую поступали на спец.счета застройщика от дольщиков. Еще в 2017г. одна из компаний Б4 выпустила материалы, что если строительство в рамках 214-фз, то выручку следуе признавать в течение периода. Юридическое право застройщика а получение оплаты подкреплено 214-фз: ст9. 1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.